Comment acheter un appartement neuf en TVA à 5,5 % ?

Lorsqu’un particulier achète un appartement neuf, le taux de TVA est normalement fixé à 20 %. Mais grâce à certains dispositifs mis en place par l’État, ce taux peut être abaissé à 5,5 %(1). L’objectif de cette TVA réduite est de faciliter l’accession à la propriété pour les ménages aux revenus modestes et intermédiaires, en leur permettant d’acheter leur résidence principale à un prix plus accessible.

L’achat d’un appartement en TVA réduite est réservé aux particuliers qui font l’acquisition d’un logement pour l’occuper comme résidence principale et sous réserve de respecter des plafonds de ressources. Les revenus du foyer ne doivent en effet pas dépasser certains montants, qui varient selon le nombre de personnes qui occuperont le logement et la zone géographique où il se situe.

Voici le zonage géographique (A, B, C) établi par l'État selon la tension du marché immobilier :

o Zone A bis : pour l’acquisition d’un logement à Paris ou en Île-de-France, dans certaines communes de la petite couronne.
o Zone A : pour les logements situés ailleurs en Île-de-France, mais aussi sur la Côte d’Azur et dans les grandes métropoles comme Lyon, Marseille ou Lille, où le marché immobilier est très tendu.
o Zone B1 : pour les villes de plus de 250 000 habitants, ainsi que certaines communes du pourtour méditerranéen.
o Zone B2 : pour l’achat d’un logement dans des villes moyennes, entre 50 000 et 250 000 habitants, ou en grande couronne périphérique.
o Zone C : pour les acquisitions immobilières dans le reste du territoire, où le marché est considéré comme moins tendu.

En 2026, par exemple, une personne seule peut bénéficier de la TVA à 5,5 %(1) si son revenu fiscal de référence ne dépasse pas 38 844 € pour l’achat d’un appartement situé en zone A, A bis ou B1. En zones B2 et C, le plafond est fixé à 33 771 €. Pour un ménage de quatre personnes, il s’élève à 90 863 € en zone A ou A bis, contre 83 594 € en zone B1 et 65 476 € en zones B2 et C.

À noter que le montant pris en compte est, en principe, la somme des revenus fiscaux de référence de chaque membre du ménage, tels qu'indiqués sur les avis d'imposition de l'avant-dernière année (N-2) précédant la signature du contrat (avant-contrat, contrat préliminaire, contrat de vente ou de construction). Pour l’achat d’un appartement neuf en 2026, ce sont donc les revenus de 2024 figurant sur l’avis d’imposition établi en 2025 qui sont pris en compte.

Pour bénéficier d’une TVA à 5,5 %(1), le logement doit notamment être situé dans un secteur faisant l’objet d’une politique de renouvellement urbain ou relevant de la politique de la ville. Deux situations sont principalement concernées :

o Les zones ANRU : les zones d’aménagement et de rénovation urbaine sont les quartiers dans lesquels l’Agence nationale pour la rénovation urbaine intervient pour transformer le cadre de vie des habitants. Les projets peuvent porter sur la rénovation des espaces publics, l’aménagement d’espaces extérieurs, l’implantation de commerces de proximité ou encore la création d’équipements publics, sociaux et culturels comme des écoles ou des médiathèques. Le renouvellement urbain peut également s’accompagner de la construction de programmes immobiliers résidentiels neufs.

o Les QPV, ou quartiers prioritaires de la politique de la ville : ces secteurs bénéficient d’un accompagnement renforcé afin d’améliorer les conditions de vie des habitants et de favoriser la cohésion sociale.

A la date de dépôt du permis de construire, les logements doivent être soit :
- entièrement situés dans un QPV faisant l’objet d’un contrat de ville ;
- entièrement situés à moins de 300 m de la limite d’un QPV faisant l’objet d’un contrat de ville ;
- intégrés à un ensemble immobilier entièrement situé à moins de 500 m et partiellement à moins de 300 m de la limite d’un QPV faisant l’objet d’une convention dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).

Même si l’acquéreur respecte les conditions de ressources et que l’appartement neuf qu’il souhaite acheter se trouve dans une zone éligible, son prix doit lui aussi respecter certaines conditions. Les plafonds sont fixés en fonction de la zone géographique.
Depuis mars 2026, les prix maximums au m² hors taxes sont les suivants :
o Zone A bis : 5 837 € / m²
o Zone A : 4 423 € / m²
o Zone B1 : 3 542 € / m²
o Zone B2 : 3 269 € / m²
o Zone C : 2 857 € / m²

Non. Le logement acheté avec une TVA à 5,5 %(1) doit être occupé comme résidence principale durant 10 ans. L’avantage fiscal n’est donc pas destiné à financer l’achat d’une résidence secondaire ou d’un appartement destiné à la location. Si le logement cesse d’être utilisé comme résidence principale, notamment en cas de mise en location ou de revente, le bénéfice de la TVA réduite peut être remis en cause.

Comme indiqué précédemment, le logement doit être occupé comme résidence principale durant 10 ans. Alors, que se passe-t-il si vous souhaitez vendre votre logement avant ce délai ? Une revente anticipée peut entraîner le remboursement d’une partie de l’avantage lié à la TVA réduite : l’acquéreur est alors tenu de reverser le différentiel entre la TVA à 5,5 % et la TVA à 20 %, diminué de 1/10e par année de détention à compter de la première année.

Bien sûr, il existe des exceptions concernant certains événements familiaux ou professionnels, comme un décès, un divorce, une mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km, un chômage de plus d’un an ou une situation d’invalidité.

Pour acheter un appartement neuf avec une TVA réduite à 5,5 %(1) :
o Vos ressources doivent être inférieures au plafond prévu ;
o Le programme immobilier neuf doit être situé dans une zone éligible ;
o Le prix au m² doit respecter un certain montant ;
o Le logement doit constituer votre résidence principale pendant 10 ans ;
o En cas de revente avant 10 ans, le bénéfice de la TVA réduite peut être soumis à reversement, sauf exceptions prévues par le dispositif.

Vous recherchez un appartement neuf à vendre en Île-de-France ou situé dans un quartier à fort potentiel de développement près de Bordeaux ? Vous aimeriez devenir propriétaire de votre résidence principale à Nice ? Voici quelques programmes neufs éligibles à la TVA réduite :
Acheter un appartement neuf à Bègles : découvrez la résidence Les Jardins de Capelle, à deux pas de Bordeaux, des commerces, écoles et des transports. Ce programme résidentiel neuf abrite de très beaux appartements, tous dotés d’un balcon, d’une terrasse ou d’une loggia.

Devenir propriétaire dans les Hauts-de-Seine : direction Bagneux, une commune dont le dynamisme est porté par le prolongement de la ligne 4 du métro et la mise en service prochaine de la ligne 15 Sud. On y trouve actuellement deux opérations qui abritent des appartements neufs de standing à vendre près de Paris.

Un appartement neuf près de Lyon ? Direction Rillieux-la-Pape, au cœur du nouveau quartier Ostérode. La résidence Nouvel R abrite des studios, 2, 3, 4 et 5 pièces et duplex neufs à vendre en TVA à 5,5 %(1).

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