Les avantages fiscaux d'une acquisition dans le neuf en 2026

Au prix d'achat d'un bien immobilier s'ajoutent les frais d'acquisition, plus communément appelés « frais de notaire ». Ceux-ci sont, en principe, à la charge de l'acquéreur. Ils sont perçus par le notaire et correspondent à la Taxe de Publicité Foncière et la contribution de sécurité immobilière, aux frais et débours et aux émoluments du notaire.
Les frais d’acquisition (frais de notaire) sont limités à 2–3 % du prix d’achat dans le neuf (contre 7–8 % dans l’ancien), grâce à l’application d’un taux réduit de taxe de publicité foncière pour les acquisitions de biens neufs ou en état futur d’achèvement (approximativement 0,715% dans le neuf contre jusqu’à 6,31% dans l’ancien).

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) s'applique aux propriétaires et usufruitiers d'un ou de plusieurs biens immobiliers au 1er janvier de l’année d’imposition, qu'ils soient ou non occupants du logement.
En investissant dans l'immobilier neuf, qu'il s'agisse d'acheter pour louer ou de devenir propriétaire de votre résidence principale, vous pouvez profiter de 2 ans d’exonération (totale ou partielle) pour tout logement neuf, à compter de l’année suivant l’achèvement de l’immeuble.
Attention, pour bénéficier de ces exonérations, une déclaration devra être souscrite dans les 90 jours de l’achèvement de l’immeuble. A défaut, l’exonération ne s’appliquera pas.

Dans le cadre de la politique d’accession à la propriété, un taux réduit de TVA à 5,5%(1) (contre 20% en temps normal) s’applique à l’achat d’un logement neuf situé dans des zones éligibles et en respectant plusieurs critères précis ( ), notamment celui des plafonds de ressources des acquéreurs.

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Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Le régime LMNP(1) reste un pilier de l’investissement locatif en 2026.

Peuvent bénéficier du régime, les investisseurs dont au moins l'une des 2 conditions suivantes est remplie :

• Les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres de votre foyer fiscal sont inférieures à 23 000 €,
• Les recettes (les loyers des meublés) sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC...).

Les investisseurs qui soumettent leurs revenus au régime réel d’imposition (de plein droit ou sur option) peuvent bénéficier :

• De l’amortissement du logement et du mobilier ;
• De la déduction des frais d’acquisition.

A noter que, depuis la loi de finances pour 2025, les plus-values à la revente sont majorées du montant des amortissements déduits, même pour les investissements antérieurs à cette date.

Il est également possible d’opter pour le régime d’imposition du micro-BIC (dans le cas où les revenus locatifs ne dépassent pas 83 600 €), qui permet de réduire les bénéfices de ces locations d’un abattement forfaitaire fixe : de 30 % pour les revenus des locations meublées de tourisme non classées dont les recettes annuelles ne dépassent pas 15 000 €.

• de 50 % pour les revenus des locations de meublés de tourisme classés, locations de longue durée et location de chambres d’hôtes dont les recettes annuelles ne dépassent pas 83 600 €.

Le dispositif « Relance Logement » (2026–2028)

Créé par l’article 47 de la Loi de Finances 2026, le dispositif « Relance Logement » s’applique aux logements acquis neufs ou en VEFA* , dont l’acte notarié ou la demande de permis de construire a été acté entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Le propriétaire peut détenir le logement directement ou via une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (sous condition de conservation des titres) dès lors qu’il en détient la pleine propriété.
Il présente des avantages clés.

Amortissement :

• Amortissement déductible calculé sur 80 % du prix d’acquisition net de frais.
• Taux d’amortissement selon le type de location dans le neuf : 3,5 % pour les logements intermédiaires, 4,5 % pour les logements sociaux, 5,5 % pour les logements très sociaux.
• Pas de limite géographique (hors Outre-mer).
• Imputabilité du déficit foncier sur le revenu global à hauteur de 10 700 €.
• La somme des déductions au titre des amortissements ne peut pas excéder 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce montant est majoré de 2 000 € ou de 4 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements amortis sont affectés respectivement à la location sociale ou très sociale.

Engagement locatif de l’investisseur :

• Location nue à usage de résidence principale ;
• Locataire n’appartenant pas au foyer fiscal du propriétaire ou de l’associé, et n’étant ni un parent ni un allé jusqu’au 2e degré inclus ;
• Plafonds de loyers et ressources du locataire à respecter selon la typologie du logement, appréciées à la date de conclusion du bail ;
• Durée minimale de location (et de conservation des titres de société, le cas échéant) de 9 ans ;
• Mise en location dans les 12 mois suivant l’achèvement du logement (ou, si postérieure, son acquisition).

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La donation familiale pour l’achat dans le neuf (jusqu’au 31 décembre 2026)

L’article790 A bis du Code général des impôts permet aux parents, grands-parents ou arrière-grands-parents de donner jusqu’à 100 000 € à un même donataire en exonération de droits de mutation à titre gratuit, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire.

Conditions spécifiques de la donation familiale pour l’immobilier neuf :

• Le montant doit être affecté à l’acquisition d’un immeuble neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), dans les 6 mois suivant le versement.
Pendant une durée de cinq ans à compter de la date d’acquisition de l’immeuble ou de son achèvement s’il est postérieur, le donataire doit affecter exclusivement et de manière continue le logement à sa résidence principale et/ou à la location à usage d’habitation principale (la location ne peut pas être à un membre du foyer fiscal du donataire).

• Date de la donation : entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.
Il s’agit d’une réelle opportunité pour les primo-accédants ou les familles souhaitant transmettre un patrimoine immobilier durable.

Comparatif des dispositifs 2026

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*(Ou aux logements anciens sous condition de travaux)