Investir en LLI dans l’immobilier neuf : une solution pour les particuliers

Depuis le 1er janvier 2025, plus aucun investissement n’est possible en Pinel/Pinel+. Les particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif se tournent donc vers le dispositif du Logement Locatif Intermédiaire.
En effet, investir dans un Logement Locatif Intermédiaire offre de nombreuses opportunités pour :

• Se constituer un patrimoine immobilier de qualité ou consolider l’existant ;
• Transmettre ce patrimoine à ses enfants ;
• Percevoir des revenus mensuels complémentaires, pour préparer sa retraite par exemple.

En outre, le LLI est un investissement sécurisé pour les particuliers et qui permet de bénéficier, sous certaines conditions, de certains avantages fiscaux :

• TVA réduite : le LLI bénéficie d’un taux de TVA réduit à 10 % (au lieu de 20 %) qui entraîne donc une baisse immédiate du prix d’achat.
• Créance d’impôt sur les sociétés égal au montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties : la taxe foncière sur les propriétés bâties payée pour le logement en LLI est remboursée chaque année sous la forme de créance d’impôt sur les sociétés pendant une durée de 20 ans. Pour les personnes morales non soumises à l’impôt sur les sociétés, la créance est immédiatement remboursable pendant 20 ans.
  

Comme pour les investissements en loi Pinel, investir en LLI requiert certaines conditions :

1. Nature des opérations :

• Acquisition d’un bien immobilier neuf ou en VEFA : le bien immobilier acquis dans le cadre d’un investissement en LLI doit être un achat immobilier neuf ou en VEFA ;
• Transformation de locaux affectés à un usage autre que l’habitation par des travaux de rénovation à neuf ;
• Ou opération d’acquisition-amélioration et travaux d’amélioration dans des bâtiments à usage résidentiel conduisant à une amélioration de la performance énergétique.

2. Acquisition du bien par une personne morale : un investisseur ne pourra pas acheter un appartement en LLI en son nom propre. Il faudra donc créer au préalable une société telle qu’une SCI (Société Civile Immobilière) ou une SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle), peu important que la société créée soit soumise à l’Impôt sur le Revenu ou à l’Impôt sur les Sociétés.

3. Bien immobilier destiné à la location à usage de résidence principale par une personne physique (en exonération de TVA).

4. Détention et location sur une durée minimale de 20 ans : le logement doit être détenu et loué en tant que résidence principale pendant 20 ans. Toutefois, à l’issue de la seizième année, le propriétaire peut décider d’interrompre la location à la condition qu’il cède son logement. A l’issu du délai de 20 ans, le propriétaire peut choisir de vendre son logement ou de le remettre sur le marché locatif dans des conditions libres.

5. Localisation dans une zone « tendue » - à la date de la demande de permis de construire, le bien immobilier doit être situé :

• Soit dans des zones géographiques éligibles où la demande locative est forte. Les zones dites « tendues » classées :
• Abis : Paris, 97 autres communes d'Île-de-France situées dans l'Essonne, les Yvelines, les Hauts de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne et le Val-d’Oise ainsi que 26 communes en Province situées dans l'Ain, les Alpes-Maritimes, les Bouches-du-Rhône, l'Oise, la Haute-Savoie et le Var,
• A : agglomération de Paris (dont la zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes (ex : Lille, Strasbourg, Lyon, Marseille, Montpellier, Toulouse, Bordeaux, Nantes et Rennes) et 10 communes des départements d’outre-mer où les loyers et les prix des logements sont très élevés,
• B1 : certaines grandes agglomérations et certaines communes où les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, des villes tendues de Province et les communes des départements d’outre-mer non classées en zone A ;

• Soit sur certains territoires (communes de réindustrialisation où sont réalisés des projets d'intérêt national majeur ; grande opération d'urbanisme ; communes qui ont conclu un contrat de projet partenarial d'aménagement).

6. Mixité sociale (à l’exception des résidences services) : le bien immobilier doit être situé soit dans une commune comptant déjà plus de 25% de logements locatifs sociaux, ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV) ou doit être intégré dans un ensemble immobilier au sein duquel le nombre de logements locatifs sociaux est supérieur à 25%.

7. Obligation d’informer l’administration par déclaration électronique pour bénéficier de l’application du taux réduit de TVA.

8. Respect des conditions de ressources : le logement doit être loué à des locataires dont les ressources ne dépassent pas un certain niveau.
   Les plafonds des revenus sont les suivants en 2025 :

9. Loyers plafonnés : Pour les locations nues, les plafonds de loyer mensuels au m², charges non comprises, sont les suivants en 2025 :

Pour les locations meublées : le prix mensuel de location des meubles est de 51,63€ TTC pour un logement de type studio ou T1 bis, augmenté de 15,08 € TTC par pièce supplémentaire.

En résumé, voici un comparatif entre un investissement locatif Pinel et un investissement en LLI :

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) représente donc une opportunité d’investissement judicieuse pour les particuliers désireux de se constituer un patrimoine immobilier de qualité. En outre, l’investissement en LLI favorise l’accès à des logements neufs pour les ménages aux revenus intermédiaires. Il combine ainsi avantages financiers, avantages fiscaux et impact social.

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