où investir dans l'immobilier

Grand Paris : ces villes où il est intéressant d'investir

Avec 200 km de ligne et 68 nouvelles gares réparties sur le territoire francilien, le Grand Paris Express redessine les contours de la capitale. Partout en Ile-de-France de nouveaux quartiers sortent de terre, inventant de nouvelles proximités et de nouveaux cœurs de ville où il fait bon vivre, travailler, étudier et investir dans l'immobilier**.

Zoom sur 4 villes prometteuses du Grand Paris

Noisy-Le-Grand

La ligne 15 Sud du Grand Paris Express devrait entrer en service en 2025. Elle reliera Pont-de-Sèvres à la future gare de Noisy-Champs en 2 fois moins de temps qu’aujourd’hui. Grâce aux futurs aménagements des abords du futur hub de transports (bureaux, logements neufs, commerces, équipements et services), Noisy-le-Grand et notamment ses quartiers Est tels que Champy, Hauts-Bâtons et Butte-Verte bénéficient déjà d’une nouvelle dynamique.

Découvrez les offres de logements neufs à vendre à Noisy-le-Grand

Pour les investisseurs immobiliers, Noisy-Le-Grand s'est toujours montrée attractive. Par sa population et le nombre d'entreprises sur son territoire, la commune compte en effet parmi les plus importants pôles économiques de l’Est parisien. Ainsi la ville est plébiscitée par les jeunes actifs qui travaillent sur ces zones d'activités et qui recherchent des logements neufs de type studio ou 2-pièces à louer sur les environs. Un bon point donc pour les investisseurs qui souhaitent s'assurer que leur investissement immobilier pourra générer des revenus réguliers.

Pour les épargnants qui recherchent des biens neufs pour investir dans l'immobilier locatif à Noisy-le-Grand (93), on retiendra, entre autres, le programme résidentiel neuf Arpège. Situé dans le quartier résidentiel Maille Horizon Nord, il s'inscrit au cœur du renouveau de la ville et répond aux exigences des acquéreurs comme des futurs locataires, à savoir respect de l’environnement, équipements publics et services de proximité.

A surveiller également, le grand projet de réhabilitation du site Louis Lumière. Cette ambitieuse opération immobilière prévoit la réalisation d'un tout nouveau quartier organisé autour d'un plan d’eau paysagé mêlant immeubles résidentiels neufs et maisons de ville. Le projet porté par BNP Paribas Immobilier prévoit au total près de 400 logements neufs pour Noisy-le-Grand.

Asnières-sur-Seine

Même si elle profite déjà d'une accessibilité remarquable aux portes de Paris,  Asnières-sur-Seine sera l’une des villes les mieux desservies du Grand Paris. D'ici 2027, la future ligne 15 desservira les stations Les Agnettes (en connexion avec la ligne 13) et Les Grésillons (en connexion avec le RER C). Par sa proximité avec Courbevoie et Bois-Colombes, elle bénéficie également des stations Bécon-les-Bruyères sur la ligne L du Transilien et de Bois-Colombes sur la ligne J du Transilien. Autres atouts gagnants de cette commune des Hauts-de-Seine : la proximité du quartier d'affaires de la Défense, des accès rapides aux axes autoroutiers... et des prix/m2 plus accessibles que sur d'autres secteurs de l'ouest parisien.

Asnières séduit donc les jeunes familles à la recherche de logements neufs, mieux équipés, plus grands et plus confortables que les appartements parisiens anciens. Pour les investisseurs, Asnières se montre prometteuse. La ville abrite en effet de très beaux programmes immobiliers neufs offrant des prestations modernes et parfaitement adaptées aux modes de vie contemporains. Des arguments qui séduisent les jeunes actifs à la recherche de petites surfaces à louer dans le neuf à proximité des grands bassins d'emplois parisien.

 

Découvrez les offres de logements neufs à vendre à Asnières

Si le programme Ateliers 92 dispose toujours de quelques appartements neuf à vendre - soit dans le cadre de l'achat d’une résidence principale, soit pour investir dans le locatif neuf - la ville porte également des projets très prometteurs. C'est notamment le cas avec l'ancien site de la patinoire qui fait l'objet d'une ambitieuse opération de rénovation. Outre de nouveaux aménagements et équipements BNP Paribas Immobilier prévoit la construction de près de 440 logements neufs.

Saint-Ouen-sur-Seine

L'attractivité de Saint-Ouen pour les investisseurs immobiliers n'est pas une nouveauté. Cela fait en effet plusieurs années que la commune du 93 s'est imposée comme une ville de report des acquéreurs du 18eme arrondissement de Paris. Pour les particuliers qui souhaitent miser sur le locatif neuf (loi Pinel**) pour défiscaliser ou bénéficier de revenus complémentaires, Saint-Ouen s'impose définitivement comme une ville à fort potentiel…et d'autant plus avec le prolongement de la ligne 14 qui positionnera la ville à quelques minutes seulement de la gare Saint-Lazare. Autre aménagement qui booste l'attractivité Saint-Ouen-sur-Seine : le très attendu supermétro avec la gare de Saint-Denis Pleyel (à quelques minutes de St-Ouen), hub majeur de connexion entre 4 lignes du Grand Paris Express.

Les investisseurs pourront ainsi prospecter sur les bords de la Seine, du côté du quartier des Docks. Sur ce vaste site de 100 hectares, les activités industrielles d’hier laissent place au renouveau audonien. Après une première phase bouclée en 2017, le site poursuit sa transformation et prévoit près de 7 000 logements neuf et une large palette d’activités dont une halle gourmande.

Parmi les programmes immobiliers neufs en cours de commercialisation, l'ensemble résidentiel Avant-Seine propose toutes les typologies de biens et semble donc adapté à un investissement locatif en Seine-Saint-Denis.

Livry-Gargan

Située à une dizaine de km au nord-est de Paris, Livry-Gargan se distingue par son cadre de vie verdoyant. Avec 60 hectares d'espaces verts, la ville est particulièrement plébiscitée par les familles ou les jeunes actifs qui apprécient cet environnement préservé. Depuis quelques années, Livry attire également l'attention des investisseurs immobiliers qui pressentent l'attractivité grandissante de cette commune de Seine-Saint-Denis.

Bien desservie au niveau des axes routiers, Livry-Gargan restait jusqu'à présent un peu moins bien dotée que ses voisines en matière de transports en commun. Or dès 2025, Livry-Gargan se trouvera sur la ligne 16 du Grand Paris Express avec les stations Sevran-Beaudottes et Sevran-Livry, chacune en correspondance avec le RER B. Depuis Sevran-Livry, le hub de St-Denis-Pleyel sera accessible en 16 minutes seulement contre près de 40 minutes actuellement*. Cette nouvelle proximité avec les grands pôles d'activités de la région représente un atout majeur pour la ville qui bénéficie ainsi d'une nouvelle dynamique immobilière, notamment au niveau de la demande locative. Un argument qui pourra donc convaincre les acquéreurs qui souhaitent acheter pour louer et réaliser un investissement locatif neuf dans le 93.

Parmi les opportunités d'achat en VEFA sur Livry-Gargan, on retiendra par exemple le programme résidentiel neuf Esprit Livry. Très bien située, au sein d'un agréable quartier pavillonnaire, la résidence bénéficie à la fois d'un environnement pavillonnaire et d'une proximité immédiate avec le centre-ville. Les commerces, les écoles et les services sont ainsi accessibles en quelques minutes.

*Société du Grand Paris

Le Grand Paris Express insuffle donc une dynamique exceptionnelle à des communes franciliennes autrefois boudées par les investisseurs. Aujourd'hui, les nouveaux quartiers mixtes qui accompagnent la construction des futures gares du supermétro s'imposent comme autant de nouveaux territoires où il fait bon investir dans l'immobilier neuf tant pour les primo-accédants que pour les investisseurs.

**Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

**PINEL : Dispositif prévu à l'article 199 novovicies du Code général des Impôts. Sous réserve des conditions d'éligibilité et dans les limites prévues par la législation applicable à vérifier auprès de votre conseil fiscal. Réduction d'impôt pour l'acquisition, par un particulier ou une société civile de placement immobilier (SCPI), d'un logement neuf ou réhabilité situé dans certaines zones géographiques fixées par arrêté, destiné à la location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné, et à des locataires sous plafonds de ressources. Location nue et respectant des critères de performance énergétique. Sous réserve des conditions d'éligibilité prévues à l'article 199 novovicies du code général des impôts tel que modifié par la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 dite loi de finances pour 2015. La réduction d'impôt sur le revenu est de 12% pour 6 ans de location, de18% pour 9 ans de location, et de 21% pour 12 ans de location.Cette réduction est calculée sur le prix d'acquisition du bien retenu dans la limite de 5500 € du mètre carré et d’un montant global d’investissement de 300.000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.Le bénéfice de ces incitations entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération : risque d’écart entre la prévision et la réalité sur les recettes locatives (vacance, niveau du loyer, impayés), les charges de copropriété et la plus-value en cas de revente à l’échéance de l’engagement de location ».Ni le promoteur ni le commercialisateur ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent le remplissage locatif.Ni la responsabilité du promoteur ni celle du commercialisateur ne pourront être mises en cause en cas de remise en cause du bénéfice et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de non-location dans les délais prévus et de non-respect des conditions d’éligibilité au dispositif fiscal objet du présent document.