Les avantages fiscaux d'une acquisition dans le neuf

Au prix d'achat d'un bien immobilier s'ajoutent les frais d'acquisition, plus communément appelés frais de notaire. Ceux-ci sont, en principe, à la charge de l'acquéreur. Ils correspondent pour partie à des taxes et impôts versés au Trésor Public, aux frais liés au changement de propriété et enfin aux émoluments du notaire.

Si vous investissez dans l'ancien, les frais d'acquisition représentent en moyenne 7 à 8% du prix d'achat du bien immobilier contre 2 à 3% pour l'achat d'un logement neuf. Cette différence s'explique par le fait que les frais d'acquisition dans le neuf se réduisent à la taxe de publicité foncière et aux honoraires du notaire.

Un avantage non négligeable réservé aux investissements immobiliers en VEFA.

Une exonération de la taxe foncière

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) s'applique aux propriétaires et usufruitiers d'un ou de plusieurs biens immobiliers, qu'ils soient ou non occupants du logement.

En investissant dans l'immobilier neuf, qu'il s'agisse d'acheter pour louer ou de devenir propriétaire de votre résidence principale, vous pouvez profiter d'une exonération de la taxe foncière durant 2 ans.

Si vous faites le choix d'un programme résidentiel neuf conçu selon un niveau de performance énergétique élevé et labellisé BBC 2005 (Bâtiment Basse Consommation), l'exonération de la taxe foncière peut être portée à 5 ans. Cet avantage fiscal est cumulable avec l'exonération de la taxe foncière appliquée à l'achat d'un logement neuf.

Attention, pour bénéficier de ces exonérations, vous devez en faire la demande auprès de votre centre des impôts et disposer de tous les documents justificatifs nécessaires.

Une TVA réduite⁽¹⁾

En devenant propriétaire d'un logement neuf dans certaines zones prioritaires, il est possible de bénéficier d'un taux de TVA réduit à 5,5%⁽¹⁾. Ces zones dites ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine), NPNRU ou dans les nouveaux Quartiers Prioritaires de Ville (QPV) ont été définies pour soutenir les programmes de rénovation urbaine et créer de nouveaux quartiers de vie. Equipés de commerces, d'infrastructures culturelles et sportives, ils abritent également de nombreux programmes résidentiels neufs soit autant d'opportunités pour accéder à la propriété en TVA réduite⁽¹⁾.

Pour être éligible à ce dispositif, vos ressources ne devront pas dépasser un certain niveau. De même le prix du logement neuf doit respecter un plafond maximum. Il évolue selon la zone géographique dans laquelle se situe le programme résidentiel neuf.

Enfin, pour bénéficier d'une TVA réduite⁽¹⁾ le bien immobilier neuf doit être occupé au minimum 8 mois par an par ses propriétaires, au titre de résidence principale et être détenu pendant 10 ans minimum.

Jusqu'à 63 000 euros de réduction d'impôts grâce au dispositif Pinel⁽¹⁾

La loi Pinel⁽¹⁾ permet de déduire fiscalement de vos impôts une partie du prix de votre placement immobilier locatif (dans la limite d’un montant global d’investissement de 300 000 € par contribuable et par année d’imposition).

Le montant de la réduction d'impôt sur le revenu se calcule en fonction des engagements de location : Pour les acquisitions réalisées en 2023, les taux s'élèvent à 10,5% pour 6 ans d'engagement de location, 15% pour 9 ans et 17,5% pour 12 ans. Pour les acquisitions réalisées en 2024, dernière année pour bénéficier du dispositif, les taux passeront à 9% pour 6 ans, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans. Il est cependant possible de bénéficier de la réduction d'impôt à taux plein (12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans) pour les acquisitions réalisées en 2023 et 2024 dans deux cas (c'est le Pinel +⁽¹⁾) : pour les logements situés en QPV (quartier prioritaire de la politique de la ville) ou ceux répondant aux critères de qualité d’usage et de confort et de performance énergétique et environnementale tels qu'ils ont été définis dans le décret n°2022-384 du 17 mars 2022.

Le dispositif Pinel⁽¹⁾ peut être appliqué sur les biens et projets immobiliers suivants :

• Logement neuf
• Logement en l'état futur d'achèvement
• Logement que vous faites construire
• Logement ancien faisant l'objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25% du coût total de l'opération).
• Logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation

Local transformé en logement d'habitation.

Le bien immobilier devra être loué vide, au titre de résidence principale, à des occupants dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds. De même, les loyers sont plafonnés en fonction du territoire sur lequel se situe le bien immobilier.

Les zones d’éligibilité pour le dispositif Pinel⁽¹⁾ en 2022 sont les zones Abis, A, B1, ainsi que les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense.

Les logements situés dans les communes en zone B2 et C agréées par arrêté du préfet de région, bénéficient également de la réduction d'impôt s'ils font l'objet d'une demande de permis de construire déposée au plus tard le 31 décembre 2017 et d'une acquisition (vente notariée) au plus tard le 15 mars 2019.

DÉCOUVRIR LES PROGRAMMES RÉSIDENTIELS NEUFS ÉLIGIBLES À LA LOI PINEL

Dernier point à retenir : si vous achetez en VEFA pour louer à vos enfants, ceux-ci ne pourront pas bénéficier de l'APL (aide personnalisée au logement).

A noter que le dispositif Pinel⁽¹⁾ est reconduit jusqu’au 31 décembre 2024.