Louer son bien en longue durée ou en saisonnier : quel est le plus avantageux ?

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif* et hésitez entre la location longue durée et saisonnière ? Les deux systèmes présentent des atouts et inconvénients. Inventaire pour vous guider sur la meilleure solution, selon vos attentes.

Comment obtenir la meilleure rentabilité pour son bien ? Sur le principe, la location saisonnière permet de tirer des loyers bien supérieurs à ceux de la location longue durée. A titre d’exemple, un appartement de 30m² dans un secteur prisé en région parisienne, dans le Sud ou dans la région Bordeaux Aquitaine pourra être loué à la nuitée aux alentours de 100€. Pour un mois, cette location saisonnière pourrait ainsi rapporter 3 000€ au propriétaire. Un bail longue durée atteindra difficilement ce montant, en particulier dans les zones tendues où s’exerce le plafonnement des loyers. Pour autant, il est essentiel de faire preuve de lucidité. La rentabilité d’un bien en location saisonnière sera largement dépendante de sa localisation et même dans les villes ou régions les plus recherchées, il sera compliqué d’atteindre un taux d’occupation de 100%. Cette solution, lucrative sur la côte méditerranéenne, dans le centre historique des grandes agglomérations ou encore à proximité d’un grand parc des expositions, le sera moins si vous investissez dans une ville moyenne, dotée d’un potentiel d’attractivité moins fort. Vous risquez alors de subir des périodes de vacance locative… Ce sera particulièrement vrai en dehors des vacances scolaires et en hiver – à moins d’investir dans un logement à la montagne, auquel cas la saison basse aura lieu en automne et au printemps.

La location saisonnière ou longue durée de son bien : des frais de fonctionnement différents

Potentiellement plus rémunératrice, la location saisonnière implique aussi des frais plus importants. A chaque location de courte durée, il est effectivement nécessaire de faire le ménage, de régler des frais de laverie voire de pressing en cas de besoin, sans compter les factures de chauffage et électricité. Ces deux derniers postes de dépenses, non négligeables, seront assumés par un locataire ayant signé un bail.

La gestion de l’appartement mis en location saisonnière constitue également une source de frais.  A moins que le propriétaire ne s’investisse pleinement dans cette activité, il lui faudra faire appel ponctuellement ou régulièrement à des aides ménagères, à une société de conciergerie pour procéder à la remise des clés et aux états des lieux, ou bien à une agence de gestion locative saisonnière. A l’inverse, la location avec un bail d’un ou trois ans s’avère bien moins contraignante et couteuse au quotidien. Il vous faudra remplacer les équipements en cas de défaillance (réfrigérateur, plaques de cuisson…) et veiller à l’entretien du logement mais cela sera également le cas en saisonnier, où l’usure est réputée plus rapide. Dans le cadre d’un investissement locatif effectué à distance de son lieu d’habitation, le propriétaire pourra faire le choix de déléguer la gestion de son bien à une agence. Les honoraires, à hauteur de 5 à 9 % des revenus locatifs annuels en moyenne, resteront inférieurs à ceux d’un bien loué en courte durée et géré par une société spécialisée.

Taxes et charges récupérables dans les deux types de location

Point non négligeable, il faut notamment savoir qu’un locataire vivant dans votre appartement à l’année sera redevable de la taxe d’habitation. Il s’acquittera aussi des charges dites « récupérables » de copropriété telles que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, de balayage, les frais d’entretien de l’ascenseur ou encore les dépenses en eau froide et chauffage collectif si le logement y est raccordé. Une part du salaire versé au gardien, s’il y en a un, peut aussi être récupérée. Cela soulage ainsi le propriétaire d’une part non négligeable des charges de copropriété.

A l’inverse, si vous louez en courte durée, vous devrez vous acquitter à la fois de la taxe foncière et de la taxe d’habitation, ainsi que de la totalité des charges. Côté fiscalité, la location classique meublée se révèle la plus intéressante – par rapport, même, à la location vide - puisque les travaux et frais à la charge du propriétaire sont déductibles de la recette locative annuelle.

La liberté de disposer de son bien lorsque l’on loue son logement de façon saisonnière

Enfin, la souplesse quant à la récupération du logement pour son usage propre est à prendre en compte. Si vous louez votre appartement, vous devrez envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception six mois avant la fin du bail pour prévenir le locataire. Dans le cas d’une location vide, il vous faudra ainsi attendre trois ans au moins et une année, pour un bail de location meublée. Avec une location saisonnière, il vous appartient de vous installer chez vous quand bon vous semble, entre deux locations. Ou, naturellement, de prêter votre logement à des proches. Cette flexibilité n’est généralement pas attendue par les investisseurs immobiliers mais elle est à considérer.

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Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.