immobilier pratique

Contrat de réservation et VEFA : comment réserver un logement neuf sur plan ?

Il existe de très belles opérations immobilières à réaliser, en France, en achetant un logement en l’état futur d’achèvement. Le point sur les éléments à prendre en compte dans le plan et les démarches à effectuer pour réserver un bien.

Achat en VEFA : bien lire le plan

Les immeubles neufs donnent fréquemment lieu à une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), aussi appelée « vente sur plan ». La construction commence lorsqu’une partie du bien est commercialisée. Un investissement immobilier dans le neuf est l’assurance d’un appartement ou d’une maison répondant aux dernières normes de construction, dans lequel il est possible de s’installer immédiatement. De belles opportunités existent en Ile-de-France, en Provence-Alpes-Côte d'Azur ou encore à Bordeaux, à l’image de la résidence Tribequa, dans laquelle des biens sont proposés à partir de 208 000€ TTC hors parking. Avant de vous engager, il est important de bien comprendre les plans afin de vous assurer que le logement considéré correspond bien à vos attentes.

Le premier point à observer sur le plan est la rose des vents : elle marque l’orientation de l’appartement et détermine ainsi l’ensoleillement des pièces. C’est un élément clé du confort au quotidien. L’échelle est un autre indicateur à bien comprendre, pour évaluer précisément la superficie du logement et l’aménagement intérieur. Généralement, l’échelle 1/100 est utilisée. Cela signifie qu’un centimètre sur le plan correspond à un mètre dans la réalité.

Les murs porteurs (marqués par un trait épais ou deux traits parallèles), les cloisons et murs non porteurs (représentés par un trait fin) sont à identifier clairement. Si vous envisagez d’agrandir certains espaces, seules les cloisons pourront être abattues ! Les traits hachurés signalent généralement la présence d’une isolation thermique ou d’un mur doublé. Quant aux pointillés, ils indiquent les ouvertures : portes et fenêtres. Sachez que « l’allège » ou « allège vitrée » correspond à l’espace situé sous la fenêtre, entre la fenêtre et le plancher. Le sens de l’ouverture des portes est représenté par le biais d’un arrondi : un point non négligeable pour votre future décoration intérieure. Enfin, les cercles signalent le rayon de rotation d’un fauteuil roulant : ils valident le respect des normes d’accessibilité d’un logement pour les personnes handicapées.

Achat immobilier en VEFA : le contrat de réservation

Pour l’acquéreur d’un bien immobilier neuf, la prise de décision intervient après avoir vu le plan et les éventuelles maquettes du logement. Cela constitue une prise de risque, c’est pourquoi le contrat de réservation, aussi appelé avant-contrat, doit être le plus précis possible conformément à l’article R*261-25 du Code de la construction et de l’habitation.

Avant de réserver un bien immobilier dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, il est essentiel de prendre connaissance en détail de ce contrat : il décrit l’ensemble des prestations offertes par le logement et sa situation. Prenez soin de vérifier :

  • L’adresse du logement

  • Sa situation au sein de l’ensemble immobilier (étage, orientation) ou du lotissement.

  • Le descriptif précis des matériaux utilisés dans le programme immobilier : il donne une idée de la qualité du projet, de la durabilité de l’ensemble, il est également un indicateur du prix.

  • Le descriptif détaillé du logement (surface habitable, nombre de pièces), de ses équipements, de ses annexes (parking, cave), ainsi que les éventuels équipements collectifs.

Le contrat de réservation d’une VEFA mentionne également un prix prévisionnel, une date de livraison du logement mais aussi une date prévisionnelle à laquelle le contrat de vente sera signé chez le notaire. Les coordonnées de l’acquéreur et du vendeur sont enfin précisées.

Contrat de réservation et acte de vente en VEFA

Le réservataire doit verser un dépôt de garantie au promoteur ou vendeur immobilier pour valider son choix. Cette somme est calculée selon le délai de signature de l’acte d’acquisition. En somme, plus le délai est long entre la signature de l’avant-contrat et le contrat de vente, moins le montant est élevé. Ainsi, pour un délai inférieur ou égal à un an, le montant de la garantie à verser correspond au maximum à 5% de la valeur du logement. En revanche, si le délai de signature de l’acte d’acquisition est d’un à deux ans, le montant maximum ne peut dépasser 2% de la valeur du bien. La somme est bloquée sur un compte spécial, à la banque, ou ouvert en la comptabilité du notaire.

A noter : le dépôt de garantie ne peut être exigé si l’acte définitif de vente est prévu au-delà de deux ans.

Après la signature et le versement de la somme, le contrat de réservation est envoyé à l’acheteur par lettre recommandée. Ce dernier dispose d’un délai de rétractation de 10 jours, durant lequel il lui est possible de changer d’avis et de demander le remboursement du dépôt de garantie. Si la transaction est menée à son terme, un contrat de vente est signé devant notaire. Ce document reprend le descriptif de l’avant-contrat, énonce les garanties du vendeur (parfait achèvement et décennale), ainsi que le délai de livraison du logement. Un contrat de vente à terme, à l’issue de la construction, peut aussi être décidé. L’acquéreur devient propriétaire à l’achèvement des travaux.

Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.