immobilier pratique

Acheter pour louer : comment s'assurer d'avoir un locataire ?

Investir dans le locatif représente un placement financier intéressant pour consolider un patrimoine immobilier ou pour préparer sa retraite en s’assurant des revenus réguliers. Acheter pour louer permet par ailleurs de bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux comme par exemple les investissements locatifs en loi Pinel. Pour garantir la rentabilité de cet investissement immobilier, le bailleur devra louer son appartement à un occupant de confiance. Comment s’assurer d’avoir un locataire ? Retour sur les éléments-clés à connaître pour s'assurer de trouver rapidement un locataire fiable et solvable, gage d'une gestion locative sereine et d'un investissement immobilier optimal.

Les points-clés pour limiter la vacance locative et trouver un locataire

Définir un loyer au juste prix

Vous venez d'acheter un appartement dans un programme neuf à Lyon ou à Marseille et vous souhaitez le louer. Pour assurer l'occupation de votre bien immobilier, il vous faudra déterminer un loyer dont le montant sera cohérent avec les prix du marché. Car dans le cas d'un investissement locatif, un loyer au juste prix assure une location rapide et une rentabilité immédiate.

Ce prix dépend bien évidemment de la superficie mais également de la localisation du bien immobilier (en centre-ville, à proximité des transports et des commerces, dans un quartier en mutation, ou près d'un campus universitaire).

Le loyer sera également déterminé par la qualité du bien immobilier : un appartement neuf, lumineux, situé en étage, doté d'équipements de type balcon, ascenseur, parking, visiophone (…) sera a priori plus séduisant pour les locataires qu'un appartement ancien de même superficie, situé en rez-de-chaussée.

Ces critères qui peuvent paraître évidents sont très importants à prendre en compte. Il s'agit d'évaluer le montant du loyer au plus juste pour éviter de rester plusieurs mois avec un appartement vide et qui, par conséquent, ne garantira plus les revenus locatifs escomptés.

Utiliser les bons réseaux pour diffuser votre annonce

Aujourd'hui, bon nombre de recherches immobilières sont effectuées via Internet. Les sites regroupant les annonces de logements à louer sont nombreux et très largement utilisés par les futurs locataires.

Outre les sites Internet, vous pouvez également vous appuyer sur vos propres réseaux pour jouer la carte du bouche-à-oreille. De même il peut être judicieux, selon le type de bien immobilier proposé, de diffuser votre annonce via les réseaux des écoles ou universités situées à proximité de l'appartement à louer.

Si vous manquez de temps, vous pourrez également choisir de déléguer la gestion locative à une agence (agence immobilière ou agence spécialisée en gestion locative) à laquelle vous verserez des honoraires. Elle s'occupera de passer les annonces, d'organiser les visites, de collecter les loyers et de la gestion locative au quotidien.

Choisir le bon locataire…

Assurer le rendement d'un investissement locatif, c'est aussi obtenir des garanties sur la fiabilité de l'occupant et se prémunir contre les loyers impayés.

Avant de signer le bail pour location de votre studio neuf à Rennes, vous aurez pris le soin d'étudier avec soin le dossier du futur locataire. Il comprend une pièce d'identité, un livret de famille, un justificatif de domicile, les dernières quittances de loyer du logement précédent, un RIB, le dernier avis d'imposition et le contrat de travail ou un justificatif de situation (demandeur d'emploi, étudiant, profession libérale...).

Ces mêmes pièces seront demandées au colocataire et à la personne se portant caution.

Pour être exhaustif, il convient de se reporter aux dossiers fournis par les gestionnaires locatifs ou aux garants (assurances des loyers impayés ou GUL…)

...ou choisir de louer à ses enfants !

Vous venez d'acheter un appartement neuf dans les Hauts-de-Seine et vous recherchez le locataire idéal dans lequel vous aurez une totale confiance ? Et si vous choisissiez de louer le logement neuf à vos enfants ?

Cette option peut se révéler idéale pour qui souhaitez réaliser un investissement locatif en loi Pinel*, et bénéficier d'avantages fiscaux tout en aidant ses descendants. A noter cependant que, dans ce cas précis, le locataire ne pourra pas prétendre à l'APL

Connaître les spécificités liées au dispositif Pinel*

Investir dans un appartement neuf en loi Pinel* permet de défiscaliser. Mais attention : pour bénéficier de cet allégement d'impôts, le bien immobilier devra être loué dans les 12 mois qui suivent sa livraison et pour une durée minimum de 6 ans.

Il conviendra d'anticiper pour trouver un locataire dès la livraison de l'appartement afin de minimiser la vacance locative. De même, si l'occupant décide de quitter le logement, vous bénéficiez de 12 mois reconductibles pour retrouver un nouveau locataire pour votre appartement.

L'un des objectifs de la loi Pinel* étant de rééquilibrer l'offre et la demande en matière de logements neufs à louer dans des zones géographiques dites « tendues », il semble cependant peu probable de subir de longues périodes de vacances locatives.

A noter enfin que les loyers des logements Pinel* sont encadrés selon la zone géographique. N'oubliez donc pas de bien vérifier les plafonds avant de mettre votre appartement neuf sur le marché.

Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

*PINEL : Dispositif prévu à l’article 199 novovicies du Code général des Impôts. Sous réserve des conditions d’éligibilité et dans les limites prévues par la législation applicable à vérifier auprès de votre conseiller fiscal. Réduction d’impôt pour l’acquisition, par un particulier ou une société civile de placement immobilier (SCPI), d’un logement neuf ou réhabilité situé dans certaines zones géographiques fixées par arrêté, destiné à la location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné, et à des locataires sous plafonds de ressources. Location nue et respectant des critères de performance énergétique. Sous réserve des conditions d’éligibilité prévues à l’article 199 novovicies du code général des impôts tel que modifié par la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 dite loi de finances pour 2015. La réduction d’impôt sur le revenu est de 12% pour 6 ans de location, de 18% pour 9 ans de location, et de 21% pour 12 ans de location. Cette réduction est calculée sur le prix d’acquisition du bien retenu dans la limite de 5500 € du mètre carré et d’un montant global d’investissement de 300.000 € par contribuable et pour une même année d’imposition Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. Ni le promoteur ni le commercialisateur ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent pas le remplissage locatif. Ni la responsabilité du promoteur ni celle du commercialisateur ne pourront être mises en cause en cas de remise en cause du bénéfice et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal et/ ou en cas de non-location dans les délais prévus et de non-respect des conditions d’éligibilité au dispositif fiscal objet du présent document.