5 choses à savoir avant de mettre en location votre logement neuf

Après avoir sélectionné un appartement neuf pour réaliser un investissement locatif*, dans un secteur géographique dynamique et bien desservi, quelques questions se posent avant la mise en location. Le point sur les 5 choses à avoir en tête.

Choisir le bon bail selon votre cas

Il existe 5 options pour louer un appartement neuf. La première est celle de la location vide avec un bail classique, d’une durée de 3 ans et reconduit tacitement. Le locataire dispose d’un préavis de 3 mois, réduit à un mois dans les communes situées en zone tendue. En louant un appartement meublé, le bail est de seulement un an avec un délai de préavis pour le locataire d’un mois. Cette solution peut être avantageuse sur le plan fiscal mais elle nécessite d’équiper le logement et d’assurer l’entretien de ces équipements. Autre solution : le bail de colocation, signé par une seule personne ou par chaque occupant. L’intérêt de cette solution est la limitation de la vacance locative et la possibilité de louer un peu plus cher.

Enfin, deux options prévoient un bail de courte durée. Le bail étudiant s’étend sur 9 mois et suit le calendrier universitaire. Le locataire bénéficie d’un préavis d’un mois. La possibilité de location saisonnière ou touristique en été, en complément, est un atout. Le bail mobilité, d’une durée d’un à dix mois, est à réserver à des situations spécifiques : étudiants, stagiaires, personne en apprentissage, en mutation ou formation professionnelle. Là encore, le préavis est d’un mois.

Bien fixer le loyer

Pour éviter toute carence locative, il est essentiel de bien évaluer le loyer à appliquer à votre logement. Dans le cadre d’un investissement en loi Pinel**, il vous faudra vérifier au préalable les plafonds fixés pour chaque zone géographique en France. Ainsi, le calcul du loyer en zone Pinel en 2020 correspond à 17,43€/m² en zone A bis, 12,95€/m² en zone A, 10,44€/m² en zone B1 et 9,07€/m² en zone B2. Ces plafonds sont à intégrer au calcul, qui varie en fonction de la surface du logement. Une formule est à appliquer : plafond de loyer par m² x (0,7 x 19/surface utile) x surface utile. Dans le cas d’un appartement neuf de 40m² à Bordeaux (zone B1), le plafond est ainsi de 10,44 x (0,7 + 19/40) = 12,27€/m², soit un loyer de 490€/mois.

Si vous mettez en location un appartement neuf hors dispositif Pinel, veillez à étudier les prix du marché dans le secteur géographique où se trouve le bien immobilier. Le montant variera selon la proximité au centre-ville, aux transports, mais également en fonction des équipements proposés dans l’appartement (électroménager et mobilier dans le cas d’un meublé). N’oubliez pas de prendre en compte les espaces communs associés au logement (local vélo, espaces verts) et les éventuelles dépendances (place de parking, cave).

Bien équiper votre location meublée

Si vous faites le choix de proposer votre appartement neuf en location meublée, il est important de suivre les contraintes en matière d’ameublement et d’équipements. Le nécessaire à l’habitation doit effectivement être fourni au locataire. Cela recouvre le mobilier de base (lit avec sommier, matelas, couette et oreillers, table, chaises, étagères de rangement…), des luminaires dans chaque pièce, une cuisine dotée de plaques de cuisson et four à micro-ondes ou four traditionnel, un réfrigérateur avec compartiment permettant la congélation (-6°C), ainsi que de la vaisselle et des couverts en nombre suffisant pour les locataires.

Se protéger contre les impayés

Avant de mettre en location un appartement, il importe de se protéger des éventuels impayés. Pour cela, il est utile de souscrire une assurance garantissant le défaut de paiement. Si vous louez à un étudiant ou à un apprenti, sachez qu’il vous est aussi possible, en complément, de demander au locataire de désigner une caution. En cas de problème, le garant devra s’acquitter des loyers impayés. Par ailleurs, vous pouvez souscrire à la garantie Visale si le locataire a moins de 30 ans ou répond à certains critères (plus de 30 ans et en mutation professionnelle ou récemment embauché) et que le montant du loyer est inférieur à un certain montant - 1500€ à Paris et 1300€ dans le reste de la France. C’est alors Action Logement qui se porte garant en cas d’impayés.

Gestion locative déléguée ou non ?

Le dernier point à étudier concerne la gestion locative. Il vous faudra évaluer le temps dont vous disposez pour le suivi de votre appartement neuf loué : sélection du locataire, état des lieux, envoi des quittances, gestion des impayés et sinistres, entretien… Si vous avez peu de temps ou vivez à distance du bien immobilier, il peut être judicieux de déléguer la gestion locative à une agence spécialisée. Le montant des honoraires correspond à 5 à 10% du loyer.

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Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

PINEL : Dispositif prévu à l'article 199 novovicies du Code général des Impôts. Sous réserve des conditions d'éligibilité et dans les limites prévues par la législation applicable à vérifier auprès de votre conseil fiscal. Réduction d'impôt pour l'acquisition, par un particulier ou une société civile de placement immobilier (SCPI), d'un logement neuf ou réhabilité situé dans certaines zones géographiques fixées par arrêté, destiné à la location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné, et à des locataires sous plafonds de ressources. Location nue et respectant des critères de performance énergétique. Sous réserve des conditions d'éligibilité prévues à l'article 199 novovicies du code général des impôts tel que modifié par la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 dite loi de finances pour 2015. La réduction d'impôt sur le revenu est de 12% pour 6 ans de location, de18% pour 9 ans de location, et de 21% pour 12 ans de location. Cette réduction est calculée sur le prix d'acquisition du bien retenu dans la limite de 5500 € du mètre carré et d’un montant global d’investissement de 300.000 € par contribuable et pour une même année d'imposition. Le bénéfice de ces incitations entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération : risque d’écart entre la prévision et la réalité sur les recettes locatives (vacance, niveau du loyer, impayés), les charges de copropriété et la plus-value en cas de revente à l’échéance de l’engagement de location ».Ni le promoteur ni le commercialisateur ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent le remplissage locatif .Ni la responsabilité du promoteur ni celle du commercialisateur ne pourront être mises en cause en cas de remise en cause du bénéfice et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de non-location dans les délais prévus et de non-respect des conditions d’éligibilité au dispositif fiscal objet du présent document.