Réussir sa gestion locative sur le long terme

Pour les épargnants qui décident d'acheter un bien immobilier pour le mettre en location, une gestion locative efficace reste primordiale pour assurer la rentabilité de cet investissement locatif*.
Retour sur les essentiels de la gestion immobilière dans le cadre d'un placement locatif.

Mettre son bien en location

L'appartement en VEFA dont vous avez fait l'acquisition sera livré dans quelques semaines ? C'est le bon moment pour lancer la mise en location de votre bien.

Définissez tout d'abord le montant du loyer. Pour vous aider, sachez qu'il existe des référentiels facilement accessibles en ligne qui vous permettront d'estimer le prix/m2 du bien que vous souhaitez mettre en location.

Si l'appartement se situe à Paris, n'oubliez pas que l'encadrement des loyers est de retour depuis le 1er juillet 2019 : les plafonds varient selon le quartier, le type de location (vide ou meublée), le nombre de pièces et la date de construction de l’immeuble.

Pour les investissements locatifs Pinel**, le montant des loyers est lui aussi plafonné. Il est calculé selon la localisation du logement, le niveau de revenu et la composition du foyer fiscal des locataires. En cas de non-respect des plafonds de loyer Pinel, le propriétaire-bailleur perdra l'avantage fiscal lié à ce dispositif d'investissement dans le locatif neuf.

Une fois le loyer défini, vous pourrez passer votre annonce sur un site spécialisé. N'oubliez pas d'être le plus précis possible dans la description du bien à louer et d'y ajouter des photos.

Assurer les visites et choisir le locataire

Pour le propriétaire-bailleur le choix du locataire consiste essentiellement à vérifier que le futur locataire est solvable. Le dossier de candidature contient généralement les trois derniers bulletins de salaire, une attestation de l'employeur et éventuellement le dernier avis d'imposition.

S'il s'agit d'un placement immobilier Pinel et afin de conserver l'avantage fiscal, vérifiez bien que les revenus de l'occupant respectent les plafonds de ressources Pinel.

Rédiger le bail

Le bail précise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Il contient les coordonnées des deux parties, la description détaillée du logement et de ses équipements, le montant du loyer ainsi que ses modalités de paiement et de révision ou encore le montant du dépôt de garantie. Le bailleur pourra trouver des modèles de contrat de location sur service-public.

S'il s'agit d'un investissement Pinel, n'oubliez pas qu'il existe un engagement de location de 6 ans minimum.

>>> Découvrir les programmes éligibles à la loi Pinel

 

Gérer les tâches récurrentes

En tant que propriétaire d'un appartement loué, vous devrez également prendre en charge un certain nombre de charges administratives. Elles comprennent la réception des loyers, l'expédition des quittances, la gestion des assurances, le paiement des charges de copropriété sans oublier vos déclarations fiscales.

De même, le bailleur assurera la relation avec le locataire notamment en ce qui concerne le suivi d'éventuels travaux ou les relances en cas de retard de paiement.

Déléguer la gestion locative à un professionnel

Assurer soi-même la gestion location d'un bien immobilier demande du temps et notamment si vous résidez, par exemple, à Paris et que votre investissement Pinel se trouve à Lyon, à Bordeaux ou à Marseille. Elle nécessite également de bonnes connaissances juridiques, fiscales et financières. Si cela vous semble trop fastidieux, vous pouvez confier la gestion locative à un professionnel. Selon le niveau de prestation, il prendra en charge les annonces immobilières, la gestion des visites, l'état des lieux d’entrée (et de sortie), la sélection du locataire et la vérification de son éligibilité Pinel (plafond de revenus). Il pourra également gérer l'envoi des quittances, le suivi des réparations éventuelles, les régularisations de charges ou encore la gestion des impayés.

Enfin, le professionnel assurera au mieux la rotation des locataires afin d’éviter la vacance locative.

Bien sûr, la gestion locative déléguée a un coût mais elle permet aussi aux propriétaires-bailleurs d'investir dans le locatif en toute sérénité.

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    Les avantages de la loi Pinel

    Introduit par la loi des finances en 2015, le dispositif d'investissement locatif dit Pinel* permet aux investisseurs de déduire fiscalement une partie du prix d'achat d'un logement neuf, à la condition de le louer.

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    Les clés pour réussir votre investissement locatif

    Réduire ses impôts, obtenir un complément de revenus en prévision de sa retraite, se constituer un patrimoine transmissible ou aider ses enfants à se loger... les bonnes raisons d'investir dans l'immobilier locatif neuf sont nombreuses.

*Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

**PINEL : Dispositif prévu à l'article 199 novovicies du Code général des Impôts. Sous réserve des conditions d'éligibilité et dans les limites prévues par la législation applicable à vérifier auprès de votre conseil fiscal. Réduction d'impôt pour l'acquisition, par un particulier ou une société civile de placement immobilier (SCPI), d'un logement neuf ou réhabilité situé dans certaines zones géographiques fixées par arrêté, destiné à la location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné, et à des locataires sous plafonds de ressources. Location nue et respectant des critères de performance énergétique. Sous réserve des conditions d'éligibilité prévues à l'article 199 novovicies du code général des impôts tel que modifié par la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 dite loi de finances pour 2015. La réduction d'impôt sur le revenu est de 12% pour 6 ans de location, de18% pour 9 ans de location, et de 21% pour 12 ans de location.Cette réduction est calculée sur le prix d'acquisition du bien retenu dans la limite de 5500 € du mètre carré et d’un montant global d’investissement de 300.000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.Le bénéfice de ces incitations entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération : risque d’écart entre la prévision et la réalité sur les recettes locatives (vacance, niveau du loyer, impayés), les charges de copropriété et la plus-value en cas de revente à l’échéance de l’engagement de location ».Ni le promoteur ni le commercialisateur ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent le remplissage locatif.Ni la responsabilité du promoteur ni celle du commercialisateur ne pourront être mises en cause en cas de remise en cause du bénéfice et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de non-location dans les délais prévus et de non-respect des conditions d’éligibilité au dispositif fiscal objet du présent document.