immobilier et fiscalité

Investissement loi Pinel : bénéficier d'un avantage fiscal sur 6, 9 ou 12 ans

Vous souhaitez investir dans la pierre pour percevoir des revenus complémentaires, préparer votre retraite ou défiscaliser ? Mise en place en 2014, la loi Pinel* permet aux investisseurs de l'immobilier locatif de consolider un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. Quelles sont les conditions d'éligibilité pour profiter du dispositif d'investissement locatif Pinel* ? A quel niveau de réduction d'impôts les investisseurs peuvent-ils concrètement s'attendre ?

Acheter pour louer : les conditions du dispositif Pinel*

Si vous envisagez de réaliser un investissement locatif pour bénéficier d'une réduction d'impôts sur 6, 9 ou 12 ans, vous devrez respecter certaines conditions et sélectionner un bien immobilier éligible au dispositif Pinel*

Investir dans le neuf

Acheter pour louer à Lyon, à Paris ou à Marseille ? Quel que soit votre projet d'investissement locatif, le dispositif Pinel* concerne uniquement les biens immobiliers neufs achevés ou en acquis en VEFA (Vente en Etat de Futur Achèvement) et dont la vente notariée aura été réalisée entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.

Les investissements locatifs devront également concerner des appartements neufs répondant aux exigences de performance énergétique, de durabilité́ et de maîtrise des charges.

Les programmes résidentiels neufs devront dont être en conformité avec le label Bâtiment Basse Consommation (BBC) ou bien respecter la réglementation thermique (RT 2012).

Acheter sur un secteur géographique éligible Pinel*

L'un des objectifs du dispositif Pinel* est de soutenir la construction d'appartements neufs sur dans des zones géographiques où l'offre en matière d'immobilier locatif n'est pas suffisante pour répondre à la demande des ménages.

Ainsi, pour investir dans l'immobilier locatif en loi Pinel*, les biens immobiliers neufs doivent être localisés sur certains territoires officiellement délimités :

  • Zone A bis 

Elle concerne les investissements locatifs à Paris ainsi que sur 29 communes de la proche banlieue

  • Zone A 

La Zone A concerne les secteurs de l’Ile-de-France, Montpellier, Lille, Marseille, Lyon, la Côte d’Azur et la partie française de l’agglomération de Genève.

Des opportunités pour investir dans le locatif sont par exemple disponibles à Sannois (95), à Saint-Julien-en-Genevois avec le programme résidentiel neuf Terra Nostra ou encore à Maisons-Alfort avec ce très beau programme résidentiel neuf éligible Pinel*.

  • Zone B1

Elle concerne les villes de plus de 250.000 habitants et certaines villes où le marché de l'immobilier locatif neuf est considéré comme tendu. Les investisseurs qui souhaitent investir en loi Pinel* pourront acheter pour louer à Annecy, à Bayonne, Cluses, Chambéry ou encore à Saint-Malo...

  • Zone B2 

Cette zone B2 comprend les autres communes de plus de 50 000 habitants et les franges de zone B1

  • Zone C 

Elle concerne le reste du territoire.

Concrètement, il est donc possible d'acheter pour louer à Cannes, d'investir dans le locatif à Bron (69) ou à Vif (69) ou encore de miser sur l'élan du marché immobilier neuf Marseillais pour bénéficier des avantages fiscaux Pinel*.

Respecter les conditions de location

Pour profiter des réductions d'impôts liés au dispositif Pinel*, le propriétaire d'un bien immobilier neuf dans les Hauts-de-Seine devra louer son appartement vide, à des locataires aux ressources plafonnées et qui occuperont ce logement neuf à titre de résidence principale.

Destinés à favoriser l'accès au logement des foyers à revenus intermédiaire, le montant du loyer d'un appartement Pinel* ne devra pas dépasser un certain niveau. Ces plafonds sont calculés en fonction de la situation géographique du bien immobilier neuf. Cependant, certaines communes ont souhaité mettre en place des loyers inférieurs à l’instar de Lyon ou de Saint-Denis par exemple.

Cet appartement neuf sera loué en continu pour 6 ans minimum. Le bail pourra être prolongé deux fois, par tranches de 3 ans, soit une location maximum de 12 ans.

Souhaitant investir dans la pierre pour consolider leur patrimoine immobilier et bénéficier d'une déduction fiscale, le couple fait l'acquisition d'un appartement neuf à Lyon en 2015. Pour un budget de 300 000 €, les Dupont deviennent donc propriétaires d'un trois-pièces de 50 m² environ, situé dans un immeuble résidentiel neuf au cœur du centre-ville lyonnais.

Mis en location en 2016, cet appartement neuf éligible au dispositif Pinel*, leur permet d'envisager une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 € sur une période de douze ans (sous réserve du respect des plafonds de prix de revient par m², de loyers et de ressources du locataire), représentant 6 000 €/an les 9 premières années et 3 000 €/an les 3 années suivantes.

Au total, en achetant pour louer en Rhône-Alpes, les Dupont pourront prétendre à des avantages fiscaux pouvant atteindre 21%.

Le montant de la réduction d'impôts dépend des engagements de location :

  • Pour prétendre à une défiscalisation de 12 % de la valeur du bien, l'appartement neuf doit être loué durant 6 ans.

  • Pour une défiscalisation de 18 % de la valeur du bien, l'engagement de location doit être de 9 ans.

  • Enfin, pour atteindre 21 %, le propriétaire d'un appartement neuf renouvellera son engagement  soit 3 années renouvelables une fois, soit 3 années non renouvelables.

Pour investir en loi Pinel*, le prix du logement neuf ne devra pas dépasser un plafond égal à 5 500 €/m² de surface habitable.

De même, dans le cadre d'un investissement locatif en loi Pinel*, le prix du bien immobilier neuf ne devra pas excéder 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition.

*Voir conditions

 

Plafonds de ressources des locataires

Investir dans le neuf en loi Pinel* : jusqu'à 63 000 Euros de réduction d'impôts

Pour bien comprendre l'intérêt d'un investissement immobilier locatif en loi Pinel*, prenons le cas pratique de Monsieur et Madame Dupont.

Souhaitant investir dans la pierre pour consolider leur patrimoine immobilier et bénéficier d'une déduction fiscale, le couple fait l'acquisition d'un appartement neuf à Lyon en 2015. Pour un budget de 300 000 €, les Dupont deviennent donc propriétaires d'un trois-pièces de 50 m² environ, situé dans un immeuble résidentiel neuf au cœur du centre-ville lyonnais.

Mis en location en 2016, cet appartement neuf éligible au dispositif Pinel*, leur permet d'envisager une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 € sur une période de douze ans (sous réserve du respect des plafonds de prix de revient par m², de loyers et de ressources du locataire), représentant 6 000 €/an les 9 premières années et 3 000 €/an les 3 années suivantes.

Au total, en achetant pour louer en Rhône-Alpes, les Dupont pourront prétendre à des avantages fiscaux pouvant atteindre 21%.

Le montant de la réduction d'impôts dépend des engagements de location :

  • Pour prétendre à une défiscalisation de 12 % de la valeur du bien, l'appartement neuf doit être loué durant 6 ans.

  • Pour une défiscalisation de 18 % de la valeur du bien, l'engagement de location doit être de 9 ans.

  • Enfin, pour atteindre 21 %, le propriétaire d'un appartement neuf renouvellera son engagement  soit 3 années renouvelables une fois, soit 3 années non renouvelables.

Pour investir en loi Pinel*, le prix du logement neuf ne devra pas dépasser un plafond égal à 5 500 €/m² de surface habitable.

De même, dans le cadre d'un investissement locatif en loi Pinel*, le prix du bien immobilier neuf ne devra pas excéder 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition.

*Voir conditions

*PINEL : Dispositif prévu à l'article 199 novovicies du Code général des Impôts. Sous réserve des conditions d'éligibilité et dans les limites prévues par la législation applicable à vérifier auprès de votre conseil fiscal. Réduction d'impôt pour l'acquisition, par un particulier ou une société civile de placement immobilier (SCPI), d'un logement neuf ou réhabilité situé dans certaines zones géographiques fixées par arrêté, destiné à la location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné, et à des locataires sous plafonds de ressources. Location nue et respectant des critères de performance énergétique. Sous réserve des conditions d'éligibilité prévues à l'article 199 novovicies du code général des impôts tel que modifié par la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 dite loi de finances pour 2015.

La réduction d'impôt sur le revenu est de 12% pour 6 ans de location, de18% pour 9 ans de location, et de 21% pour 12 ans de location. Cette réduction est calculée sur le prix d'acquisition du bien retenu dans la limite de 5500 € du mètre carré et d’un montant global d’investissement de 300.000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

 Le bénéfice de ces incitations entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. 
L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération : risque d’écart entre la prévision et la réalité sur les recettes locatives (vacance, niveau du loyer, impayés), les charges de copropriété et la plus-value en cas de revente à l’échéance de l’engagement de location ».

Ni le promoteur ni le commercialisateur ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent le remplissage locatif.

Ni la responsabilité du promoteur ni celle du commercialisateur ne pourront être mises en cause en cas de remise en cause du bénéfice et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de non-location dans les délais prévus et de non-respect des conditions d’éligibilité au dispositif fiscal objet du présent document.