Immobilier neuf : le rôle du notaire

Vous souhaitez investir dans un programme immobilier neuf en achetant un appartement à Ferney-Voltaire, à Noisy-le-Sec ou en région lyonnaise ? Qu'il s'agisse d'un investissement locatif ou bien de l'achat de votre résidence principale, votre projet immobilier implique des enjeux financiers et juridiques importants. A ce titre, le recours à un notaire est incontournable pour vous accompagner durant tout le processus d'achat d'un bien immobilier. Le point sur le rôle du notaire dans le cadre spécifique de l'achat d'un appartement sur plan.

Le contrat de réservation

Après quelques mois de recherche, vous avez un coup de cœur pour un appartement avec balcon au sein d'un programme neuf de l'est lyonnais à Bron ? Première étape pour l'achat d'un bien immobilier en VEFA : le contrat de réservation.

Si la présence du notaire n'est pas obligatoire pour la signature de ce contrat, elle est cependant recommandée. En effet, cette étape importante engage le promoteur à réserver le logement neuf choisi par l'acquéreur.

Le notaire pourra notamment s'assurer que ce contrat préliminaire précise bien l'ensemble des éléments suivants :

  • La description précise du bien immobilier,

  • La liste des équipements du futur logement,

  • Le détail des matériaux de construction utilisés,

  • Le prix de vente du bien immobilier,

  • La date prévisionnelle de livraison

  • La date de signature de la vente définitive,

  • Les informations précises concernant le délai de rétractation.

A noter que la signature de ce contrat s'accompagne du versement d'un dépôt de garantie qui représente en moyenne 5% du montant du prix de la vente.

LE CONTRAT DE VENTE

Si le contrat de réservation représente un premier engagement dans le processus d'achat d'un bien immobilier neuf, le contrat de vente (Acte Authentique) concrétise définitivement l'acquisition de votre futur appartement. Cette fois, le passage chez le notaire est obligatoire et intervient 4 à 5 mois après la signature du contrat de réservation.

En tant qu'officier public, le notaire authentifie les actes juridiques. Dans le cadre de l'achat d'un appartement en VEFA, son rôle va notamment être d'adresser au futur propriétaire le projet d'acte de vente dans un délai d'un mois avant la date de la signature de la vente immobilière.

Outre les coordonnées du vendeur et du futur propriétaire, ce contrat comporte obligatoirement les informations suivantes :

  • Adresse du bien immobilier et situation du logement dans son environnement au sein du programme résidentiel.

  • Description détaillée de l'appartement et de ses équipements.

  • Informations précises sur les matériaux utilisés dans la construction du programme immobilier.

  • Prix du bien immobilier.

  • Date de livraison prévisionnelle du logement neuf et montant des pénalités en cas de retard

  • Echéancier des versements (appels de fonds)

Une fois la vente signée, le notaire assure également la publicité foncière à travers la publication de l'acte de vente au fichier immobilier du service des hypothèques.

Si vous achetez un appartement neuf à deux, le notaire pourra également vous conseiller sur les différentes options qui s’offrent à vous pour bien investir dans l'immobilier en étant mariés, pacsés ou en union libre.

DES FRAIS DE NOTAIRE RÉDUITS POUR L'IMMOBILIER NEUF

Le coût du passage chez le notaire comprend le paiement des pièces administratives, la rémunération de l'office notariale, les impôts et les taxes.

Si vous achetez dans l'ancien, les frais de notaire représenteront environ 8% du prix de la vente. Cependant, en choisissant d'investir dans un logement neuf, vous profitez de frais de notaires réduits soit 3 à 4% du prix de vente.

Cet avantage non négligeable est également réservé aux futurs propriétaires d'un appartement neuf construit depuis moins de 5 ans et n'ayant pas encore été habité ainsi qu'aux acquéreurs d'un logement sur plan (VEFA).

Outre les frais de notaires réduits, l'achat d'un appartement en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA) comporte par ailleurs de nombreux avantages fiscaux notamment lorsqu'il s'agit d'investissement dans l'immobilier locatif.

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Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

*PINEL : Dispositif prévu à l'article 199 novovicies du Code général des Impôts. Sous réserve des conditions d'éligibilité et dans les limites prévues par la législation applicable à vérifier auprès de votre conseil fiscal. Réduction d'impôt pour l'acquisition, par un particulier ou une société civile de placement immobilier (SCPI), d'un logement neuf ou réhabilité situé dans certaines zones géographiques fixées par arrêté, destiné à la location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné, et à des locataires sous plafonds de ressources. Location nue et respectant des critères de performance énergétique. Sous réserve des conditions d'éligibilité prévues à l'article 199 novovicies du code général des impôts tel que modifié par la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 dite loi de finances pour 2015. La réduction d'impôt sur le revenu est de 12% pour 6 ans de location, de18% pour 9 ans de location, et de 21% pour 12 ans de location. Cette réduction est calculée sur le prix d'acquisition du bien retenu dans la limite de 5500 € du mètre carré et d’un montant global d’investissement de 300.000 € par contribuable et pour une même année d'imposition. Le bénéfice de ces incitations entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération : risque d’écart entre la prévision et la réalité sur les recettes locatives (vacance, niveau du loyer, impayés), les charges de copropriété et la plus-value en cas de revente à l’échéance de l’engagement de location ».Ni le promoteur ni le commercialisateur ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent le remplissage locatif .Ni la responsabilité du promoteur ni celle du commercialisateur ne pourront être mises en cause en cas de remise en cause du bénéfice et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de non-location dans les délais prévus et de non-respect des conditions d’éligibilité au dispositif fiscal objet du présent document.