Les clés pour réussir votre investissement locatif

Réduire ses impôts, obtenir un complément de revenus en prévision de sa retraite, se constituer un patrimoine transmissible ou aider ses enfants à se loger... les bonnes raisons d'investir dans l'immobilier locatif neuf sont nombreuses. Toutefois, avant de signer le contrat de réservation, il convient de bien préciser les contours de votre projet d'investissement locatif : pour quelles raisons investir en loi Pinel*, quel type de bien acheter, quelle villes choisir pour investir dans l'immobilier neuf, quel mode de financement ?
Zoom sur les points-clés à valider avant de vous lancer !

Bien comprendre le dispositif Pinel

Avant de vous engager dans la recherche d'un appartement pour investir dans le locatif neuf, il est impératif de bien comprendre le fonctionnement du dispositif Pinel*.

La loi Pinel* sur l'investissement locatif permet de déduire de ses impôts une partie du prix d'achat d’un bien immobilier neuf à la condition que celui-ci soit mis en location et occupé au titre de résidence principale par un locataire dont les ressources sont plafonnées. Cette réduction d'impôts correspond à 12% du prix d’achat pour un engagement de location de 6 ans, de 18% pour 9 ans ou de 21% pour 12 ans.

Pour être éligible à la défiscalisation, le bien doit également être situé au sein d'une zone Pinel.

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Définir précisément vos objectifs

Investir dans le locatif neuf peut répondre à plusieurs ambitions : défiscaliser, bénéficier d'un complément de revenus via la perception mensuelle d'un loyer ou encore démarrer la constitution d'un patrimoine immobilier. Ajoutés au budget que vous souhaitez allouer à cet investissement, la définition d'objectifs précis reste essentielle pour assurer la réussite de votre projet. Ainsi le choix du bien immobilier pourra ainsi évoluer selon ce que vous souhaitez faire à l'issue de la durée de l'engagement locatif : revendre, léguer le logement à vos enfants voire en faire votre nouvelle résidence principale.

Quel mode de financement ?

Avant toute chose, faites le point avec votre conseiller bancaire sur votre épargne et votre capacité d'emprunt. Ensuite, n'oubliez pas d'envisager votre projet de placement locatif dans sa globalité : cette acquisition qui vous permettra de démarrer ou de consolider votre patrimoine immobilier tout en défiscalisant mais cet investissement génèrera également des revenus locatifs sur lesquels vous serez imposés. Cependant, si l'investissement locatif est financé par un crédit immobilier, les investisseurs peuvent déduire les intérêts de l'emprunt des loyers perçus.

Investir en loi Pinel* sans apport, réaliser un placement locatif en autofinancement ou par un crédit immobilier... quel que soit votre profil d'investisseur, prenez le temps nécessaire pour échanger avec votre banquier et définir ensemble la stratégie de financement la plus judicieuse.

Choisir le bon secteur pour investir en immobilier

Depuis le 31 janvier 2019, la zone B2 n'est plus considérée comme tendue et n'est donc plus éligible au dispositif Pinel*. Les communes situées en zones A, A bis et B1 continuent quant à elles à bénéficier de la loi Pinel* jusqu’en 2021. Mais cela ne signifie pas pour autant que vous pouvez investir les yeux fermés dans n'importe quelle ville au sein du zonage Pinel*. Il reste en effet impératif de se renseigner préalablement sur l'état du marché immobilier local : choisir un secteur géographique où la demande locative est élevée permettra de louer plus rapidement son bien et d'éviter de longues périodes de vacance locative.

Actuellement, il pourrait par exemple être intéressant d'investir en loi Pinel* dans les communes de la région parisienne prochainement desservies par le Grand Paris Express.

Choisir le bon programme résidentiel

Même si vous achetez pour louer, assurez-vous de l'attractivité du quartier : un bien immobilier proche des commerces ou des écoles et doté d'une bonne desserte en transports en commun sera davantage recherché par les futurs locataires.

Studio, 2 ou 3 pièces : quel type de logement acheter pour bien investir ?

Bien sûr la catégorie du logement dépendra du budget que vous souhaitez consacrer à votre placement locatif mais il convient également de choisir une typologie de bien immobilier neuf qui répond à la demande locative locale. Privilégiez idéalement les petites surfaces pour les villes où la population étudiante est importante. De même, vous choisirez éventuellement une surface plus vaste si le programme résidentiel neuf se situe sur un secteur habituellement recherché par les jeunes actifs ou les couples avec enfants.

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Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

*PINEL : Dispositif prévu à l'article 199 novovicies du Code général des Impôts. Sous réserve des conditions d'éligibilité et dans les limites prévues par la législation applicable à vérifier auprès de votre conseil fiscal. Réduction d'impôt pour l'acquisition, par un particulier ou une société civile de placement immobilier (SCPI), d'un logement neuf ou réhabilité situé dans certaines zones géographiques fixées par arrêté, destiné à la location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné, et à des locataires sous plafonds de ressources. Location nue et respectant des critères de performance énergétique. Sous réserve des conditions d'éligibilité prévues à l'article 199 novovicies du code général des impôts tel que modifié par la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 dite loi de finances pour 2015. La réduction d'impôt sur le revenu est de 12% pour 6 ans de location, de18% pour 9 ans de location, et de 21% pour 12 ans de location. Cette réduction est calculée sur le prix d'acquisition du bien retenu dans la limite de 5500 € du mètre carré et d’un montant global d’investissement de 300.000 € par contribuable et pour une même année d'imposition. Le bénéfice de ces incitations entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération : risque d’écart entre la prévision et la réalité sur les recettes locatives (vacance, niveau du loyer, impayés), les charges de copropriété et la plus-value en cas de revente à l’échéance de l’engagement de location ».Ni le promoteur ni le commercialisateur ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent le remplissage locatif. Ni la responsabilité du promoteur ni celle du commercialisateur ne pourront être mises en cause en cas de remise en cause du bénéfice et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de non-location dans les délais prévus et de non-respect des conditions d’éligibilité au dispositif fiscal objet du présent document.