Financer son projet immobilier : la capacité d'emprunt

Combien puis-je emprunter ? C'est l'une des premières questions que vous devez vous poser afin de définir le budget dont vous disposerez pour acheter votre futur logement.

La capacité d'emprunt permet de déterminer l'aptitude de l’emprunteur à rembourser les mensualités d'un prêt immobilier.

Cet indicateur précieux se calcule en fonction de vos revenus (salaires, revenus financiers) et de vos charges mensuelles (crédits en cours, impôts, loyers, dépenses courantes). Il prend également en compte le montant de l’apport personnel, l’âge des emprunteurs et le type de logement concerné (achat en VEFA, appartement ancien...)

Généralement, on estime que le montant des mensualités ne doit pas dépasser 33 % des revenus annuels nets de l'acheteur.

Une fois ce calcul finalisé, vous pourrez connaître la somme qu’il vous sera possible d’emprunter et la durée de remboursement du prêt immobilier.

Pour connaître votre capacité d'emprunt, vous pouvez utiliser le simulateur BNP Paribas Immobilier.

Vous pouvez également prendre rendez-vous avec votre conseiller bancaire. Ce dernier vous conseillera sur les aides à l'accession à la propriété auxquelles vous pouvez prétendre et il vous aidera à monter le plan de financement de votre acquisition immobilière. Selon votre projet et votre profil, il saura également vous éclairer sur les différents produits et modes de financement (prêt relais, frais intercalaires, différé partiel, différé total...).

Le prêt à taux zéro ou PTZ⁽¹⁾

Ce dispositif est réservé aux primo-accédants. Il leur permet de financer une partie de l'achat de leur résidence principale grâce à un prêt immobilier à 0 %. Sans intérêt donc, mais également sans frais de dossier, ce crédit immobilier est attribué sous certaines conditions. L'acquéreur est notamment soumis à un plafond de ressources qui dépend de son lieu de résidence, de ses revenus et de la composition du foyer fiscal.

La durée de remboursement du prêt à taux zéro⁽¹⁾ s'étend jusqu'à 25 ans. Elle est calculée selon les revenus des acquéreurs, la composition du foyer fiscal et la localisation du bien immobilier acquis.

Enfin, le PTZ⁽¹⁾ financera jusqu'à 40% du montant total de l'opération immobilière : les 40% restants seront financés par un prêt bancaire classique et/ou par l'apport personnel de l'acheteur.

Le prêt action logement ou PAL

Le Prêt Action Logement (anciennement 1% logement) peut également intégrer le plan de financement de l'achat d'un bien immobilier en VEFA. Il est accordé aux collaborateurs des entreprises du secteur privé de 10 salariés et plus. Pour en bénéficier, l'acquisition doit concerner un logement neuf conçu selon les normes de la RT 2012.

Le montant du prêt immobilier peut varier de 7 000 à 25 000 euros en fonction de la localisation du bien (il ne dépassera pas 30% du montant de l'opération immobilière).

Acheter en TVA Réduite (5,5%)⁽¹⁾

On compte actuellement en France près de 1 300 quartiers prioritaires (QPV) délimités par l'Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) dans le but de soutenir la rénovation urbaine et de créer de nouveaux quartiers de vie. Pour faciliter l'accession à la propriété sur ces territoires, le taux de TVA dans l'immobilier neuf est réduit et passe ainsi à 5,5%⁽¹⁾.

Pour être éligible à un achat immobilier en TVA réduite⁽¹⁾, les ressources de l'acquéreur ne devront pas dépasser un certain niveau. De même que le prix du logement neuf qui devra lui aussi respecter un plafond maximum calculé selon la localisation du bien.

Enfin, le logement devra être occupé au minimum 8 mois par an par ses propriétaires, au titre de résidence principale et être détenu pendant 10 ans.