Acheter un logement en indivision

Si vous décidez d'acheter un appartement à deux (ou plus) sans être mariés, vous serez par défaut soumis au régime de l'indivision. Quelles sont les spécificités de ce statut ? Qu'implique-t'il en matière de succession ? Quelle alternative possible à l'indivision dans le cadre de l'achat d'un bien immobilier à deux ?

Qu'est-ce que l'indivision ?

Lorsque deux personnes non mariées achètent ensemble un bien immobilier, c'est le plus souvent le régime de l’indivision qui est retenu. Cette solution consiste à répartir les parts selon l'apport respectif de chaque acquéreur. L'achat d'un logement en indivision prévoit que chacun des conjoints est propriétaire des quotes-parts indiquées dans l’acte de vente.

Que se passe-t-il en cas de séparation des indivisaires ?

Si le couple se sépare, l'indivision permet la mise en vente du logement. Si celui-ci est vendu, chacun pourra récupérer la somme correspondant à sa quote-part. L'un des conjoints pourra également décider de racheter la part de l'autre pour devenir alors le seul propriétaire du bien immobilier neuf ou ancien.

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L'indivision en cas de décès

En cas de décès de l'un des indivisaires, les parts indivisées du défunt reviennent à ses héritiers.

Mais, si l'appartement a été acquis à parts inégales, les héritiers du conjoint majoritaire peuvent légalement demander au conjoint survivant de quitter le logement. Pour éviter cela, il est possible d'intégrer une convention d'indivision. Cet acte notarié précise qu'au décès d'un indivisaire, sa quote-part sera attribuée en priorité à son concubin. La faculté de rachat du survivant devra être prévue dans l’acte. La convention fixe également (et pour une durée de 5 ans) les règles de détention du logement telles que la répartition des frais et des charges ou les éventuelles dates de séjour des héritiers indivisaires s'il s'agit d'une résidence secondaire.

L'achat d'un bien immobilier en démembrement

Autre mesure de protection possible du conjoint survivant : le démembrement de propriété qui permet de conserver l’usufruit d'un logement - et donc de choisir de l’occuper ou de le louer - tout en cédant la nue-propriété à ses héritiers.

Parmi les avantages de ce régime, les droits de donation qui sont calculés en fonction de l'âge du donateur et appliqués sur la valeur de la nue-propriété.

A noter que dans le cas d'un démembrement de propriété, les charges liées au logement sont réparties équitablement entre nue-propriétaire et usufruitier. Ce dernier a à sa charge les frais liés à l’entretien du logement, les charges de copropriété ou encore la taxe d’habitation. Le nu-propriétaire s'acquitte de la taxe foncière et des éventuels travaux de rénovation qui pourraient être engagés au sein de l'immeuble (ravalement, toiture etc…).

L'alternative à l'indivision : acheter à deux en SCI

Le montage en SCI (société civile immobilière) est une forme juridique qui permet à deux personnes (ou plus) d’être propriétaires, ensemble, d'un même bien immobilier. C'est alors la société qui est propriétaire du logement neuf ou ancien. Les associés sont, quant à eux, propriétaires de parts sociales réparties proportionnellement selon l'apport de chacun.

Pour les couples non-mariés qui envisagent par exemple d'acheter un appartement en VEFA, l'achat en SCI représente une alternative judicieuse à l'indivision.

En cas de séparation, le conjoint qui le souhaite pourra vendre ses parts sociales.

En cas de décès, la SCI offre la possibilité d'ajouter une clause d'agrément qui permettra au conjoint survivant de racheter les parts du défunt, renforçant ainsi ses droits par rapport aux héritiers.

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