Achat en SCI : quels modes de financement ?

Qu'il s'agisse d'un investissement Pinel⁽¹⁾ en SCI ou de l'acquisition d'une résidence principale, les associés peuvent apporter au capital ou au compte courant de la société civile les fonds nécessaires à l'achat immobilier.

Ces apports permettent aux associés de la SCI de disposer de parts sociales.

Pour constituer une SCI, les associés doivent donc effectuer des apports :

• L'apport en nature : il correspond à un ou plusieurs biens immobiliers. En contrepartie, la SCI attribue des parts sociales à l’associé, proportionnellement à la valeur de l'appartement ou de l'immeuble. Si le bien immobilier en question a été financé par un prêt bancaire et que celui-ci n'est pas totalement remboursé, la charge de l'emprunt sera alors transférée à la SCI. Cela ne cependant se faire qu’avec l’accord de la banque. Dans cette configuration, le bien est à la fois cédé contre des parts sociales et contre la prise en charge du restant dû, cette dernière étant considérée comme un apport à titre onéreux.

• L'apport en numéraire : il correspond à une somme d'argent apportée sur le compte courant ou au capital de la société civile

Lorsque les apports ne sont pas suffisants pour permettre d'acheter le bien immobilier visé, l'acquisition peut être financée par un emprunt immobilier. Les associés ont alors le choix entre contracter ensemble un crédit immobilier ou souscrire individuellement à un prêt immobilier.

• La solution la plus courante reste l'achat du bien par endettement de la SCI. L'emprunt figure alors au passif du bilan de la SCI et le bien immobilier acquis est inscrit à l’actif.
• Si toutefois une SCI Pinel⁽¹⁾ rencontre un déficit de trésorerie qui l'empêche de rembourser momentanément les échéances (par exemple des mensualités supérieures aux revenus des loyers dans le cadre d'un investissement locatif⁽¹⁾), les associés peuvent effectuer un apport de trésorerie via leur compte courant.
• Dans le second cas, ce sont les associés qui effectuent un prêt immobilier à titre personnel auprès d'un établissement bancaire. Ces fonds seront ensuite apportés à la SCI afin que la société réalise l'acquisition du logement neuf ou ancien.
  S'il s'agit d'un investissement locatif, c'est bien la SCI, propriétaire du bien immobilier, qui percevra les loyers tandis que les associés rembourseront individuellement les mensualités du crédit immobilier.

A noter que le mode de financement (endettement des associés ou endettement de la SCI) n'a pas d'impact en matière de garanties : pour la majorité des dossiers, la banque exigera une garantie hypothécaire et une caution personnelle.

En revanche, lorsque les associés choisissent d'emprunter individuellement, cela signifie que chacun d'entre eux devra personnellement négocier les conditions du prêt et s'acquitter des frais de dossiers.