Pourquoi investir dans une résidence étudiante en LMNP ? Avantages et inconvénients

En France, le nombre d’étudiants augmente constamment depuis 2008*. Selon le Ministère Chargé de l’Enseignement Supérieur et de la Recherche, de 2018 à 2023, ce nombre a augmenté de 7,7 %*. À l’inverse, selon une enquête menée par SeLoger, en trois ans, le nombre d’appartements à louer a baissé de 31,9 % depuis octobre 2021, dans les dix plus grandes villes de l’hexagone. Le marché locatif tendu pénalise directement les étudiants qui ont de plus en plus de mal à se loger.
Si vous envisagez d’investir dans le neuf, le choix d’une résidence étudiante est donc judicieux au regard de la demande. Ce marché immobilier connait d’ailleurs une croissance solide depuis 2019. * Les résidences avec services pour étudiants ont notamment le vent en poupe car elles proposent des prestations complémentaires incluses ou en option : entretien des locaux, espace d’accueil, laverie, WIFI, petit-déjeuner… Autant d’éléments qui participent à leur succès !

Pour bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), ouvert à tous les contribuables et maintenu par la Loi de Finances pour 2026, les conditions suivantes doivent être remplie :

• Le logement loué doit tout d’abord être meublé et équipé pour permettre au locataire un minimum d’habitabilité. Le décret n°2015-981 en date du 31 juillet 2015 précise les différents éléments indispensables (literie avec couette ou couverture, plaques de cuisson, luminaires, vaisselle nécessaire à la prise des repas, etc.).
  Les propriétaires qui ont le statut LMNP peuvent par exemple louer leur bien immobilier à des étudiants dans le cadre de résidences-étudiantes ;
• Les investisseurs LMNP doivent respecter au moins une des deux conditions suivantes :
  • Les recettes annuelles (loyers charges comprises) de l’ensemble des membres du foyer fiscal tiré de l’activité de location meublée doivent être inférieures à 23 000 € ;
  • Les recettes annuelles de l’ensemble des membres du foyer fiscal tiré de l’activité de location meublée doivent être inférieures ou égales au montant total des autres revenus générés par les personnes appartenant au foyer fiscal.
    

Vous avez décidé d’acheter un logement en résidence services pour étudiants pour louer en meublé ? Dans les quinze jours suivant le 1er jour de location, il vous faudra déclarer la création ou le démarrage de votre activité sur le guichet unique de l’INPI. Vous devrez alors choisir entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC ou le régime réel simplifié :

Le régime micro-BIC offre un abattement fiscal forfaitaire de :
• 30% des recettes locatives s’agissant des meublés de tourisme non classés si celles-ci sont d’un montant maximum de 15 000 € par an ;
• 50% des recettes locatives s’agissant des locations meublées longue durée et meublés de tourisme classés et chambres si celles-ci sont d’un montant maximum de 83 600 € par an.

En contrepartie de cet abattement, les charges réellement supportées ne sont pas déductibles, même si elles sont supérieures au montant de l’abattement.
Cette option fiscale a l’intérêt de la simplicité, car il vous suffit, chaque année, d’indiquer le montant total de vos loyers dans votre déclaration de revenus. Les profits relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le régime réel simplifié peut s’avérer intéressant, selon votre situation, notamment pour un investissement locatif en résidence étudiante :
• Charges déductibles des recettes locatives : l'entretien et la réparation du logement, les frais d'assurance et de gestion locative, la taxe foncière et la CFE, les frais de comptabilité, les intérêts d'emprunt, les frais d’acquisition, les charges de copropriété...
• Amortissements déductibles : la valeur du bien immobilier et du matériel ainsi que des travaux (construction ou amélioration), dès lors que le logement est inscrit à l’actif.

En contrepartie, vous devez respecter certaines obligations fiscales et comptables, telle que la tenue d’une comptabilité et le dépôt d’une liasse fiscale. A noter : ce régime réel simplifié s’applique obligatoirement lorsque les recettes locatives dépassent 83 600 €.

En cas de location par une personne physique, le montant de l’amortissement(2) du bien (et des meubles) ne peut pas dépasser la différence entre le montant total des revenus locatifs annuels diminué des charges afférentes à ces biens. Un exemple : si vos revenus locatifs s’élèvent à 11 000 € et vos charges à 6 000€ au cours d’une année, l’amortissement(2) sera plafonné à 5 000 €.

Attention : dans le cadre du régime réel d’imposition, et depuis la Loi de Finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de cession du bien. Par exception, les amortissements(2) pratiqués sur des biens situés dans certaines résidence universitaire ou résidence-service** sont exonérés de cette modalité de calcul et ne majorent pas la plus-value.

Les locations de logements meublés à usage d’habitation sont en principe exonérées de TVA(3). Toutefois, les recettes locatives tirées de la location de logements meublés à usage résidentiel, dans le cadre par exemple de résidences étudiantes, seront soumises à la TVA(3) au taux de 10% si sont proposées aux locataires, en sus de la location meublée, au moins trois des quatre services para-hôteliers suivants :

• Réception même non personnalisée de la clientèle
• Nettoyage régulier des locaux
• Fourniture du linge de maison
• Fourniture du petit-déjeuner

Cela permet, à l’investisseur, de déduire la TVA(3) supportée sur l’acquisition du logement et sur les dépenses liées à la location meublée. A noter : la récupération de la TVA(3) est définitivement acquise si le logement est conservé pendant une certaine durée.

Acheter un bien en résidence étudiante pour réaliser un investissement locatif implique de déléguer la gestion à un professionnel via un bail commercial. Concrètement, l’ensemble des logements de la résidence sont loués à un unique gestionnaire qui se charge ensuite de sous-louer à des étudiants. Pour le propriétaire bailleur en LMNP, c’est le gage d’une réelle tranquillité puisque la recherche de locataire, la gestion locative et l’entretien de la résidence sont effectués par le professionnel.
De plus, grâce au bail commercial, le propriétaire reçoit un loyer fixe tout au long de l’année. Ce type d’investissement est donc très intéressant si vous souhaitez bénéficier d’un complément de revenus régulier.

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