Préparer sa retraite : à quel moment est-il judicieux d’investir dans l’immobilier ?

Investir dans l’immobilier pour préparer sa retraite reste une valeur sûre. Acheter sa résidence principale en début de carrière, à la cinquantaine ou encore réaliser un investissement locatif : faisons le point sur les meilleures solutions.

Investir dans l’immobilier neuf pour préparer sa retraite

L’espérance de vie en France ne cesse d’augmenter. Selon les derniers chiffres de l’INED pour 2019, l’espérance de vie à la naissance est de 79,8 ans pour les hommes et 85,7 ans pour les femmes. A 65 ans, elle est de près de 20 ans (19,6) pour les hommes et 23,5 pour les femmes. D’où l’importance de préparer sa retraite, afin de profiter de cette période en toute sérénité.

Dans cette perspective, l’investissement* immobilier dans le neuf constitue une solution sérieuse à envisager. Selon l’INSEE, 57,7% des Français sont propriétaires de leur résidence principale (chiffres 2017). Une moyenne nettement plus élevée chez les retraités puisque plus de 71% des personnes de 60 à 69 ans sont propriétaires de leur résidence principale. Dans cette tranche d’âge, près de 20% possèdent un autre logement par ailleurs. Pour sécuriser sa situation financière, il est préférable de se libérer des contraintes d’un loyer ou d’un remboursement de crédit en investissant au plus tôt.

Acheter sa résidence principale en début de vie professionnelle

Selon une étude Meilleurtaux.com sur le profil de l’emprunteur 2018, l’âge moyen était alors de 36 ans. On notera que 69% étaient des primo-accédants, parmi lesquels 23% avaient moins de 30 ans et 43%, moins de 35 ans. La fourchette entre 30 et 35 ans se révèle donc importante pour effectuer un premier achat immobilier en devenant propriétaire de sa résidence principale. Investir dans l’immobilier neuf au plus tôt est la solution la plus souhaitable car elle permet, si besoin, d’étaler la durée de remboursement de son crédit et de s’en trouver libéré à la cinquantaine. Installé dans sa vie active, il est plus aisé de dégager une épargne régulière afin de financer les frais de notaire et préparer au mieux son achat. En outre, investir jeune permet de bénéficier d’une assurance emprunteur moins coûteuse.

Cette première acquisition permettra souvent de réaliser une plus-value à la revente. Son montant variera selon la ville et le quartier où se situe le bien. Dans certains secteurs tendus, le bénéfice peut être notable : il pourra être utiliser pour financer un autre projet immobilier. Ainsi, de nombreux jeunes actifs investissent dans un appartement et font ensuite le choix d’acheter un logement de plus grande superficie à l’arrivée du premier enfant. A noter : la vente de sa résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value.

Réaliser un investissement locatif dans le neuf en vue de la retraite

Après un premier achat, il peut être opportun de solidifier sa situation financière en vue de la retraite en effectuant un investissement locatif dans le neuf, quelques années plus tard. C’est alors la rentabilité locative qui devra être étudiée afin d’optimiser votre projet.

Le plus pertinent, pour préparer votre retraite tout en réduisant votre impôt sur le revenu, est d’acheter un appartement neuf en loi Pinel**. Ce dispositif permet d’accéder à un taux de réduction de 12% du prix d’achat, à la condition de louer le bien immobilier neuf et vide pour une durée minimale de six ans. Le taux atteint 18% pour neuf ans et 21% pour douze ans. Le dispositif Pinel prévoit un plafond global de 300 000 euros à l’achat et de 5 500 euros par mètre carré. Avantages de cet investissement dans le neuf ? Le montant des loyers permet de couvrir tout ou partie du crédit immobilier et à l’échéance, le bien pourra être vendu ou loué si vous préférez conserver le revenu locatif.

Achat immobilier à cinquante ans : une option possible

S’il est conseillé d’investir tôt, un achat immobilier dans le neuf reste envisageable pour préparer sa retraite et ce, même à la cinquantaine. Si vous disposez d’une épargne suffisante, il vous sera possible de négocier un crédit. Au besoin, le prêt pourra s’effectuer sur une plus longue période afin de réduire le montant des remboursements mensuels au cours des dernières années.

Une fois le logement pleinement acquis, vous aurez la liberté de le conserver ou de vendre cette résidence principale en viager occupé. Vous recevrez alors une rente viagère constituant un complément de retraite. Cette solution se révèle particulièrement attractive en l’absence d’héritiers directs ou de pension de retraite réduite.

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Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

PINEL : Dispositif prévu à l'article 199 novovicies du Code général des Impôts. Sous réserve des conditions d'éligibilité et dans les limites prévues par la législation applicable à vérifier auprès de votre conseil fiscal. Réduction d'impôt pour l'acquisition, par un particulier ou une société civile de placement immobilier (SCPI), d'un logement neuf ou réhabilité situé dans certaines zones géographiques fixées par arrêté, destiné à la location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné, et à des locataires sous plafonds de ressources. Location nue et respectant des critères de performance énergétique. Sous réserve des conditions d'éligibilité prévues à l'article 199 novovicies du code général des impôts tel que modifié par la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 dite loi de finances pour 2015. La réduction d'impôt sur le revenu est de 12% pour 6 ans de location, de18% pour 9 ans de location, et de 21% pour 12 ans de location. Cette réduction est calculée sur le prix d'acquisition du bien retenu dans la limite de 5500 € du mètre carré et d’un montant global d’investissement de 300.000 € par contribuable et pour une même année d'imposition. Le bénéfice de ces incitations entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération : risque d’écart entre la prévision et la réalité sur les recettes locatives (vacance, niveau du loyer, impayés), les charges de copropriété et la plus-value en cas de revente à l’échéance de l’engagement de location ».Ni le promoteur ni le commercialisateur ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent le remplissage locatif .Ni la responsabilité du promoteur ni celle du commercialisateur ne pourront être mises en cause en cas de remise en cause du bénéfice et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de non-location dans les délais prévus et de non-respect des conditions d’éligibilité au dispositif fiscal objet du présent document.