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Le Grand Paris bouleverse l'investissement immobilier

Le Grand Paris, ce gigantesque projet d'aménagement urbain, rebat les cartes de l'investissement immobilier en Ile-de-France. Autrefois boudées par les investisseurs, certaines communes connaissent un regain d'attractivité à la faveur des nombreux chantiers en cours sur le territoire francilien qui démultiplient les opportunités d'acquisition pour les primo-accédants comme pour les investisseurs en loi Pinel**.

Zoom sur 5 villes émergentes du Grand Paris.

Livry-Gargan

La commune située à 12 km au nord-est de Paris attend avec impatience la mise en service de la ligne 16 du Grand Paris Express. Prévue pour 2024*, elle circulera entre les station Saint-Denis-Pleyel, Le Bourget RER et Noisy-Champs et offrira des interconnexions avec les RER A, B, D et E mais également avec le tram et les lignes de métro 7, 11, 14, 15 et 17. Depuis la future station Sevran-Livry Gargan, on rejoindra Saint- Denis-Pleyel en 16 minutes* contre plus du double actuellement ou, plus impressionnant encore, Noisy-Champs en une dizaine de minutes contre plus de 50 avec le réseau actuel.

Cette nouvelle desserte vient donc s'ajouter aux nombreux atouts de Livry-Gagran qui séduisent d'ores et déjà les familles et les jeunes actifs en quête d'un premier achat en VEFA. La commune a su en effet préserver le charme d'une authentique cité pavillonnaire et un cadre de vie verdoyant doté près de 60 hectares de nature, tout en offrant des commerces, des services ainsi que de nombreux équipements culturels et sportifs.

Ce beau potentiel de développement attire les investisseurs qui se positionnent déjà sur des programmes résidentiels neufs pour défiscaliser par l'immobilier locatif. Parmi les toutes dernières opportunités en date Esprit Livry propose tous types de logements neufs, du studio au 5 pièces, à quelques minutes du parc de la Mairie.

Champigny sur Marne

Champigny se fait relativement discrète sur le marché de l'immobilier francilien. Pourtant cette commune située à 10 km de Paris dessine un cadre de vie particulièrement recherché sur les bords de Marne. Et ce n'est pas 1 seule mais 2 stations du métro Grand Paris Express qui desserviront bientôt la commune. La gare Champigny Centre se positionne sur la ligne 15 Sud (qui relie Pont de Sèvres à Noisy-Champs) et sera la point de départ de la ligne 15 Est. La gare Bry-Villiers-Champigny se situera quant à elle sur la ligne 15 Sud.

Champigny se dote ainsi de nouvelles proximité : 9 minutes pour rejoindre Créteil * depuis la gare de Brie-Villiers-Champigny (au lieu de plus de 1h aujourd'hui), 11 minutes pour Vitry Centre (au lieu de 1h20) ou encore 32 minutes pour se rendre à Orly (au lieu de 1h30).

Par ailleurs, la ville engage d'ambitieuses opérations de renouvellement urbain comme c'est le cas actuellement sur le secteur du Bois-l’Abbé.

Ainsi, le territoire campinois gagne en attractivité et devrait susciter toujours plus d'intérêt en matière d'investissement immobilier dans les années à venir.

Clamart

Avec l’arrivée du Tramway T6 en 2014, Clamart avait déjà tapé dans l'oeil des investisseurs immobiliers franciliens qui y voyaient alors un premier signe de désenclavement de cette commune du 92. En 2023, c'est le T10 qui sera mis en service.

Quant à la future gare du Grand Paris Express, située à la jonction d’Issy-les-Moulineaux, de Vanves et de Malakoff, son inauguration prévue pour 2025* renforce l'attractivité de la ville auprès des jeunes actifs parisiens mais également des acquéreurs en recherche de logements neufs plus adaptés aux évolutions du foyer. Car Clamart mise beaucoup sur l'immobilier neuf pour réinventer certains secteurs. C'est le cas par exemple avec l'éco-quartier Panorama qui prend forme actuellement et se réparti en îlots paysagers accueillant près de 2000 logements neufs, des commerces, des bureaux, des activités et des équipements publics.

Ainsi pour les investisseurs qui envisagent une défiscalisation Pinel**, Clamart peut figurer parmi les bonnes options du moment.

Découvrir tous les programmes disonible sà Clamart

Saint-Denis

Avec les JO de 2024 et l'arrivée du Grand Paris Express, la commune du 93 à l'image si longtemps altérée, s'affirme désormais comme une nouvelle centralité métropolitaine. Il faut dire que la ville abritera une gare clé pour le territoire, positionnant Saint-Denis-Pleyel comme un hub incontournable où s'interconnecteront la quasi totalité des lignes du réseaux. Avec le supermétro, les habitants de Saint-Denis pourront rejoindre leurs bureaux de La Défense ou la Gare Saint-Lazare en moins de 15 minutes*. Pour l'aéroport de Roissy-Charles de Gaulle, il faudra compter un peu plus de 20 minutes contre plus de 45 actuellement.

De nombreux parisiens ont déjà fait le choix de passer de l'autre côté du périphérique pour investir dans l'immobilier neuf à Saint-Denis qu'ils considèrent presque comme le 21eme arrondissement de Paris. Si cette attractivité n'est pas tout à fait nouvelle, il existe toutefois toujours de belles opportunités d'investissement immobilier Pinel** sur la commune ...ou sur sa voisine Saint-Ouen qui abrite également des programmes neufs de qualité (Avant-Seine par exemple) pour faire l'acquisition de sa résidence principale ou pour investir dans le 93.

* Sources : Société du Grand Paris

Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

**PINEL : Dispositif prévu à l'article 199 novovicies du Code général des Impôts. Sous réserve des conditions d'éligibilité et dans les limites prévues par la législation applicable à vérifier auprès de votre conseil fiscal. Réduction d'impôt pour l'acquisition, par un particulier ou une société civile de placement immobilier (SCPI), d'un logement neuf ou réhabilité situé dans certaines zones géographiques fixées par arrêté, destiné à la location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné, et à des locataires sous plafonds de ressources. Location nue et respectant des critères de performance énergétique. Sous réserve des conditions d'éligibilité prévues à l'article 199 novovicies du code général des impôts tel que modifié par la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 dite loi de finances pour 2015. La réduction d'impôt sur le revenu est de 12% pour 6 ans de location, de18% pour 9 ans de location, et de 21% pour 12 ans de location.Cette réduction est calculée sur le prix d'acquisition du bien retenu dans la limite de 5500 € du mètre carré et d’un montant global d’investissement de 300.000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.Le bénéfice de ces incitations entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération : risque d’écart entre la prévision et la réalité sur les recettes locatives (vacance, niveau du loyer, impayés), les charges de copropriété et la plus-value en cas de revente à l’échéance de l’engagement de location ».Ni le promoteur ni le commercialisateur ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent le remplissage locatif.Ni la responsabilité du promoteur ni celle du commercialisateur ne pourront être mises en cause en cas de remise en cause du bénéfice et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de non-location dans les délais prévus et de non-respect des conditions d’éligibilité au dispositif fiscal objet du présent document.