Gestion locative : pourquoi la déléguer ?

Réaliser un investissement locatif est toujours une bonne idée. Une fois l’achat effectué, il faut néanmoins veiller à la bonne gestion de son bien, chose qui peut être rapidement chronophage. Voici trois raisons de déléguer la gestion locative de votre appartement neuf à une agence.

Evaluer la charge de travail avant de penser à déléguer la gestion locative

Vous avez acheté un appartement neuf afin de bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel** ? Sachez avant toute chose qu’il vous faut désormais louer votre bien durant au minimum six ans. Qu’il s’agisse d’un investissement en Pinel ou non, la gestion locative de votre bien impliquera différentes tâches. Vous devrez tout d’abord sélectionner votre locataire et pour ce faire, organiser des visites de votre studio ou appartement. Puis viendront la fixation du loyer selon les éventuels plafonds en vigueur, la rédaction du bail, l’état des lieux d’entrée, l’encaissement des loyers, la gestion des assurances et impayés, l’envoi des quittances, la gestion de la relation avec le locataire, le suivi des travaux et réparations, la déclaration des revenus locatifs, l’état des lieux de sortie et enfin la recherche d’un autre locataire… Par ailleurs, il est nécessaire de rester attentif aux évolutions législatives relatives à la gestion locative : un point important pour faire valoir vos droits mais également connaître vos devoirs en tant que propriétaire.

Déléguer la gestion locative de son bien pour gagner du temps

L’ensemble de ces tâches, plus ou moins fastidieuses, constituent une vraie charge de travail au fil des mois, et donc demandent du temps. Cela sera d’autant plus vrai si vous choisissez de louer votre bien meublé avec un renouvellement de locataire souvent plus fréquent. Par ailleurs, si vous ne vivez pas à proximité de l’appartement loué, la gestion peut se révéler particulièrement chronophage et coûteuse en déplacements. L’agence chargée d’assurer votre gestion locative pourra se situer à proximité de votre appartement pour faciliter les échanges avec le locataire, l’organisation des visites et états des lieux. L’agent immobilier chargé de votre dossier pourra également se déplacer en cas de problème (sinistre, réparation à superviser, etc.). Certes, la délégation de gestion locative représente un coût, entre 5 et 10% du montant des loyers perçus, mais ce choix vous assurera un gain de temps et de tranquillité. A savoir : Ces honoraires sont déductibles de vos revenus fonciers si vous optez pour le régime réel d’imposition, qui permet la déduction d’un certain nombre de charges – parmi lesquels les frais de gestion d’un appartement loué.

Déléguer sa gestion locative pour être conseillé

Spécialistes du secteur immobilier et de sa législation, les agents vous aideront à fixer le juste loyer selon le marché et la loi en vigueur. Vous bénéficierez aussi de leur aide et conseils pour la déclaration de vos revenus locatifs. Enfin, votre agent immobilier vous tiendra informé des éventuelles évolutions réglementaires sans que vous ayez à vous en soucier de votre côté. Quels diagnostics effectuer ? Quel loyer appliquer lors d’un changement de locataire ? Comment optimiser votre déclaration fiscale ? Votre conseiller pourra en outre vous accompagner lors de travaux (rafraîchissement, rénovation énergétique ou thermique) en recueillant les devis de plusieurs entreprises mais également en vous indiquant les aides financières locales et nationales auxquelles vous pouvez prétendre pour alléger vos frais.

La délégation pour sécuriser la location de votre bien

L’une des grandes craintes des propriétaires est de se trouver confronté à un locataire mauvais payeur. En faisant appel à une agence pour la gestion de votre bien, vous sécuriserez votre investissement en souscrivant une garantie loyers impayés. Cette assurance finance le recouvrement de dettes et les éventuels frais de procédure dans le cas d’une expulsion du locataire. L’agence pourra là encore vous conseiller dans le choix de votre contrat d’assurance, vous expliquer le détail des garanties ainsi que les exclusions à connaître.

Enfin, déléguer la gestion vous permet de limiter la vacance locative. En vous appuyant sur une agence renommée ou bien installée dans son secteur, vous bénéficierez effectivement de ses outils de communication et diffusion (affichettes en vitrine, annonces sur le site internet), mais aussi de son réseau. En toute logique, la recherche de locataire sera ainsi simplifiée et accélérée.

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Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

PINEL : Dispositif prévu à l'article 199 novovicies du Code général des Impôts. Sous réserve des conditions d'éligibilité et dans les limites prévues par la législation applicable à vérifier auprès de votre conseil fiscal. Réduction d'impôt pour l'acquisition, par un particulier ou une société civile de placement immobilier (SCPI), d'un logement neuf ou réhabilité situé dans certaines zones géographiques fixées par arrêté, destiné à la location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné, et à des locataires sous plafonds de ressources. Location nue et respectant des critères de performance énergétique. Sous réserve des conditions d'éligibilité prévues à l'article 199 novovicies du code général des impôts tel que modifié par la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 dite loi de finances pour 2015. La réduction d'impôt sur le revenu est de 12% pour 6 ans de location, de18% pour 9 ans de location, et de 21% pour 12 ans de location. Cette réduction est calculée sur le prix d'acquisition du bien retenu dans la limite de 5500 € du mètre carré et d’un montant global d’investissement de 300.000 € par contribuable et pour une même année d'imposition. Le bénéfice de ces incitations entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération : risque d’écart entre la prévision et la réalité sur les recettes locatives (vacance, niveau du loyer, impayés), les charges de copropriété et la plus-value en cas de revente à l’échéance de l’engagement de location ».Ni le promoteur ni le commercialisateur ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent le remplissage locatif .Ni la responsabilité du promoteur ni celle du commercialisateur ne pourront être mises en cause en cas de remise en cause du bénéfice et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de non-location dans les délais prévus et de non-respect des conditions d’éligibilité au dispositif fiscal objet du présent document.