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Achat immobilier neuf : comprendre les frais intercalaires

Vous avez un projet immobilier et vous envisagez d'investir dans le neuf en achetant votre appartement en VEFA ? Si l'achat d'un logement sur plan offre de nombreux avantages, il vous faudra cependant patienter quelques mois avant de pouvoir emménager dans votre appartement neuf. Mais, saviez-vous que, durant la période de construction du programme résidentiel, vous rembourserez les frais intercalaires ? Retour sur ces frais pour bien comprendre le mécanisme des intérêts intercalaires, spécifiquement liés au financement d'un achat immobilier sur plan.

Immobilier neuf : à quoi correspondent les frais intercalaires ?

Ca y est, vous avez trouvé un appartement qui correspond à votre projet immobilier en Ile-de-France, au sein d'un programme neuf à Sannois (95). Avant de finaliser votre décision, vous devez cependant bien comprendre les règles de remboursement de votre futur prêt immobilier.

En effet, dans le cadre de l'achat d'un logement sur plan ou achat en VEFA (Vente en l’Etat Futur Achèvement), le prêt immobilier sera débloqué au fil des différentes étapes de la construction du programme résidentiel.

Mais pour éviter que les futurs propriétaires ne cumulent diverses charges (loyer notamment) avec ces nouvelles échéances, les banques proposent un report de mensualités.

Aussi, qu'il s'agisse de l'achat de votre résidence principale à Lyon ou d'un investissement locatif à Antibes, vous devrez rembourser les intérêts intercalaires liés à cette avance de fonds.

Ces frais intercalaires sont appliqués en fonction des sommes débloquées par la banque et au fur et à mesure de l'avancée du chantier, selon un calendrier précis et délimité par la loi. Ainsi, en tant qu'emprunteur et futur propriétaire d'un logement acheté sur plan, vous ne rembourserez le capital emprunté que lors de la remise des clés.

En attendant la livraison de votre appartement neuf, vous devrez donc vous acquitter des intérêts intercalaires.

Immobilier neuf : Quel mode de calcul des intérêts intercalaires ?

Dans cadre d'un prêt immobilier concernant l'achat d'un appartement ancien, le montant des mensualités correspond au remboursement du capital auquel s’ajoutent les intérêts.

Lorsque l'on investit dans l'immobilier en VEFA, les premières mensualités (avant la livraison du bien immobilier neuf) comprennent, quant à elles, uniquement les intérêts ou frais intercalaires.

Comment ces intérêts intercalaires sont-ils calculés ?

Dans le cadre d'un achat en VEFA, le calendrier des appels de fonds est réglementé. Le montant des sommes à débloquer correspond aux tranches suivantes :

  • 5% à la réservation du bien immobilier

  • 15% lors de l'ouverture du chantier

  • 25% à l'occasion de l'achèvement des fondations du futur programme résidentiel

  • 40% à l'achèvement des murs de l'immeuble neuf

  • 60% à la mise hors d'eau (toiture)

  • 75% à la pose des cloisons et à la mise hors d'air (pose des portes et fenêtres)

  • 95% lorsque les travaux sont achevés

En l'absence de réserves rendant le bien impropre à son utilisation,  lors de la réception des clés, vous devrez enfin vous acquitter du solde de 5% du montant global des travaux de votre logement neuf.

Les frais intercalaires ou intérêts intercalaires correspondent au montant de la somme débloquée, sur laquelle on applique le taux du prêt, ramené sur une durée d'un mois comme dans cet exemple : si la banque débloque 50 000 € d'un prêt à 2% pour l'achèvement des murs de l'immeuble, l'emprunteur devra rembourser 84 € correspondant aux frais intercalaires (50000 € × 2 % /12 mois = 84 €).

Si toutefois vous estimez que vous ne pouvez pas supporter ces charges supplémentaires avant l'entrée de votre appartement neuf, votre banque peut éventuellement vous proposer un différé total d'intérêts. Les frais intercalaires seront alors répartis sur l'ensemble des mensualités restant dues après la livraison du bien immobilier neuf.

Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.