Studio, deux pièces, trois pièces : comment choisir la surface de mon investissement locatif ?

Avant de s’engager dans la recherche d’un bien immobilier neuf à acheter en vue de sa mise en location, il est nécessaire de se poser quelques questions qui aideront à identifier le bien idéal pour votre projet. Le budget est naturellement un point clé : si votre capacité d’emprunt ou votre budget sont réduits, un appartement de grande superficie sera difficilement envisageable. En revanche, en fonction de la ville dans laquelle vous souhaitez investir*, il sera possible de sélectionner un studio ou un deux pièces plus ou moins vaste pour un budget équivalent.

Le second point à déterminer est précisément la localisation. Votre appartement a-t-il vocation à être loué à des étudiants à proximité d’un campus ? A des jeunes actifs ou à des familles, en centre-ville ou périphérie ? Ces populations très différentes n’auront pas les mêmes besoins et attentes. Votre disponibilité concernant la gestion locative sera à considérer en lien avec la cible visée. Il sera effectivement plus chronophage de louer un studio, dans lequel plusieurs occupants pourront se succéder dans un délai plus court, qu’un deux ou trois pièces dans lequel un couple ou une jeune famille restera plusieurs années.

Enfin, votre objectif de rentabilité est un dernier élément à prendre en considération puisque cette dernière pourra varier en fonction des biens immobiliers.

Miser sur une petite surface est une bonne idée et ce, dans plusieurs cas. S’il s’agit de votre premier investissement locatif, il peut ainsi être judicieux de s’engager avec un studio car cette surface est généralement la plus facile à louer rapidement – à la condition, naturellement, d’avoir sélectionné un bien dans un secteur où la demande immobilière est avérée.

Acheter un studio neuf afin de le louer est particulièrement intéressant dans les villes étudiantes, dotées d’une ou plusieurs universités et grandes écoles. Citons par exemple Toulouse, Lyon, Montpellier, Rennes, Grenoble, Nantes ou encore Nice, Bordeaux, Montpellier et Rennes, qui sont bien positionnées dans le classement des villes étudiantes 2019-2020.

Les grands bassins d’emplois, avec des pôles d’activité et de compétitivité, sont également à étudier car de nombreux jeunes actifs peuvent y être en recherche d’un logement. Vous serez ainsi attentifs à la région parisienne, à Nice, Toulouse, Marseille, Nantes, Lille.

Enfin, point non négligeable, le taux de rentabilité locative d’un studio est performant puisqu’il oscille en moyenne entre 5 et 7%. Le prix de location au mètre carré est effectivement plus élevé que pour un appartement de 2, 3 pièces ou plus.

A noter : Investir dans un studio neuf afin de le louer est intéressant mais présente l’inconvénient d’un turn over plus important puisque les étudiants ou jeunes actifs, selon l’évolution de leurs études ou de leur vie, souhaitent déménager dans un appartement plus spacieux après deux ans, en moyenne. Chaque changement de locataire pourrait induire des frais de remise en état.

Acheter un deux pièces neuf afin de le louer est un bon choix si vous souhaitez vous positionner sur une cible étudiante (bail classique ou colocation). Ce type de surface est également très recherché des jeunes actifs et jeunes couples. Pour répondre aux attentes de ces locataires, la situation en centre-ville ou à proximité des pôles économiques est là encore nécessaire.

Le 2 pièces peut être facilement loué meublé, à des fins d’optimisation fiscale, ou vide, si vous achetez un appartement neuf en loi Pinel⁽¹⁾. La rentabilité locative est moins élevée qu’avec un studio. En revanche, vous bénéficierez d’une durée d’occupation plus longue. Les locataires d’un 2 pièces s’y installent pour 5 ans en moyenne. A la clé, moins de temps à consacrer à la gestion locative (recherche d’un locataire, états des lieux…) et moins de frais de rafraîchissement à envisager entre deux locations.

A noter : Acheter un 3 pièces ou plus dans le neuf présente l’avantage de la stabilité car ces biens immobiliers sont fréquemment recherchés par des familles qui souhaitent s’installer sur la durée. Enfin, sachez que les appartements de 2, 3 pièces ou plus seront bien souvent intéressants à la revente car ces biens sont plus rares que les studios. Selon les villes et l’emplacement du logement, vous pourrez réaliser une plus-value en vendant après quelques années de mise en location. Dans le cadre d’un investissement loi Pinel⁽¹⁾ dans l’immobilier neuf, la durée minimale de location est de 6 ans.