Quelles réglementations pour les parties communes d’un bien immobilier neuf ?

Suite à un achat immobilier dans le neuf, l’acquéreur devient copropriétaire. Cela signifie qu’il possède la pleine propriété de son appartement, de la cave et de l’emplacement de parking éventuellement associés à son lot. Les parties communes appartiennent quant à elles en indivision aux copropriétaires. Elles recouvrent les cours, les locaux réservés aux vélos ou poussettes, les jardins, les voies d’accès aux différents bâtiments, les couloirs, les paliers, les ascenseurs, le réseau électrique, le gros œuvre de l’immeuble (toit et murs), mais également les canalisations, gaines et têtes de cheminées. En plus de ses parties privatives, chaque copropriétaire dans le neuf - ou l’ancien - détient une quote-part des parties communes, établie au prorata de la surface privative. Cette répartition permet ainsi le calcul des charges générales (entretien et conservation des parties communes, administration) et des charges spéciales (chauffage central, entretien des ascenseurs, etc.).

Selon la loi du 10 juillet 1965 (articles 8 et 9), « sont communes les parties du bâtiment et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. » Vous pouvez donc circuler et utiliser librement ces espaces. Le règlement de copropriété a pleine autorité pour compléter ou préciser cette loi. De façon générale, il n’est pas autorisé d’entreposer des biens personnels sur son pallier ou dans les halls d’entrée des bâtiments (poussette, vélos, trottinettes, etc.). Sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, il n’est pas non plus permis de procéder au percement d’un mur de façade pour installer une gaine d’évacuation. En revanche, une tolérance existe pour les parties communes à jouissance exclusive. Ainsi, le propriétaire d’un dernier étage d’immeuble pourra effectuer des aménagements légers sur un toit-terrasse, dans une cour ou dans un couloir auquel il est le seul à accéder. Des bacs à fleurs ou des plantes pourront par exemple être disposés sans autorisation de l’assemblée générale à la condition que les aménagements n’altèrent pas l’aspect et l’harmonie de l’immeuble.

Lorsqu’un copropriétaire est le seul à accéder à une partie originellement commune, le règlement de copropriété peut établir un droit de jouissance exclusive, qui sera rattaché au lot, et donc transmis en cas de vente et succession ou attribué nominativement à un copropriétaire. A défaut, un copropriétaire peut faire une demande de droit de jouissance exclusif d’une partie commune attenante à son lot, en assemblée générale. La double majorité doit alors être obtenue (majorité du nombre total de copropriétaires, représentant au moins 2/3 des millièmes de l’ensemble de la copropriété).

En effectuant un achat dans le neuf, vous bénéficiez d’équipements et matériaux répondant aux dernières normes. Cependant, l’entretien d’un immeuble est nécessaire à sa bonne conservation. Au fil des années, des travaux devront donc être effectués dans les parties communes (réfection des peintures, remplacement des luminaires, etc.). Les travaux peuvent aussi concerner l’installation de nouveaux équipements. Cette option est cependant plus courante dans l’ancien que dans l’immobilier neuf où les bâtiments bénéficient, le plus souvent, des derniers critères de confort (ascenseurs, digicodes, éclairage à détecteur de présence, etc.).

Votés lors de l’assemblée générale, les travaux sont supervisés par le syndic qui exerce le rôle de maître d’ouvrage. Les coûts sont répartis entre les copropriétaires en fonction des tantièmes détenus mais également selon les avantages générés par les travaux pour chaque lot. Par exemple, l’installation d’un ascenseur constituera un atout pour les copropriétaires situés en étages mais pas pour les logements en rez-de-chaussée.

Un local ou un couloir jouxtant un lot peuvent être vendus par la copropriété - si elle n’en a pas l’utilité - au profit d’un copropriétaire. Dès lors qu’un accord est trouvé sur le prix, la vente doit être votée en assemblée générale à la double majorité. Le fruit de la vente sera partagé entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. Attention : la vente implique une nouvelle répartition des charges et une modification du règlement de copropriété. Les frais occasionnés par ces changements incombent donc à l’acquéreur.