Quelles sont les étapes pour l’achat d’un logement sur plan ?

12/11/2018

L’achat d’un bien immobilier neuf vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) implique plusieurs étapes pour son financement. Du dépôt de garantie au solde versé à la remise des clés, on fait le point sur ce paiement échelonné.

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VEFA et dépôt de garantie

Le dynamisme du marché immobilier neuf garantit de belles opportunités dans les différentes régions de France. C’est notamment le cas dans l’agglomération bordelaise, en Région Sud, en région Rhône-Alpes ou encore en Ile-de-France.

Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, le promoteur demande un dépôt de garantie afin de valider la réservation du bien immobilier sélectionné. Le montant est calculé selon le délai de signature de l’acte d’achat. Pour un contrat signé dans l’année, le dépôt de garantie s’élève à 5% du prix de vente du logement. Si le délai de signature définitive intervient d’ici un à deux ans, le montant à verser ne peut excéder 2%. Dans le cas d’un délai supérieur à deux ans, le dépôt de garantie de ne peut être exigé. A noter : après signature de l’avant-contrat et versement de la somme, le réservataire dispose d’un délai de rétractation de 10 jours, au cours duquel il peut se retirer de l’opération et demander à être remboursé.

Comme pour tout achat immobilier, il est conseillé de disposer d’un apport personnel afin de mener à bien son projet immobilier. Cette épargne permettra de verser le dépôt de garantie mais également de couvrir les frais de notaire et les frais de garantie. A moins de posséder l’intégralité de la somme, le réservataire sera tenu de solliciter un prêt bancaire. Le contrat de réservation du bien immobilier vendu en l’état futur d’achèvement doit alors comporter une clause de résiliation, permettant à l’acquéreur de se désister en cas de non-obtention d’un prêt.

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VEFA : un paiement échelonné

Après le dépôt de garantie, le premier versement intervient à l’achèvement des fondations. Le montant correspond à 30% du prix d’achat du bien immobilier. Si un prêt a été contracté par l’acquéreur, c’est à cette étape qu’une première partie de l’emprunt est débloqué par la banque.

Un deuxième versement est demandé dès lors que la mise hors d’eau est effectuée : les murs extérieurs sont montés, la toiture est posée et l’étanchéité de la terrasse, assurée. Le montant à verser représente 35% du prix d’achat.

La dernière phase du chantier s’engage enfin, qui doit conduire à la mise hors d’air du bâtiment (pose des portes et fenêtres) puis à la réalisation des travaux intérieurs. Cette dernière étape menée à terme, un troisième versement correspondant à 25% du prix d’achat du bien immobilier est demandé.

Livraison du logement : l’étape finale

La livraison définitive de l’appartement marque la fin du processus d’achat immobilier : l’acquéreur découvre son bien immobilier. Avant de verser les 5% restant, il est essentiel d’effectuer un examen détaillé du logement afin de s’assurer de la bonne réalisation des travaux et de la qualité des finitions : bon état de marche des volets roulants, bon ajustement des portes et fenêtres, fonctionnement du ballon d’eau chaude, qualité des revêtements, conformité avec le descriptif et les plans. Si le bien immobilier répond aux attentes de l’acquéreur, ce dernier effectue le dernier versement. A l’inverse, si des défauts sont observés, la somme est bloquée dans l’attente des corrections attendues. Une fois le procès-verbal signé et l’accord entre les parties validé, les 5% peuvent être versés en faveur du promoteur. Les clés sont remises au nouveau propriétaire !

VEFA : les garanties qui vous protègent

Si d’éventuels dysfonctionnements se manifestent au cours de la première année, sachez que la garantie de parfait achèvement vous protège. La garantie biennale, aussi appelée garantie de bon fonctionnement, couvre les équipements défectueux pendant deux ans, hors gros œuvre (portes d’entrée, moquette, revêtements muraux, faux-plafonds, robinetterie, canalisations ou encore appareils électriques livrés avec le bien). Enfin, la garantie décennale vous protège durant dix ans à compter de la réception du bien. Elle couvre les dommages remettant en cause la solidité du bâtiment et le rendant impropre à l’habitation.

Immobilier neuf : quelles garanties protègent l’acquéreur ?

Ces trois garanties constituent une vraie sécurité pour le propriétaire. Un achat immobilier dans le neuf, très encadré, s’impose comme une option intéressante. Selon la nature de votre projet, vous pouvez en outre bénéficier d’un Prêt à Taux Zéro (PTZ*) pour financer l’acquisition de votre résidence principale ou du dispositif Loi Pinel**, si vous souhaitez réaliser un investissement locatif.

Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc.). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

PINEL**: Dispositif prévu à l'article 199 novovicies du Code général des Impôts. Sous réserve des conditions d'éligibilité et dans les limites prévues par la législation applicable à vérifier auprès de votre conseil fiscal. Réduction d'impôt pour l'acquisition, par un contribuable alors qu’il est domicilié en France, d'un logement neuf dans un bâtiment d’habitation collectif situé dans certaines zones géographiques fixées par arrêté, destiné à la location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné, et à des locataires sous plafonds de ressources. Location nue, de manière continue et respectant des critères de performance énergétique. Sous réserve des conditions d'éligibilité prévues à l'article 199 novovicies du code général des impôts tel que modifié par la LOI n° 2021-1900 du 31 décembre 2021 dite loi de finances pour 2022. Pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2023 , la réduction d'impôt sur le revenu est de 10,5% pour 6 ans de location, de 15% pour 9 ans de location, et de 17,5% pour 12 ans de location. Cette réduction est calculée sur le prix d'acquisition du bien retenu dans la limite de 5500 € du mètre carré et d’un montant global d’investissement de 300.000 € par contribuable et pour une même année d'imposition. Le bénéfice de ces incitations entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération : risque d’écart entre la prévision et la réalité sur les recettes locatives (vacance, niveau du loyer, impayés), les charges liées à la détention du bien en vue de sa location (assurances, charges de copropriété…) et la plus-value en cas de revente à l’échéance de l’engagement de location ». Ni le promoteur, ni le commercialisateur ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent le remplissage locatif. Ni la responsabilité du promoteur ni celle du commercialisateur ne pourront être mises en cause en cas de remise en cause du bénéfice et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de non-location dans les délais prévus et de non-respect des conditions d’éligibilité au dispositif fiscal objet du présent document.

*PTZ+ : Valable pour toutes les offres de prêt à taux zéro émises à partir du 1er janvier 2016 pour l’acquisition de sa résidence principale neuve. Sous réserve de respecter les conditions fixées notamment par la loi de finances rectificative pour 2012 n° 2012-1510 du 29 décembre 2012, l’arrêté du 30 décembre 2014 modifiant l’arrêté du 30 décembre 2010 relatif aux conditions d’application de dispositions concernant les prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo accession à la propriété et par les textes subséquents les modifiant, notamment la loi de finances pour 2016 n°2015-1785 du 29 décembre 2015 et le décret n°2015-1813 du 29 décembre 2015. Sous réserve de la localisation du logement, d’être primo-accédant et de respecter les conditions de ressources prévues par le dispositif, sous réserve d’acceptation du dossier par l’établissement bancaire. Conditions disponibles auprès de nos équipes commerciales. Nous attirons l'attention sur le fait que la revalorisation des plafonds et des conditions est reprise dans les lois de finance dont les mises à jour dans ce site peuvent s'offrir d'un décalage.