Pourquoi et comment créer une SCI ?

Vous envisagez d'acheter un logement à deux sans être mariés ? Vous prévoyez de réaliser un investissement locatif à plusieurs ? Vous aimeriez commencer à transmettre votre patrimoine immobilier pour assurer l'avenir de vos enfants ?
Dans toutes ces situations, la création d'une SCI peut être une solution adaptée pour faciliter la gestion de biens immobiliers appartenant à plusieurs personnes.
Le point pour mieux comprendre le statut juridique et les avantages d'une Société Civile Immobilière (SCI)

Vous envisagez d'acheter un logement à deux sans être mariés ? Vous prévoyez de réaliser un investissement locatif à plusieurs ? Vous aimeriez commencer à transmettre votre patrimoine immobilier pour assurer l'avenir de vos enfants ?

Dans toutes ces situations, la création d'une SCI peut être une solution adaptée pour faciliter la gestion de biens immobiliers appartenant à plusieurs personnes.

Le point pour mieux comprendre le statut juridique et les avantages d'une Société Civile Immobilière (SCI)

Qu'est-ce qu'une SCI ?

Une SCI (société civile immobilière) est une forme juridique qui permet à deux personnes ou plus, souvent membres d’une même famille (on parle alors de SCI familiale) d’être propriétaires d'un même bien immobilier.

 

Dans le cadre d'une SCI, c'est la société qui devient propriétaire du bien, les associés sont alors propriétaires de parts sociales. La répartition de celles-ci se fera proportionnellement selon l'apport de chacun des membres qui peut se faire sous la forme d'une somme d'argent ou d'un apport en nature (appartement, maison, immeuble ou un terrain).

 

Le fonctionnement d'une SCI est régi par un document qui énonce les statuts de la société. Il établit les modalités d’organisation et de fonctionnement de la société civile immobilière et règle les rapports entre les associés.

 

Pour la rédaction des statuts d'une SCI, il est souvent conseillé de faire appel un expert juridique (notaire ou avocat).

Dans quels cas créer une SCI et pour quels avantages ?

Acheter à deux sans être marié

Pour les couples non-mariés, pacsés ou en union libre qui souhaitent par exemple acheter leur résidence principale, la création d'une SCI est une bonne alternative au régime de l'indivision. La SCI permet en effet aux concubins d'être mieux protégés en cas d'imprévus.

Dans le cadre d'une séparation, le conjoint qui le souhaite aura la possibilité de vendre ses parts. A défaut de trouver un acheteur pour ces dernières, on pourra considérer la dissolution de la société et la mise en vente des biens immobiliers.

En cas de décès, la SCI renforce les droits du compagnon survivant par rapport à ses héritiers. Il est en effet possible d'ajouter une clause d'agrément qui lui permettra, par exemple, de racheter les parts du défunt.

Investir à plusieurs dans le locatif neuf (Pinel*)

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif selon le dispositif Pinel* avec un parent ou un ami ? Le montage en SCI pour défiscaliser grâce à la loi Pinel* est tout à fait envisageable. Chacun des membres de la SCI bénéficiera alors d'une réduction d'impôts proportionnelle aux parts sociales détenues et donc au niveau d'investissement initial.

Transmettre un bien immobilier à ses enfants

La  donation d'un bien immobilier de son vivant à ses descendants permet notamment de limiter les tensions au moment de la succession et éventuellement de bénéficier d'avantages fiscaux.

Dans ce cas précis, la constitution d'une société civile immobilière familiale peut faciliter la transmission du patrimoine : les parents, propriétaires d'un bien immobilier, vont constituer une SCI avec leurs enfants et leur donner les parts de la société. La SCI familiale permet alors au propriétaire de transmettre le bien immobilier à ses descendants tout en en continuant à l'occuper s'il s'agit par exemple de sa résidence principale ou à toucher les revenus locatifs s'il s'agit d'un appartement loué.

Autre avantage de la SCI familiale : les donations en faveur des enfants bénéficient d'un abattement fiscal et ne sont taxées qu'à partir de 100 000€ (pour les descendants en ligne directe).

Au-delà de cette valeur, les parts de la SCI occasionnent des droits de succession moins élevés que dans le cas d’une transmission classique.

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Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

*PINEL : Dispositif prévu à l'article 199 novovicies du Code général des Impôts. Sous réserve des conditions d'éligibilité et dans les limites prévues par la législation applicable à vérifier auprès de votre conseil fiscal. Réduction d'impôt pour l'acquisition, par un particulier ou une société civile de placement immobilier (SCPI), d'un logement neuf ou réhabilité situé dans certaines zones géographiques fixées par arrêté, destiné à la location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné, et à des locataires sous plafonds de ressources. Location nue et respectant des critères de performance énergétique. Sous réserve des conditions d'éligibilité prévues à l'article 199 novovicies du code général des impôts tel que modifié par la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 dite loi de finances pour 2015. La réduction d'impôt sur le revenu est de 12% pour 6 ans de location, de18% pour 9 ans de location, et de 21% pour 12 ans de location. Cette réduction est calculée sur le prix d'acquisition du bien retenu dans la limite de 5500 € du mètre carré et d’un montant global d’investissement de 300.000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.Le bénéfice de ces incitations entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération : risque d’écart entre la prévision et la réalité sur les recettes locatives (vacance, niveau du loyer, impayés), les charges de copropriété et la plus-value en cas de revente à l’échéance de l’engagement de location ».Ni le promoteur ni le commercialisateur ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent le remplissage locatif. Ni la responsabilité du promoteur ni celle du commercialisateur ne pourront être mises en cause en cas de remise en cause du bénéfice et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de non-location dans les délais prévus et de non-respect des conditions d’éligibilité au dispositif fiscal objet du présent document.