Acheter à deux, comment bien se lancer ?

Bonne nouvelle si vous souhaitez investir dans la pierre : en matière de prêts immobiliers, les banques ne feront aucune différence entre les couples en union libre, mariés ou pacsés. Quel que soit votre mode de conjugalité, vous pourrez par ailleurs bénéficier des différentes aides à l'accession à la propriété comme le PTZ⁽¹⁾notamment ou envisager un investissement locatif en loi Pinel⁽¹⁾.

Toutefois, acheter sa résidence principale à deux ou réaliser un investissement locatif sans être mariés peut se révéler problématique en cas de séparation ou de décès de l'un des conjoints. Il existe cependant des solutions juridiques adaptées pour les couples pacsés ou en union libre qui souhaitent acheter un bien immobilier en restant prévoyant.

Depuis le 1er janvier 2007, les couples pacsés sont automatiquement soumis au régime de la séparation de biens. Ce cadre juridique prévoit que chacun restera propriétaire des biens qu'il aura acheté avant et après le Pacs. Dans le cas précis de l'achat d'un appartement en couple, chacun des conjoints sera, par défaut, propriétaire à 50%.

Il est cependant possible d'acheter un bien immobilier à deux selon les règles de l'indivision. Cette solution très fréquemment utilisée consiste à effectuer une répartition par parts selon l'apport respectif des acquéreurs. Que ces derniers soient pacsés ou en union libre, l'achat d'un appartement en indivision prévoit que chacun des conjoints est propriétaire des quotes-parts indiquées dans l’acte rédigé par le notaire.

En cas de séparation, l'indivision permet de vendre le logement à un tiers. Dans ce cas, chaque conjoint pourra récupérer la somme correspondant à sa quote-part. L’indivision cesse alors. De même, l'un des concubins pourra éventuellement décider de racheter la part de son conjoint pour devenir alors le seul propriétaire du bien immobilier concerné.

En cas de décès, l'indivision implique que la quote-part du défunt soit transmise à ses héritiers (famille ou enfants). Or il peut arriver que lorsqu'un couple pacsé ou en union libre achète un appartement à parts inégales, les héritiers du conjoint majoritaire demandent au concubin survivant de quitter le logement. Fort heureusement, il est possible de mieux protéger son conjoint en prévoyant une convention d'indivision. Cet acte notarié précise que la part de l'appartement du conjoint défunt pourra être rachetée par son concubin. Autre mesure de protection possible, le démembrement de propriété croisé qui permet au concubin survivant de conserver l'usage du logement après le décès de son partenaire.

Pour les couples non-mariés, pacsés ou en union libre, la création d'une SCI à l'occasion de l'acquisition d'un bien immobilier représente une option à considérer pour mieux se protéger des risques en cas de séparation ou de décès. En effet, en montant une Société Civile Immobilière, ce ne sont plus les deux conjoints qui achètent le bien immobilier mais leur société. Les deux acquéreurs de l'appartement détiennent en fait des parts de la SCI à hauteur de leur apport financier respectif.

Cette solution semble particulièrement adaptée pour les couples détenant un patrimoine immobilier conséquent constitué par exemple d'une habitation principale, d'une résidence secondaire et de placements locatifs divers.

En cas de séparation, le conjoint qui le souhaite aura la possibilité de vendre ses parts. A défaut de trouver un acheteur pour ces dernières, on pourra considérer la dissolution de la société et la mise en vente des biens immobiliers.

En cas de décès, le montage en SCI renforce les droits du conjoint survivant par rapport à ses héritiers. Ainsi, pour assurer la jouissance d'un appartement par exemple, on pourra inclure une clause d'agrément : les héritiers du défunt ne pourront devenir associés de la SCI qu'avec l'accord du conjoint survivant.

Si vous achetez un appartement à deux sans être mariés, le pacte tontinier, dit également tontine ou clause d'accroissement, représente une structure juridique très protectrice en cas de décès de l'un des deux propriétaires. La tontine prévoit ainsi que le survivant devienne alors le seul et unique propriétaire du bien immobilier. Il devra toutefois s'acquitter des droits de succession.

Dans le cas d'une séparation, le pacte tontinier semble quelque peu plus contraignant. Les deux propriétaires doivent en effet accepter tous les deux de renoncer à la tontine et de vendre le logement. Sans l'unanimité, la situation peut être bloquée jusqu’au décès de l’un des deux conjoints.

Si le cadre juridique du mariage semble être le plus protecteur dans le cas de l'achat d'un bien immobilier à deux, il faut toutefois distinguer deux options. Mariés sous le régime de la communauté légale de biens réduite aux acquêts, les époux achètent le bien immobilier à parts égales (50/50). En cas de divorce, chacun prétend donc à la moitié du montant de la vente de l'appartement. Si le couple n'achète pas à parts égales (60/40 par exemple), il est impératif de le préciser dans l'acte de vente afin que chacun puisse récupérer sa quote-part en cas de revente du logement.

Dans le cas d'un couple marié sous le régime de la séparation de biens, chacun des conjoints va financer une partie de l’investissement immobilier. L'appartement appartient ainsi aux deux membres du couple selon leurs apports financiers respectifs : la répartition sera indiquée dans l’acte de vente (60/40 ou 70/30 par exemple).

A noter que les époux séparés de biens pourront également se constituer en SCI.

En cas de divorce, les ex-époux peuvent décider de vendre leur résidence principale ou autres biens immobiliers communs à des tiers. Ils peuvent également décider de rester tous deux propriétaires, auquel cas ils établiront une convention d'indivision devant notaire.

Le mariage offre par ailleurs une protection particulière en cas de décès puisque les époux bénéficient de l'exonération des droits de succession. De même, durant les douze mois suivant le décès, le conjoint survivant peut habiter gracieusement la résidence principale. Cet avantage, réservé au régime matrimonial, s'applique dans le cas où le bien immobilier est la propriété du seul défunt ou des deux conjoints. Ce droit s'exerce également pour un logement en indivision entre le conjoint défunt et un tiers (héritiers).

A la fin de ces 12 mois, le survivant conservera un droit d'usage et d'habitation. Il peut donc occuper son logement jusqu'à son décès.