L'accession à la propriété en zone ANRU

25/04/2016

Vous avez un projet immobilier et envisagez de devenir propriétaire d'un logement neuf pour en faire votre résidence principale ? Saviez-vous qu'en investissant dans l'immobilier neuf en zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine), vous pouvez bénéficier d'une TVA réduite à 5,5% ? PNRU, ANRU, QVP : découvrez toutes les explications pour mieux comprendre les objectifs de ce dispositif et connaître les conditions d'éligibilité pour profiter d'une TVA réduite dans l'immobilier.

PNRU & ANRU : soutenir des projets urbains et faciliter l'accession à la propriété

Le Programme National pour la Rénovation Urbaine (PNRU) a pour objectif la réhabilitation d'un certain nombre de quartiers classés en Zones Urbaines Sensibles (ZUS) ou en Quartiers Prioritaires de la Ville (QPV).

C'est l’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) qui gère la mise en œuvre de ce programme portant à la fois sur les équipements scolaires, les commerces, l’activité économique ou encore le logement. L'ANRU va notamment soutenir financièrement des organismes privés, des collectivités locales ou des établissements publics qui portent des projets de rénovation urbaine dans les QPV.

Actuellement en France, ce sont près de 1 300 quartiers ou QPV qui sont concernés par le PNRU : démolition ou rénovation d'immeubles anciens, nouveaux espaces publics, renouvellement du mobilier urbain ou encore lancement de programmes résidentiels neufs.

Le PNRU vise également à faciliter l'accession à la propriété. Et c'est à ce titre que les acquéreurs d'un logement neuf en zone ANRU peuvent bénéficier d'une TVA à taux réduit.

Investir dans l’immobilier neuf en zone ANRU : quels avantages et sous quelles conditions ?

Depuis 2014, et pour permettre aux ménages d'accéder plus facilement à la propriété, le taux de TVA dans l'immobilier neuf passe à 5,5% pour les acquisitions immobilières réalisées en zones ANRU.

Outre le fait d'être un particulier primo-accédant et d'acheter sa résidence principale, les acquéreurs d'un appartement (ou d'une maison) au sein d'un programme résidentiel neuf devront cependant respecter certaines conditions pour bénéficier cette TVA réduite.

> INVESTIR DANS DES QUARTIERS PRIORITAIRES OU « ZONES ANRU »

L'un des objectifs de la TVA à 5,5% dans l'immobilier est d'encourager la construction immobilière dans des secteurs géographiques spécifiques. Les zones ANRU regroupent donc des quartiers (QVP) à revaloriser ou à réhabiliter, officiellement délimités par les collectivités territoriales.

A titre d'exemple, si vous souhaitez investir dans l'immobilier en zone ANRU en Ile-de-France, vous pourrez prospecter sur une grande partie de la Seine-Saint-Denis. Des programmes résidentiels neufs sont notamment éligibles à la TVA réduite à Bobigny ou à Saint-Denis. C'est également le cas du nord des Hauts-de-Seine ou du Val-de-Marne et bientôt un programme sur Saint-Ouen-sur-Seine.

Des belles opportunités immobilières bénéficiant d'une TVA à 5,5% sont également disponibles à Marseille ou en région lyonnaise (69) La TVA réduite s'applique également dans un périmètre de 300 mètres autour des QVP.

> DES RESSOURCES PLAFONNÉES

Pour bénéficier de la TVA réduite dans le cadre de l'achat d'un logement neuf en zones ANRU, les futurs propriétaires devront respecter un plafond de ressources. Celui-ci est calculé en fonction de la situation géographique et de la composition du foyer fiscal.

Par exemple, les ressources d’un couple avec un enfant achetant un appartement neuf en VEFA, en province ne devront pas dépasser 46 000 euros environ. Les ressources concernent l'avant-dernière année qui précède la signature du contrat de réservation.

> UN PRIX DE VENTE ENCADRÉ

Le prix de vente du logement neuf ne doit pas dépasser un certain plafond. Celui-ci varie selon la zone géographique où se situe le logement neuf.

> UNE DURÉE MINIMUM DE DÉTENTION

Le dispositif ANRU permettant de bénéficier d'une TVA réduite concerne les biens immobiliers à usages de résidences principales et donc occupés par ses propriétaires au minimum 8 mois par an.

Les nouveaux propriétaires devront par ailleurs garder ce bien immobilier pendant 10 ans minimum avant de pouvoir le revendre pour ne pas perdre l’avantage fiscal

A noter enfin que pour les primo-accédants, l'achat d'un appartement neuf en TVA réduite peut également être accompagné d'un prêt à taux zéro (PTZ+).

Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

PTZ : Valable pour toutes les offres de prêt à taux zéro émises à partir du 1er janvier 2016 pour l’acquisition de sa résidence principale neuve. Sous réserve de respecter les conditions fixées notamment par la loi de finances n°2015-1785 du 29 décembre 2015 pour 2016 et le Décret n°2015-1813 du 29 décembre 2015 relatif aux prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété, liées à la localisation du logement, au fait de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’offre de prêt et au respect de conditions de ressources prévues par le dispositif. Sous réserve d’acceptation du dossier par l’établissement bancaire. Conditions disponibles auprès de nos équipes commerciales.

TVA A TAUX RÉDUIT 5.5% : sous réserve que les conditions de l’article 278 sexies I-11° ou de l'article 278 sexiès I 11°bis du Code Général des Impôts soient remplies (notamment résidence principale de l’acquéreur – plafonds de ressources du réservataire à respecter - détails auprès de nos équipes commerciales). Valable pour les logements situés dans des quartiers faisant l’objet d’une convention avec l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine ou situés à moins de 300m de la limite de ces quartiers ou pour les logements situés, à la date de dépôt du permis de construire, dans les quartiers prioritaires de la politique de ville qui font l'objet d'un contrat de ville ou entièrement situés à la même date à une distance de moins de 300m de ces quartiers. La TVA à taux réduit s’applique, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, sous réserve du respect des plafonds de prix de vente retenus au titre du PSLA. Plafonds prix de vente 2018 : Zone A Bis : 4 656€, Zone A : 3 528€, Zone B1 : 2 826€, Zone B2 : 2 466€, Zone C : 2 157€ (Prix en euros TTC par M² de surface utile)