Investissement locatif : comment louer son appartement ?

Vous venez d'acquérir un appartement dans le but de réaliser un placement locatif ? Il ne vous reste plus qu'à trouver un locataire. Qu'il s'agisse d'un investissement en loi Pinel* ou d'un bien ancien, voici quelques recommandations pratiques pour louer votre appartement et assurer la rentabilité de votre investissement dans l'immobilier locatif.

Quelles contraintes légales ?

La loi Duflot de 2014 interdit de louer un appartement à une personne (ascendant ou descendant) faisant partie de son foyer fiscal. Cependant, dans le cadre d'un investissement immobilier Pinel, il est possible de louer à un membre de sa famille tout en restant éligible à la défiscalisation. Dans ce cas, le locataire ne pourra plus faire partie du foyer fiscal du bailleur.

Concernant la superficie de l'appartement loué, celui-ci doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de décence du logement : la superficie habitable minimum est de 9 m² (pour une personne) avec une hauteur sous plafond minimale de 2,20m.

A noter enfin que les revenus des loyers devront être déclarés au titre de l’impôt sur le revenu.

Louer via une agence ou entre particuliers ?

Si vous avez fait l'acquisition d'un studio neuf à Lyon ou d'un 2 pièces en VEFA à Marseille et que vous résidez en région parisienne, il est probablement plus simple de confier votre bien immobilier à une agence immobilière. Celle-ci se chargera de passer les annonces, de mener les visites, d'étudier les dossiers et la solvabilité des locataires ou encore de gérer les états des lieux d'entrée et de sortie.

En choisissant cette option, vous devrez cependant compter avec les coûts de gestion locative.

Dans le cas où vous souhaitez gérer vous-même la location de votre bien immobilier, vous devrez tout d'abord passer des annonces. Puisqu'une grande majorité des locataires recherchent des biens à louer via Internet, n'hésitez pas à utiliser toutes les plateformes d'annonces immobilières pour maximiser vos chances de louer rapidement.

Renseignez l'annonce de la manière la plus détaillée possible (localisation, superficie, nombre de pièces, accessibilité, services de l'immeuble, proximité des services et des commerces...) sans oublier d'ajouter des photos qui soulignent les atouts de votre appartement (luminosité, équipements cuisine et salle de bain, volumes etc...).

Pensez également à activer vos réseaux personnels : il existe probablement dans votre entourage (famille, travail, amis, copropriété) des personnes qui recherchent des appartements à louer.

Comment fixer le montant du loyer ?

Nombre de critères entrent en ligne de compte selon la localisation, l'état général du bien (appartement neuf ou logement ancien) ou les prestations de l'immeuble (gardien, ascenseur...).

Cependant pour certaines communes, les loyers sont encadrés. C'est notamment le cas à Paris : depuis le 1er juillet 2019, et pour une durée de 5 ans, le montant des loyers est désormais fixé en fonction d'un barème de référence.

Dans le cas d'un investissement locatif Pinel, le bailleur doit non seulement respecter le plafond de ressources du locataire mais également un niveau de loyer maximum. Ces plafonds sont établis selon la zone dans laquelle se situe le bien immobilier neuf.

Comment choisir son locataire ?

Pour le propriétaire, il s'agit essentiellement de s'assurer de la solvabilité du locataire. En règle générale, on estime que le loyer ne doit pas représenter plus d'un tiers des ressources du candidat.

Dans le cas d'un investissement locatif en loi Pinel, n'oubliez pas que les revenus de l'occupant sont plafonnés. Vous devrez donc impérativement respecter ces conditions afin de conserver l'avantage fiscal lié au dispositif Pinel.

>>>Simulez le montant de votre défiscalisation en loi Pinel

Si le futur locataire est salarié, le propriétaire du logement à louer pourra demander les trois derniers bulletins de salaires ainsi qu'une attestation de l'employeur.

Pour les professions non salariées, il pourra se fier au dernier avis d'imposition.

Enfin pour les étudiants, ce sont les revenus de la caution solidaire qui seront pris en compte.

Le contrat de location

Le bail précise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Il contient notamment les coordonnées des 2 parties, la description détaillée du logement et de ses équipements, le montant du loyer ainsi que ses modalités de paiement et de révision ou encore le montant du dépôt de garantie.

Certaines règles diffèrent selon qu'il s'agit d'un logement vide ou d'une location meublée, notamment en ce qui concerne la durée du bail. Celle-ci est de 3 ans minimum pour un logement vide. Pour rappel, un bien immobilier destiné à une défiscalisation Pinel devrait obligatoirement être loué nu.

Attention, dans le cadre d'un investissement immobilier en loi Pinel, le dispositif engage le propriétaire bailleur sur une durée minimum de 6 ans, reconductible 2 fois 3 ans (6, 9 ou 12 ans).

Si vous gérez vous-même la location de votre bien immobilier, vous pourrez vous procurer des modèles de contrat de location sur le site www.service-public.fr

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    Introduit par la loi des finances en 2015, le dispositif d'investissement locatif dit Pinel* permet aux investisseurs de déduire fiscalement une partie du prix d'achat d'un logement neuf, à la condition de le louer.

Programmes éligibles au dispositif "loi Pinel"

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*Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

PINEL : Dispositif prévu à l'article 199 novovicies du Code général des Impôts. Sous réserve des conditions d'éligibilité et dans les limites prévues par la législation applicable à vérifier auprès de votre conseil fiscal. Réduction d'impôt pour l'acquisition, par un particulier ou une société civile de placement immobilier (SCPI), d'un logement neuf ou réhabilité situé dans certaines zones géographiques fixées par arrêté, destiné à la location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné, et à des locataires sous plafonds de ressources. Location nue et respectant des critères de performance énergétique. Sous réserve des conditions d'éligibilité prévues à l'article 199 novovicies du code général des impôts tel que modifié par la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 dite loi de finances pour 2015. La réduction d'impôt sur le revenu est de 12% pour 6 ans de location, de18% pour 9 ans de location, et de 21% pour 12 ans de location.Cette réduction est calculée sur le prix d'acquisition du bien retenu dans la limite de 5500 € du mètre carré et d’un montant global d’investissement de 300.000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.Le bénéfice de ces incitations entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération : risque d’écart entre la prévision et la réalité sur les recettes locatives (vacance, niveau du loyer, impayés), les charges de copropriété et la plus-value en cas de revente à l’échéance de l’engagement de location ».Ni le promoteur ni le commercialisateur ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent le remplissage locatif.Ni la responsabilité du promoteur ni celle du commercialisateur ne pourront être mises en cause en cas de remise en cause du bénéfice et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de non-location dans les délais prévus et de non-respect des conditions d’éligibilité au dispositif fiscal objet du présent document.