Investir dans le neuf pour réduire ses impôts
La pierre reste l'un des placements préférés des épargnants qui investissent sur une valeur sûre. Investir dans l'immobilier locatif c'est donc miser sur un actif solide et durable pour consolider son patrimoine immobilier, pour préparer sa retraite en complétant ses revenus mais aussi pour profiter d'avantages fiscaux. Ainsi, la loi Pinel* permet aux investisseurs d'un logement neuf de réduire leur imposition en bénéficiant du dispositif fiscal lié à un investissement locatif.
Photo credits : © Fotolia / Droits réservés
Acheter dans le neuf pour louer : jusqu'à 21% de réduction d'impôts
En choisissant de réaliser un investissement locatif via l'acquisition d'un bien immobilier neuf, vous bénéficiez d'un certain nombre d'avantages : des frais de notaires réduits et des garanties légales liées au constructeur (garantie de parfait achèvement ou encore garantie décennale par exemple). Mais acheter pour louer offre aussi des avantages fiscaux puisque depuis le 1er septembre 2014 le dispositif Pinel* ouvre droit à une réduction d'impôts.
Concrètement, la loi Pinel* permet donc de déduire une partie du prix du logement acquis de l'impôt sur le revenu, à la condition cependant que ce bien immobilier soit destiné à la location.
Cette réduction s’élève jusqu’à 21% du montant de l’investissement, soit une réduction d’impôts pouvant atteindre jusqu'à 63 000 €.
L'investisseur pourra acheter un ou deux logements neufs (maximum et par an) dans la limite d'un montant global d'investissement de 300 000 € par contribuable et par année d'imposition. Le montant de la réduction se calcule en fonction des engagements de location : l'investisseur devra donc louer son bien immobilier neuf pendant une période de 6, 9 ou 12 ans. La réduction fiscale sera calculée proportionnellement selon la durée de l'engagement soit 10,5%, 15% et jusqu'à 17,5%, et ce pour les acquisitions signées en 2023. Pour les actes signés en 2024, dernière année pour bénéficier du dispositif, le taux baissera à 9% pour 6 ans, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans. Le Pinel + ** maintient les taux initiaux (12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans de location) dans deux cas : pour les logements construits en QPV (quartier prioritaire de la politique de la ville) et ceux répondant aux critères de qualité d’usage et de confort et de performance énergétique et environnementale tels qu'ils ont été définis dans le décret n°2022-384 du 17 mars 2022
Cette réduction d'impôt est applicable pour les contribuables domiciliés fiscalement en France, qui souhaitent réaliser un investissement locatif via l'acquisition d'un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA)
« Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. »
« Le bénéfice de ces incitations entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. »
« L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération : risque d’écart entre la prévision et la réalité sur les recettes locatives (vacance, niveau du loyer, impayés), les charges de copropriété et la plus-value en cas de revente à l’échéance de l’engagement de location ».
Les conditions pour bénéficier de l'avantage fiscal Pinel*
Pour être éligible au dispositif Pinel*, l'investissement immobilier doit respecter un certain nombre de conditions liées à la typologie du bien immobilier, à sa localisation géographique et à des conditions précises de location.
Quels sont les types de biens immobiliers concernés par le dispositif Pinel* ?
L’avantage fiscal Pinel* s'applique dans le cas de l'acquisition d'un logement neuf achevé́ ou en l’état futur d’achèvement (VEFA). Ces biens immobiliers neufs doivent également répondre à des exigences de performance énergétique précises afin de garantir durabilité, économie d'énergie et maîtrise des charges.
Ainsi les logements neufs devront respecter la réglementation thermique 2012 ou bien être labellisés BBC 2005 (bâtiment basse consommation).
Dans quelles zones géographiques s'applique la loi Pinel* ?
Acheter un appartement neuf pour réaliser un investissement locatif et réduire ses impôts ? Oui mais à la condition de choisir un programme résidentiel neuf situé dans une zone éligible au dispositif Pinel*.
Il est donc possible d'investir dans le neuf à Paris, en Ile de France ou d'acheter un appartement neuf en VEFA à Cannes, en région lyonnaise ou à Marseille (Zone A et A bis). Sont également concernées les métropoles de plus de 250 000 habitants (Zone B1) ou les communes allant de 50 000 à 25 000 habitants ou ayant fait l’objet d’un agrément du préfet de région (Zone B2)
Quelles sont les conditions de la location à respecer pour bénéficier d'une déduction fiscale Pinel* ?
Mise en place pour permettre aux foyers les plus modestes de se loger plus facilement, le dispositif Pinel* impose de louer un logement neuf à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds. Ces plafonds sont calculés en fonction de la zone dans laquelle se situe le logement.
D'autre part, l'appartement neuf qu'il soit situé à Marseille, à Cannes ou dans les Hauts-de-Seine doit être loué vide et être utilisé par le locataire comme résidence principale.
Enfin, le logement peut être loué à un ascendant ou descendant (ou autre membre de la famille) à la condition qu'il ne fasse pas partie du même foyer fiscal. Il est donc tout à fait envisageable d'acheter un studio neuf à Paris ou en Ile de France par exemple pour le louer à ses enfants.
Qu'en est-il des parts de SCPI ?
Si l'épargnant ne dispose pas d'un apport suffisant pour effectuer un investissement locatif pour acheter un appartement neuf en Ile-de France par exemple, il pourra toutefois envisager d'investir dans la pierre-papier.
En effet, les SCPI Pinel* offrent aux porteurs de parts la possibilité de bénéficier des mêmes avantages fiscaux qu'en effectuant un investissement Pinel* « classique » en immobilier locatif.