Achat en SCI : quels modes de financement ?

La constitution d'une SCI (Société Civile Immobilière) peut s'avérer utile, notamment lorsque vous achetez à deux sans être mariés ou pour réaliser un investissement locatif Pinel* à plusieurs. Une acquisition immobilière en SCI offre notamment une alternative à l'indivision et permet également de faciliter la transmission du patrimoine immobilier.
Toutefois, au moment de créer une SCI se pose souvent la question du financement : quel apport au capital et comment financer l'acquisition immobilière ?
Rappel des différents modes de financement dans le cadre d'un investissement en SCI.

Les apports au capital de la SCI

Qu'il s'agisse d'un investissement Pinel en SCI ou de l'acquisition d'une résidence principale, les associés peuvent apporter au capital ou au compte courant de la société civile les fonds nécessaires à l'achat immobilier.

Ces apports permettent aux associés de la SCI de disposer de parts sociales.

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Pour constituer une SCI, les associés doivent donc effectuer des apports :

  • L'apport en nature : il correspond à un ou plusieurs biens immobiliers. En contrepartie, la SCI attribue des parts sociales à l’associé, proportionnellement à la valeur de l'appartement ou de l'immeuble. Si le bien immobilier en question a été financé par un prêt bancaire et que celui-ci n'est pas totalement remboursé, la charge de l'emprunt sera alors transférée à la SCI. Cela ne cependant se faire qu’avec l’accord de la banque. Dans cette configuration, le bien est à la fois cédé contre des parts sociales et contre la prise en charge du restant dû, cette dernière étant considérée comme un apport à titre onéreux.
  • L'apport en numéraire : il correspond à une somme d'argent apportée sur le compte courant ou au capital de la société civile

Le financement de l'acquisition immobilière

Lorsque les apports ne sont pas suffisants pour permettre d'acheter le bien immobilier visé, l'acquisition peut être financée par un emprunt immobilier. Les associés ont alors le choix entre contracter ensemble un crédit immobilier ou souscrire individuellement à un prêt immobilier.

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  • La solution la plus courante reste l'achat du bien par endettement de la SCI. L'emprunt figure alors au passif du bilan de la SCI et le bien immobilier acquis est inscrit à l’actif.
  • Si toutefois une SCI Pinel rencontre un déficit de trésorerie qui l'empêche de rembourser momentanément les échéances (par exemple des mensualités supérieures aux revenus des loyers dans le cadre d'un investissement locatif), les associés peuvent effectuer un apport de trésorerie via leur compte courant.
  • Dans le second cas, ce sont les associés qui effectuent un prêt immobilier à titre personnel auprès d'un établissement bancaire. Ces fonds seront ensuite apportés à la SCI afin que la société réalise l'acquisition du logement neuf ou ancien.
    S'il s'agit d'un investissement locatif, c'est bien la SCI, propriétaire du bien immobilier, qui percevra les loyers tandis que les associés rembourseront individuellement les mensualités du crédit immobilier.

A noter que le mode de financement (endettement des associés ou endettement de la SCI) n'a pas d'impact en matière de garanties : pour la majorité des dossiers, la banque exigera une garantie hypothécaire et une caution personnelle.

En revanche, lorsque les associés choisissent d'emprunter individuellement, cela signifie que chacun d'entre eux devra personnellement négocier les conditions du prêt et s'acquitter des frais de dossiers.

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*Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

PINEL : Dispositif prévu à l'article 199 novovicies du Code général des Impôts. Sous réserve des conditions d'éligibilité et dans les limites prévues par la législation applicable à vérifier auprès de votre conseil fiscal. Réduction d'impôt pour l'acquisition, par un particulier ou une société civile de placement immobilier (SCPI), d'un logement neuf ou réhabilité situé dans certaines zones géographiques fixées par arrêté, destiné à la location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné, et à des locataires sous plafonds de ressources. Location nue, de manière continue et respectant des critères de performance énergétique. Sous réserve des conditions d'éligibilité prévues à l'article 199 novovicies du code général des impôts tel que modifié par la LOI n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 dite loi de finances pour 2021. Pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2022, la réduction d'impôt sur le revenu est de 12% pour 6 ans de location, de18% pour 9 ans de location, et de 21% pour 12 ans de location. Cette réduction est calculée sur le prix d'acquisition du bien retenu dans la limite de 5500 € du mètre carré et d’un montant global d’investissement de 300.000 € par contribuable et pour une même année d'imposition. Le bénéfice de ces incitations entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération : risque d’écart entre la prévision et la réalité sur les recettes locatives (vacance, niveau du loyer, impayés), les charges liées à la détention du bien en vue de sa location (assurances, charges de copropriété…) et la plus-value en cas de revente à l’échéance de l’engagement de location ». Ni le promoteur, ni le commercialisateur ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent le remplissage locatif. Ni la responsabilité du promoteur ni celle du commercialisateur ne pourront être mises en cause en cas de remise en cause du bénéfice et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de non-location dans les délais prévus et de non-respect des conditions d’éligibilité au dispositif fiscal objet du présent document.