immobilier pratique

Achat dans le neuf : les principes clés à retenir pour se lancer

Parmi les projets d'avenir des français, devenir propriétaire obtient la faveur d'une majorité d'entre eux. Mais pour passer du rêve à la réalité et oser se lancer dans l'achat d'un bien immobilier, il faut parfois lever certaines craintes. Si l'achat d'un logement reste toujours un acte engageant, acheter dans le neuf offre des avantages et des garanties qui protègent l'accédant. Retour sur les éléments essentiels à connaître pour lancer concrètement un projet d'acquisition immobilière en VEFA.

Qu'est-ce que le contrat de réservation ? Que contient-il ? Est-il annulable ?

Avant la signature de la vente, un avant-contrat est généralement signé. Il prend la forme d’un contrat préliminaire, également appelé contrat de réservation. Il contient :

•Les informations concernant les parties : coordonnées du vendeur et de l'acquéreur

•Les informations concernant le logement : adresse, descriptif détaillé du logement, des annexes, des équipements prévus, des matériaux de construction utilisés, la situation du lot ou des lots au sein de la résidence à construire

•Les informations concernant la vente : le prix de vente et les conditions de révision du prix, la date de signature de la vente, les conditions de restitution du dépôt de garantie, le délai de réalisation des travaux.

Le contrat de réservation doit être adressé à l'acheteur par courrier recommandé avec AR. L'acquéreur dispose de 10 jours pour se rétracter et annuler la réservation du bien à compter du lendemain de la première présentation de la lettre. S’il exerce son droit de rétractation dans ce délai, l’acquéreur est remboursé de la totalité des sommes versées.

Découvrir les nouveaux programmes neufs en VEFA

A quoi correspond le dépôt de garantie ?

Lors de la réservation du bien immobilier à construire, l’acquéreur verse un acompte qui conditionne la validité du contrat de réservation. La somme est déposée sur un compte spécial ouvert chez un notaire ou dans un établissement financier.

Son montant dépend de la date de signature de l'acte de vente. Il est soumis aux plafonds suivants :

•5% du prix de l'appartement si la signature du contrat définitif de vente est prévue dans l’année de la signature du contrat de réservation

•2% si la signature intervient entre 1 et 2 ans après celle du contrat de réservation.

Si le délai de réalisation de la vente est supérieur à 2 ans, le promoteur ne pourra demander aucun dépôt de garantie. Le dépôt de garantie sera restitué à l’acquéreur dans un délai de 3 mois, notamment dans les cas suivants :

•Le réservataire revient sur sa décision et exerce sa faculté de rétractation dans un délai de 10 jours

•La VEFA n’est pas livrée dans les délais prévus pour une raison imputable au promoteur

•Le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel prévu au contrat préliminaire

•Le réservataire n'a pas obtenu son prêt immobilier

•La non réalisation de l'ensemble des équipements prévus

Comment s'échelonnent les appels de fonds ?

Dans le cadre de l'achat d'un appartement en VEFA, le calendrier des appels de fonds est réglementé. Ils s'échelonnent selon les différentes étapes de la construction du programme immobilier neuf :

•15% lors de l'ouverture du chantier

•25% à l'achèvement des fondations

•40% à l'achèvement des murs

•60% à la mise hors d'eau (la toiture est posée)

•75% à la pose des cloisons et à la mise hors d'air (pose des portes et des fenêtres)

•95% lorsque les travaux sont terminés

Le versement des 5% restants intervient lors de la livraison du logement neuf, une fois l'état des lieux effectué.

Comment supporter à la fois ses charges mensuelles et assurer les remboursements pendant la construction du futur logement ?

Lorsque vous contractez un prêt immobilier pour financer l'achat d'un bien immobilier sur plan, les sommes sont débloquées au fur et à mesure des appels de fonds.

Pour éviter au futur propriétaire de cumuler le remboursement des premières échéances, le paiement d'un loyer et toute autre charge du quotidien, les banques proposent de reporter le remboursement jusqu'à la date de l'entrée dans les lieux. Jusqu'à son emménagement, l'acquéreur paiera alors uniquement des intérêts ou frais intercalaires.

L'organisme prêteur peut également proposer un différé total d'amortissement : le futur propriétaire ne remboursera rien jusqu'à son arrivée dans son nouveau logement. Dans ce cas, les intérêts non payés sont capitalisés et augmentent, par conséquent, le coût total de l'emprunt.

Quel recours en cas de défaillance du promoteur dans la livraison du logement neuf ?

Le promoteur a l'obligation de fournir soit une garantie d’achèvement de l’immeuble, soit une garantie de remboursement des sommes versées à l’acquéreur en cas d’inachèvement des travaux.

•La garantie d’achèvement est une garantie bancaire. L'établissement financier s’engage, en cas de défaillance du promoteur, à avancer des sommes nécessaires à l’achèvement des travaux.

•La garantie de remboursement : en cas de non-achèvement des travaux, les sommes engagées par l’acheteur sont remboursées en intégralité.

Quelles sont les garanties qui s'appliquent après la livraison d'un bien neuf acheté en VEFA ?

Dans le cadre de l'acquisition d'un appartement en VEFA, le propriétaire bénéficie de garanties légales qui s'appliquent spécifiquement aux logements neufs achetés sur plan :

•La garantie de parfait achèvement : elle débute à la date de réception des travaux et s'étend sur 12 mois. En cas de malfaçons ou de vices apparents, l'entrepreneur est dans l'obligation d'effectuer les réparations nécessaires.

•La garantie de bon fonctionnement (ou garantie biennale) s'étend sur une durée de 2 ans à partir de la date de réception des travaux. Elle s'applique aux installations de chauffage, aux volets, aux cloisons mobiles, aux revêtements (papiers peints, carrelages, peinture...) ou aux équipements sanitaires type robinetterie etc.

•La garantie décennale : elle court sur 10 ans et concerne les éventuels dommages qui compromettraient la solidité de l'ouvrage ou qui le rendrait inhabitable (défaut d'étanchéité par exemple).

Que faire en cas de défauts ou de vices cachés ?

L'ensemble des anomalies, vices, défauts, malfaçons doivent figurer en tant que réserves sur l'état des lieux lors de la remise des clés. Le promoteur devra procéder aux travaux nécessaires et réparer les éventuelles malfaçons dans un délai de 12 mois.

L'acquéreur dispose par ailleurs de 30 jours après la date de la remise des clés pour faire état d'éventuelles malfaçons au promoteur par lettre recommandée AR.

Enfin, il est possible de refuser la livraison dans le cas ou des défauts importants empêcheraient l'occupation du logement. Un procès-verbal de refus sera alors rédigé avant de convenir d'une nouvelle visite, une fois les travaux achevés.