5 choses à savoir avant de mettre en location votre logement neuf

Il existe 5 options pour louer un appartement neuf. La première est celle de la location vide avec un bail classique, d’une durée de 3 ans et reconduit tacitement. Le locataire dispose d’un préavis de 3 mois, réduit à un mois dans les communes situées en zone tendue. En louant un appartement meublé, le bail est de seulement un an avec un délai de préavis pour le locataire d’un mois. Cette solution peut être avantageuse sur le plan fiscal mais elle nécessite d’équiper le logement et d’assurer l’entretien de ces équipements. Autre solution : le bail de colocation, signé par une seule personne ou par chaque occupant. L’intérêt de cette solution est la limitation de la vacance locative et la possibilité de louer un peu plus cher.

Enfin, deux options prévoient un bail de courte durée. Le bail étudiant s’étend sur 9 mois et suit le calendrier universitaire. Le locataire bénéficie d’un préavis d’un mois. La possibilité de location saisonnière ou touristique en été, en complément, est un atout. Le bail mobilité, d’une durée d’un à dix mois, est à réserver à des situations spécifiques : étudiants, stagiaires, personne en apprentissage, en mutation ou formation professionnelle. Là encore, le préavis est d’un mois.

Les plafonds de loyers sont révisés chaque année et figurent au § 150 du BOI-BAREME-000017. Pour le moment, l’administration fiscale n’a pas encore publié les plafonds pour l’année 2023. Nous devons attendre la publiciation au BOFIP des plafonds de 2023. Ci-dessous la mise à jour avec les plafonds de 2022 puisque ceux indiqués à gauche sont ceux en vigueur en 2021.
Pour éviter toute carence locative, il est essentiel de bien évaluer le loyer à appliquer à votre logement. Dans le cadre d’un investissement en loi Pinel**, il vous faudra vérifier au préalable les plafonds fixés pour chaque zone géographique en France. Ainsi, le plafond de loyer Pinel pour 2021 s'élève à 17,62€/m² en zone A bis, 13,09€/m² en zone A, 10,55€/m² en zone B1 et 9,17€/m² en zone B2. Ces plafonds sont à intégrer au calcul, qui varie en fonction de la surface du logement. Une formule est à appliquer : plafond de loyer par m² x (0,7 + 19/surface utile) x surface utile.
Cette modulation est plafonnée de manière à ce que le loyer ne puisse pas être supérieur à 1,2 fois les plafonds indiqués. Dans le cas d’un appartement neuf de 40m² à Bordeaux (zone B1), le coefficient est de 1,18 (0,7+19/40), le loyer mensuel doit donc être inférieur ou égal à 499,96€ (=40x10,55x1,18).

Si vous mettez en location un appartement neuf hors dispositif Pinel, veillez à étudier les prix du marché dans le secteur géographique où se trouve le bien immobilier. Le montant variera selon la proximité au centre-ville, aux transports, mais également en fonction des équipements proposés dans l’appartement (électroménager et mobilier dans le cas d’un meublé). N’oubliez pas de prendre en compte les espaces communs associés au logement (local vélo, espaces verts) et les éventuelles dépendances (place de parking, cave).

Si vous faites le choix de proposer votre appartement neuf en location meublée, il est important de suivre les contraintes en matière d’ameublement et d’équipements. Le nécessaire à l’habitation doit effectivement être fourni au locataire. Cela recouvre le mobilier de base (lit avec sommier, matelas, couette et oreillers, table, chaises, étagères de rangement…), des luminaires dans chaque pièce, une cuisine dotée de plaques de cuisson et four à micro-ondes ou four traditionnel, un réfrigérateur avec compartiment permettant la congélation (-6°C), ainsi que de la vaisselle et des couverts en nombre suffisant pour les locataires.

Avant de mettre en location un appartement, il importe de se protéger des éventuels impayés. Pour cela, il est utile de souscrire une assurance garantissant le défaut de paiement. Si vous louez à un étudiant ou à un apprenti, sachez qu’il vous est aussi possible, en complément, de demander au locataire de désigner une caution. En cas de problème, le garant devra s’acquitter des loyers impayés. Par ailleurs, vous pouvez souscrire à la garantie Visale si le locataire a moins de 30 ans ou répond à certains critères (plus de 30 ans et en mutation professionnelle ou récemment embauché) et que le montant du loyer est inférieur à un certain montant - 1500€ à Paris et 1300€ dans le reste de la France. C’est alors Action Logement qui se porte garant en cas d’impayés.

Le dernier point à étudier concerne la gestion locative. Il vous faudra évaluer le temps dont vous disposez pour le suivi de votre appartement neuf loué : sélection du locataire, état des lieux, envoi des quittances, gestion des impayés et sinistres, entretien… Si vous avez peu de temps ou vivez à distance du bien immobilier, il peut être judicieux de déléguer la gestion locative à une agence spécialisée. Le montant des honoraires correspond à 5 à 10% du loyer.