Sur quels critères choisir la ville de mon investissement locatif ?

Un bon investissement locatif dans le neuf est conditionné par la facilité à séduire des locataires et ultérieurement, par la facilité de revente. Quels sont les critères à prendre en considération ? Réponses en 4 points.

Investir dans une ville recherchée

Le critère essentiel d’un investissement locatif* réussi est sans aucun doute le choix de la ville dans laquelle il s’inscrira. Avant de s’engager, il est donc nécessaire d’avoir une vision réaliste du marché immobilier neuf. Quelles sont les villes où acheter un appartement neuf en 2020 ? Quelles sont les agglomérations les plus dynamiques et recherchées par les locataires ? Si vous envisagez d’investir en région parisienne, soyez attentifs aux communes situées en proche banlieue comme Saint-Ouen, Saint-Denis ou encore Clamart : portées par le projet du Grand Paris, ces villes constituent des pistes judicieuses car elles sont proches de la capitale et des sièges de nombreuses entreprises, tout en étant bien desservies en transports en commun. En outre, plusieurs programmes immobiliers neufs s’y développent, ce qui est le signe d’un secteur porteur, dans lequel la demande locative est avérée.

Les agglomérations lyonnaises et bordelaises constituent également des valeurs sûres, avec une demande constante. Deuxième ville étudiante de France, Lyon offre un bon potentiel locatif. Quant à Bordeaux, à deux heures de Paris grâce à la ligne à grande vitesse (LGV), elle est recherchée à la fois par les étudiants, les jeunes actifs et les familles qui sont de plus en plus nombreuses à venir s’y installer. Enfin, Nantes, Rennes, Toulouse ou Angers, sont des villes également très attractives.

Investir dans un appartement afin de le louer : choisir un secteur connu et dynamique

Quoi de mieux que votre expérience pour cibler la meilleure localisation de votre appartement neuf dans lequel investir ? Si vos attaches familiales vous rattachent au sud-ouest ou à la côte méditerranéenne, par exemples, il est judicieux de chercher dans ce secteur. La connaissance des quartiers d’une ville permet de cibler les meilleures opportunités immobilières puisque vous identifiez leurs atouts, faiblesses ou leur histoire. Vous serez donc à même de choisir un appartement correspondant aux attentes des locataires potentiels. Après quelques années de location – au moins six, si vous recourrez au dispositif de défiscalisation Pinel** dans le cadre d’un achat dans le neuf – il sera possible de récupérer le logement pour votre propre usage.

 

Investir dans une région connue est une bonne idée et dans cette perspective, il peut donc être pertinent de rechercher un bien dans la ville où se situe votre résidence principale. Vous connaîtrez parfaitement les points forts à mettre en avant auprès de vos locataires et cette proximité géographique pourra se révéler précieuse pour en simplifier la gestion locative.

Investissement locatif : attention aux transports

Que vous envisagiez de louer un studio neuf à un étudiant, un deux pièces à de jeunes actifs ou un logement d’une plus grande superficie à une famille, la question de l’accessibilité s’imposera comme un critère majeur pour la majorité des locataires. Avant de vous engager sur un bien immobilier, étudiez le réseau de transports en commun de la ville (métro, bus, tramways), les accès routiers (proximité d’une autoroute ou rocade facilitant les déplacements au sein d’une agglomération ou région) et ferroviaires. Un logement bien desservi sera toujours avantageux pour le louer rapidement et sur la durée.

Investissement locatif dans le neuf : pensez aux services

Outre les transports, le niveau de services offert par une commune est un point qui pourra simplifier la location de votre appartement. Si la proximité des commerces et restaurants est de nature à séduire l’ensemble des candidats à la location, d’autres critères sont à évaluer selon le profil de vos futurs locataires. La présence d’écoles dans le quartier sera un plus pour les familles, particulièrement si les établissements bénéficient d’une bonne réputation. Les étudiants rechercheront la proximité de leur campus universitaire ou une localisation dans un quartier dynamique. Les jeunes actifs apprécieront bien souvent de résider dans un quartier central, tandis que les familles pourront être séduites par un appartement neuf en périphérie, s’il est bien desservi en transports. Le dynamisme culturel (cinémas, salles de spectacles, médiathèque…), les équipements sportifs et les espaces verts sont d’autres atouts de nature à faciliter la location rapide et constante de votre bien.

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Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

PINEL : Dispositif prévu à l'article 199 novovicies du Code général des Impôts. Sous réserve des conditions d'éligibilité et dans les limites prévues par la législation applicable à vérifier auprès de votre conseil fiscal. Réduction d'impôt pour l'acquisition, par un particulier ou une société civile de placement immobilier (SCPI), d'un logement neuf ou réhabilité situé dans certaines zones géographiques fixées par arrêté, destiné à la location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné, et à des locataires sous plafonds de ressources. Location nue et respectant des critères de performance énergétique. Sous réserve des conditions d'éligibilité prévues à l'article 199 novovicies du code général des impôts tel que modifié par la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 dite loi de finances pour 2015. La réduction d'impôt sur le revenu est de 12% pour 6 ans de location, de18% pour 9 ans de location, et de 21% pour 12 ans de location. Cette réduction est calculée sur le prix d'acquisition du bien retenu dans la limite de 5500 € du mètre carré et d’un montant global d’investissement de 300.000 € par contribuable et pour une même année d'imposition. Le bénéfice de ces incitations entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération : risque d’écart entre la prévision et la réalité sur les recettes locatives (vacance, niveau du loyer, impayés), les charges de copropriété et la plus-value en cas de revente à l’échéance de l’engagement de location ».Ni le promoteur ni le commercialisateur ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent le remplissage locatif .Ni la responsabilité du promoteur ni celle du commercialisateur ne pourront être mises en cause en cas de remise en cause du bénéfice et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de non-location dans les délais prévus et de non-respect des conditions d’éligibilité au dispositif fiscal objet du présent document.