Quels sont les avantages de louer votre bien meublé ?

Acheter un appartement neuf afin de le louer en meublé est une excellente idée pour rentabiliser son investissement et bénéficier d’avantages fiscaux. Le point sur les atouts de la location meublée.

Location meublée : bail classique ou étudiant ?

Lorsque l’on effectue un investissement* locatif dans l’immobilier neuf afin de bénéficier du dispositif Pinel**, deux options se dessinent : louer son bien vide ou en meublé. Dans le premier cas, le propriétaire propose un bail de trois ans. Quant à la location meublée, son bail est d’un an minimum, renouvelable par tacite reconduction. Cela implique certes le changement plus fréquent de locataire, mais permet un meilleur suivi de l’état de son bien, pour le propriétaire, et la possibilité de le récupérer plus rapidement pour son usage personnel en cas de besoin – à la condition d’avoir loué au moins 6 ans votre bien, comme le prévoie le dispositif Pinel.

Si vous décidez d’acheter un studio neuf ou un deux pièces dans une ville accueillant une université, sachez qu’il est aussi possible de louer en meublé à un étudiant avec un bail spécifique. D’une durée de neuf mois, correspondant au calendrier universitaire, il n’est quant à lui pas reconduit tacitement. Cette solution peut être intéressante afin d’optimiser la rentabilité de votre achat immobilier, si votre bien se situe dans une zone touristique attractive. Vous pourrez effectivement éviter la vacance locative durant l’été en louant votre logement en meublé de tourisme. Dans cette perspective, soyez attentif aux nombreux programmes neufs de la région Sud, dans le secteur Bordeaux Aquitaine ou encore en Rhône-Alpes, trois zones dynamiques et très prisées, à la fois par les étudiants et les estivants.

Louer son bien meublé, c’est s’assurer de percevoir un loyer plus élevé

En toute logique, mettre son appartement neuf en location meublée implique de l’équiper au préalable. Selon la loi du 6 juillet 1989 (article 25-4), ce logement doit être « équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante". Le décret du 5 août 2015 fait l’inventaire du mobilier et des équipements obligatoires, qui comprend notamment une literie, des plaques de cuisson, un réfrigérateur, de la vaisselle, une table et chaises et des luminaires. En tant que propriétaire, vous devrez investir afin d’équiper votre appartement mais vous aurez en retour la possibilité de demander un loyer supérieur à la location vide, pour une superficie et une localisation équivalente. En moyenne, comptez un loyer de 10 à 20% plus élevé selon le niveau de qualité des meubles et appareils (moyenne gamme ou haut de gamme). Une fois l’appartement équipé, la rentabilité brute est ainsi meilleure. Dans les zones tendues, accueillant plus de 50 000 habitants et où la demande locative est supérieure à l’offre de logements, les loyers sont encadrés conformément à la loi Elan. Ailleurs, le loyer est librement fixé – dans le respect des prix du marché !

A noter : Compte-tenu des équipements du logement, un studio ou appartement loué meublé permet au propriétaire de réclamer un dépôt de garantie correspondant à deux mois de loyer, contre un mois dans une location nue.

La location meublée : une fiscalité intéressante pour le propriétaire bailleur

Location vide ou meublée correspondent à deux régimes fiscaux différents. Ainsi, le fruit des loyers en location nue est considéré comme un revenu foncier tandis que les loyers en meublé relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

La location meublée d’un appartement se révèle plus intéressante fiscalement que la location nue. Un propriétaire qui loue n’est pas imposé sur la totalité des recettes locatives : les frais et charges sont déduits du montant total. Or, les règles relatives à la déduction des charges diffèrent entre la location vide et meublée, au bénéfice de cette dernière. Dans les deux cas, on distingue le régime forfaitaire et réel.

En optant pour le régime forfaitaire, vous bénéficierez d’un abattement de 50% en meublé – contre seulement 30% en location nue. Ce pourcentage est déduit de la recette locative et la somme résultante vient s’ajouter à vos autres revenus de l’année. Si vos charges de copropriété sont faibles, que vous n’avez pas d’intérêt d’emprunt à rembourser et que vous avez peu de travaux à réaliser, le régime forfaitaire est le plus intéressant. Sinon, déclarer au régime réel est conseillé : vous n’aurez pas d’abattement mais pourrez déclarer tous vos frais et charges à leur montant réel (taxe foncière, diagnostic, travaux, etc.).

Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

PINEL : Dispositif prévu à l'article 199 novovicies du Code général des Impôts. Sous réserve des conditions d'éligibilité et dans les limites prévues par la législation applicable à vérifier auprès de votre conseil fiscal. Réduction d'impôt pour l'acquisition, par un particulier ou une société civile de placement immobilier (SCPI), d'un logement neuf ou réhabilité situé dans certaines zones géographiques fixées par arrêté, destiné à la location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné, et à des locataires sous plafonds de ressources. Location nue et respectant des critères de performance énergétique. Sous réserve des conditions d'éligibilité prévues à l'article 199 novovicies du code général des impôts tel que modifié par la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 dite loi de finances pour 2015. La réduction d'impôt sur le revenu est de 12% pour 6 ans de location, de18% pour 9 ans de location, et de 21% pour 12 ans de location. Cette réduction est calculée sur le prix d'acquisition du bien retenu dans la limite de 5500 € du mètre carré et d’un montant global d’investissement de 300.000 € par contribuable et pour une même année d'imposition. Le bénéfice de ces incitations entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération : risque d’écart entre la prévision et la réalité sur les recettes locatives (vacance, niveau du loyer, impayés), les charges de copropriété et la plus-value en cas de revente à l’échéance de l’engagement de location ».Ni le promoteur ni le commercialisateur ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent le remplissage locatif .Ni la responsabilité du promoteur ni celle du commercialisateur ne pourront être mises en cause en cas de remise en cause du bénéfice et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de non-location dans les délais prévus et de non-respect des conditions d’éligibilité au dispositif fiscal objet du présent document.