Quelles démarches pour investir dans un appartement VEFA ?

Le dispositif Pinel* permet d’investir dans l’immobilier locatif neuf et de bénéficier d’une possible réduction d’impôts sur 6, 9 ou 12 ans, selon l'engagement de mise en location.
Mais pour réussir un placement locatif, il est important de maîtriser les grandes étapes qui jalonnent le parcours d'un achat immobilier en VEFA. De même, il est impératif de se poser les bonnes questions concernant le bien ou sa localisation, pour limiter notamment les risques de vacance locative.

Acheter en VEFA pour louer : des conseils pour faire le bon choix

Si vous envisagez d'investir dans le locatif neuf, il est important de garder en tête votre objectif premier, à savoir la mise en location de ce logement neuf. Aussi, avant d'engager les premières visites de programmes résidentiels dans les bureaux de vente, n'oubliez pas que certaines zones seulement (A, A bis et B1) sont éligibles à une défiscalisation en loi Pinel.

>>> Découvrez les programmes éligibles au dispositif Pinel

A ce premier critère de sélection, s'ajoutent des informations liées à l'état du marché immobilier locatif de la commune dans laquelle vous envisagez d'investir : choisir une localité où la demande locative est dynamique permettra de louer plus rapidement son bien immobilier neuf et d'éviter la vacance locative.

Ensuite, on prendra également le temps d'étudier le profil des locataires potentiels. Ces informations permettront en effet de sélectionner un type de bien adapté à la demande locative. Dans une ville où la population étudiante est importante, il semble par exemple judicieux d'investir dans un appartement sur plan de type studio. Si le quartier sur lequel se situe le programme résidentiel neuf semble attirer les jeunes actifs ou les familles avec enfant, l'achat d'un 3 pièces neuf pourra être à considérer.

Dans tous les cas, vérifiez bien que le quartier est bien desservi par les transports en commun et qu'il est suffisamment équipé pour proposer commerces et services de proximité aux futurs occupants.

Au moment des premières visites de prospection auprès des bureaux de vente, restez concentré sur vos objectifs de mise en location. Assurez-vous que le futur appartement neuf saura répondre aux critères de recherches des futurs locataires en matière de confort, de sécurité et de performances énergétiques.

Investissement neuf : les grandes étapes d'un achat sur plan

Défiscaliser, se constituer un patrimoine, bénéficier d'un complément de revenus... quelles que soient vos motivations pour investir dans l'immobilier neuf, l'achat sur plan nécessite un peu de patience avant la remise des clés et la mise en location de l'appartement neuf. Rappel des grandes étapes d'une acquisition en VEFA.

La signature du contrat de réservation

  • Cette première étape engage l'acquéreur et le promoteur. Le contrat contient la description du bien immobilier neuf, le détail des équipements, le prix de vente du logement sur plan, l'échéancier des paiements, la date de signature de la vente et précise les conditions de rétractation.

Le contrat est généralement signé sous-seing privé au bureau de vente et s'accompagne du paiement d'un dépôt de garantie.

Le montage financier

  • Il se passera en moyenne 6 mois jusqu'à la signature de la vente, le temps de faire le point avec un conseiller bancaire pour définir le financement de l’investissement immobilier (crédit, apport personnel...)

A noter que le calendrier des appels de fonds dans le cadre d'un achat immobilier sur plan (VEFA) est réglementé et suit les grandes étapes de construction du bien immobilier.

La signature de la vente

  • Le contrat de vente en VEFA est signé à l'office notarial. Il précise notamment le prix du logement neuf, l'adresse, une description précise de l'appartement sur plan et des équipements, le détail des matériaux utilisés, la date de livraison du bien immobilier neuf (et les pénalités de retard) et l’échéancier des règlements.

La remise des clés

  • Cette étape importante dans le cadre de l'achat d'un appartement en VEFA correspond aussi à la visite de réception des travaux qui permet de vérifier la conformité de l'appartement neuf livré : parties communes, équipements, ouvertures, matériaux, arrivées d'eau, aération, chauffage, interrupteurs (…).

>>> Découvrez les programmes résidentiels neufs à vendre

Si tout est conforme et que vous n'avez aucune réserve, vous pouvez désormais vous lancer et engager la mise en location de votre appartement neuf !

Consultez également

*Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

PINEL : Dispositif prévu à l'article 199 novovicies du Code général des Impôts. Sous réserve des conditions d'éligibilité et dans les limites prévues par la législation applicable à vérifier auprès de votre conseil fiscal. Réduction d'impôt pour l'acquisition, par un particulier ou une société civile de placement immobilier (SCPI), d'un logement neuf ou réhabilité situé dans certaines zones géographiques fixées par arrêté, destiné à la location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné, et à des locataires sous plafonds de ressources. Location nue et respectant des critères de performance énergétique. Sous réserve des conditions d'éligibilité prévues à l'article 199 novovicies du code général des impôts tel que modifié par la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 dite loi de finances pour 2015. La réduction d'impôt sur le revenu est de 12% pour 6 ans de location, de18% pour 9 ans de location, et de 21% pour 12 ans de location.Cette réduction est calculée sur le prix d'acquisition du bien retenu dans la limite de 5500 € du mètre carré et d’un montant global d’investissement de 300.000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.Le bénéfice de ces incitations entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération : risque d’écart entre la prévision et la réalité sur les recettes locatives (vacance, niveau du loyer, impayés), les charges de copropriété et la plus-value en cas de revente à l’échéance de l’engagement de location ».Ni le promoteur ni le commercialisateur ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent le remplissage locatif.Ni la responsabilité du promoteur ni celle du commercialisateur ne pourront être mises en cause en cas de remise en cause du bénéfice et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de non-location dans les délais prévus et de non-respect des conditions d’éligibilité au dispositif fiscal objet du présent document.