Plans de votre appartement : tout comprendre sur la surface habitable

Vous souhaitez faire l'acquisition d'un logement en VEFA ? Vous envisagez d'investir dans le locatif neuf ? Quelle que soit la nature de votre projet immobilier, il est fondamental de connaître les éléments qui rentrent dans le calcul de la surface habitable. Car si elle semble faire partie du langage courant, la surface habitable reste en effet une notion encadrée par la loi.
Définition, mode de calcul, utilité : les clés pour tout comprendre sur la surface habitable.

Surface habitable : quelle définition légale et comment la calculer ?

Selon l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation, la surface habitable d'un logement se compose de la somme des surfaces de plancher de chaque pièce à laquelle on retire les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Contrairement à la surface en loi Carrez, les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, balcons, vérandas, volumes vitrés, locaux communs ou les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m sont considérées comme surfaces annexes et ne rentrent pas dans le calcul de la surface habitable d'un bien immobilier.

On parle également parfois de SHAB ou de surface habitable Boutin d'après la loi de mobilisation du même nom pour le logement et la lutte contre l'exclusion.

Dans quels cas le calcul de la superficie habitable est-il utilisé ?

Dans le cadre d'un achat en VEFA, la surface habitable est un indicateur essentiel. Elle permet à l'acquéreur de se faire une idée précise des mètres carrés réellement utilisables dans son futur logement neuf et sera obligatoirement mentionnée dans l'acte de vente.

A noter que la loi Carrez (antérieure à la loi Boutin,) concerne les propriétaires de logements situés dans une copropriété. Le métrage d'un bien immobilier en loi Carrez est mentionné dans l’acte de vente et ne s’applique pas aux acquisitions en VEFA (ou achat de logements neufs sur plan).

S'il s'agit d'un investissement locatif (loi Pinel* par exemple), la surface habitable devra impérativement apparaître dans le contrat de location selon l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989.

Si la surface habitable est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans le contrat de bail, le locataire peut demander des indemnités et une réduction de loyer proportionnelle à l’écart constaté.

Enfin, s'il est possible pour le propriétaire d'un bien immobilier destiné à la location de mesurer lui-même la surface habitable, il existe cependant un risque d'erreur qui engage la responsabilité du bailleur. Il est donc préférable de faire appel à un expert pour réaliser un diagnostic de surface habitable loi Boutin. Ce dernier délivrera au propriétaire du logement une attestation de superficie habitable à valeur légale.

Consultez également

Programmes à la une

Précédent Suivant

Voir tous les programmes

* Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

*PINEL : Dispositif prévu à l'article 199 novovicies du Code général des Impôts. Sous réserve des conditions d'éligibilité et dans les limites prévues par la législation applicable à vérifier auprès de votre conseil fiscal. Réduction d'impôt pour l'acquisition, par un particulier ou une société civile de placement immobilier (SCPI), d'un logement neuf ou réhabilité situé dans certaines zones géographiques fixées par arrêté, destiné à la location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné, et à des locataires sous plafonds de ressources. Location nue et respectant des critères de performance énergétique. Sous réserve des conditions d'éligibilité prévues à l'article 199 novovicies du code général des impôts tel que modifié par la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 dite loi de finances pour 2015. La réduction d'impôt sur le revenu est de 12% pour 6 ans de location, de18% pour 9 ans de location, et de 21% pour 12 ans de location.Cette réduction est calculée sur le prix d'acquisition du bien retenu dans la limite de 5500 € du mètre carré et d’un montant global d’investissement de 300.000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.Le bénéfice de ces incitations entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération : risque d’écart entre la prévision et la réalité sur les recettes locatives (vacance, niveau du loyer, impayés), les charges de copropriété et la plus-value en cas de revente à l’échéance de l’engagement de location ».Ni le promoteur ni le commercialisateur ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent le remplissage locatif.Ni la responsabilité du promoteur ni celle du commercialisateur ne pourront être mises en cause en cas de remise en cause du bénéfice et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de non-location dans les délais prévus et de non-respect des conditions d’éligibilité au dispositif fiscal objet du présent document.