L'amortissement en LMNP

Si vous réalisez un investissement immobilier pour bénéficier du statut loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous aurez le choix entre deux régimes fiscaux pour déclarer vos loyers : le micro-bic ou le régime réel. Rappel des grands principes de la fiscalité appliqués au LMNP pour choisir le régime fiscal le plus adapté à votre profil d'investisseur immobilier.

Le statut LMNP

Le statut de loueur en meublé non professionnel s'applique au propriétaire qui met en location une habitation meublée. A ce titre, la loi Alur précise que les équipements du logement meublé doivent permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Une LMNP peut s'appliquer à un appartement indépendant, une chambre, une location saisonnière ou un logement dans une résidence de services.

Autre condition pour accéder au statut de loueur en meublé non professionnel : les revenus des loyers n'excéderont pas 23 000€ TTC (ou 50% des revenus globaux du foyer fiscal). Par ailleurs, la location ne doit pas être l’activité principale du foyer fiscal.

La fiscalité d'une LMNP : deux régimes au choix

Le régime micro-BIC s’applique d’office lorsque les revenus locatifs sont inférieurs à 70 000€. La fiscalité d'une LMNP en micro-BIC accorde un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs c'est-à-dire que l'impôt portera uniquement sur la moitié des loyers perçus.

Le loueur en meublé non professionnel peut également opter pour le régime réel. Ce régime s'appliquera automatiquement si les revenus locatifs dépassent 70 000€.

Un amortissement LMNP permet donc d'amortir la valeur du bien immobilier, des meubles et des équipements (...) et de déduire également les charges de copropriété, les frais de notaire ou encore les intérêts liés au prêt immobilier.

Le régime réel et le calcul d'amortissement d'une LMNP

Selon le profil de l'investisseur immobilier et ses objectifs de défiscalisation, le choix du régime réel dans le cadre d'un investissement locatif peut s'avérer judicieux.

Parmi les charges déductives des revenus locatifs, on compte notamment :

  • Les primes d'assurances
  • Les charges courantes de copropriété
  • Les travaux d'entretien ou les petites réparations
  • Les frais de gestion locative
  • La taxe foncière
  • Les intérêts liés à l'emprunt immobilier
  • Les frais de dossier liés au prêt immobilier ou les frais de notaire (la première année)

Il existe également d'autres dépenses réelles déductibles des revenus locatifs et amortissables sur plusieurs années : un canapé d'une valeur de 2000€ pourra être amorti sur 5 ans en déduisant 400€ par an, une cuisine équipée d'une valeur de 10 000€ représentera une déduction de 1000€ sur 10 ans.

Le dispositif LMNP permet également d’amortir le bien immobilier en lui-même, c'est à dire de déduire la perte de valeur estimée du logement. Pour le poste immobilier, la durée de l'amortissement varie entre 20 et 40 ans en moyenne. Prenons l'exemple d'un bien immobilier acheté à Lyon pour un coût de 280 000 € et amortissable sur 25 ans, la déduction sera calculée de la manière suivante : 280 000/ 25 = 11 200 euros. Le propriétaire-bailleur d'une location meublée non professionnelle pourra donc déclarer 11 200 euros de charge annuelle.

A noter que si les charges déductibles sont supérieures aux revenus locatifs, un déficit sera constaté et les loyers ne seront pas imposées.

LMNP : comment déclarer vos révenus BIC ?

Pour le régime micro-BIC (micro-entreprise), le montant brut des recettes liées à une location meublée non professionnelle sera indiqué sur la déclaration de revenus.

Quant aux contribuables relevant du régime réel, il sera nécessaire de remplir une déclaration spéciale (formulaire n°2031) et de reporter ces montants sur la déclaration de revenus.

Dernier point : contrairement à certains dispositifs fiscaux liés aux investissements locatifs (Pinel* par exemple), le montant du loyer d'une location meublée non professionnelle n'est pas plafonné. Pour définir le loyer mensuel, il conviendra donc de tenir compte de la localisation du bien, de l'état du bien, du marché immobilier mais également du régime fiscal retenu. Pour cela, il peut être utile d'en discuter avec votre conseiller bancaire ou de faire appel à un comptable.

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Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

*PINEL : Dispositif prévu à l'article 199 novovicies du Code général des Impôts. Sous réserve des conditions d'éligibilité et dans les limites prévues par la législation applicable à vérifier auprès de votre conseil fiscal. Réduction d'impôt pour l'acquisition, par un particulier ou une société civile de placement immobilier (SCPI), d'un logement neuf ou réhabilité situé dans certaines zones géographiques fixées par arrêté, destiné à la location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné, et à des locataires sous plafonds de ressources. Location nue, de manière continue et respectant des critères de performance énergétique. Sous réserve des conditions d'éligibilité prévues à l'article 199 novovicies du code général des impôts tel que modifié par la LOI n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 dite loi de finances pour 2021. Pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2022, la réduction d'impôt sur le revenu est de 12% pour 6 ans de location, de18% pour 9 ans de location, et de 21% pour 12 ans de location. Cette réduction est calculée sur le prix d'acquisition du bien retenu dans la limite de 5500 € du mètre carré et d’un montant global d’investissement de 300.000 € par contribuable et pour une même année d'imposition. Le bénéfice de ces incitations entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération : risque d’écart entre la prévision et la réalité sur les recettes locatives (vacance, niveau du loyer, impayés), les charges liées à la détention du bien en vue de sa location (assurances, charges de copropriété…) et la plus-value en cas de revente à l’échéance de l’engagement de location ». Ni le promoteur, ni le commercialisateur ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent le remplissage locatif. Ni la responsabilité du promoteur ni celle du commercialisateur ne pourront être mises en cause en cas de remise en cause du bénéfice et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de non-location dans les délais prévus et de non-respect des conditions d’éligibilité au dispositif fiscal objet du présent document.