immobilier et fiscalité

Immobilier neuf et défiscalisation : comprendre la loi Pinel

Réaliser un placement immobilier locatif à Lyon ou en Ile-de-France permet aux investisseurs de consolider leur patrimoine immobilier, de percevoir des revenus complémentaires ou encore de défiscaliser. Réduire ses impôts en investissant dans un logement neuf locatif, c'est justement ce que permet la loi Pinel* mise en place en 2014. Décryptage de ce dispositif pour mieux comprendre la loi Pinel* : quelles sont les conditions d'éligibilité, de quels avantages fiscaux les épargnants peuvent bénéficier en investissant dans l'immobilier neuf locatif.

Les conditions pour bénéficier du dispositif d'investissement locatif Pinel*

> À QUI S'ADRESSE LA LOI PINEL* ?

La loi Pinel* s'adresse aux contribuables domiciliés fiscalement en France, souhaitant investir dans l'immobilier locatif via l'achat d'un appartement neuf ou d'un bien immobilier sur plan au sein d'un programme immobilier résidentiel (VEFA).

> QUELS LOGEMENTS SONT CONCERNÉS PAR LA LOI PINEL* ?

Le dispositif Pinel* concerne uniquement les biens immobiliers neufs achevés ou acquis en VEFA (Vente en Etat de Futur Achèvement) et dont la vente notariée aura été réalisée entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. Ces programmes résidentiels neufs doivent être labellisés BBC 2005 (Bâtiment Basse Consommation) ou respecter la réglementation thermique (RT 2012). Il s'agit en effet de garantir que ces programmes immobiliers répondent aux exigences de performances énergétiques, de durabilité́ et de maîtrise des charges.

Ces biens immobiliers neufs doivent être loués dans l'année qui suit la remise des clés.

> LE DISPOSITIF PINEL* S'APPLIQUE-T-IL À TOUTE LA FRANCE ?

Pour profiter du dispositif fiscal lié aux investissements immobiliers locatifs en loi Pinel*, le logement doit être localisé dans certaines zones géographiques. On parle alors d'un zonage qui va identifier la tension du marché immobilier local. Car l'un des objectifs de la loi Pinel* reste en effet de favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété et la construction de logements neufs sur des territoires où l'offre du marché immobilier n'est pas suffisante pour répondre à la demande (en volume ou en termes de prix).

Le territoire français comprend 5 zones :

Le dispositif de défiscalisation Pinel * s'applique donc uniquement aux achats immobiliers réalisés selon un zonage précis (on parle de zones Pinel *) qui correspond aux communes où le marché immobilier résidentiel est sous tension :

  • Zone A bis : composée de Paris et de 76 communes avoisinantes. Par exemple, Asnières, Clamart, Levallois, Saint-Ouen ou Courbevoie sont éligibles au dispositif Pinel *.
  • Zone A : elle concerne l’agglomération de l'Île de France, la Côte d’Azur, Lille, Marseille, Montpellier, l’agglomération genevoise ou encore Lyon et ses villes avoisinantes, comme Villeurbanne.
  • Zone B1 : composée des agglomérations de plus de 250.000 habitants, de la grande couronne parisienne, de certaines villes telles que Bordeaux, Chambéry, Cluses, Annecy, La Rochelle, Bayonne, Saint-Malo.

Les logements situés dans les communes en zone B2 et C agréées par arrêté du préfet de région, bénéficient également de la réduction d'impôt s'ils font l'objet d'une demande de permis de construire déposée au plus tard le 31 décembre 2017 et d'une acquisition (vente notariée) au plus tard le 15 mars 2019.

Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

*PINEL : Dispositif prévu à l'article 199 novovicies du Code général des Impôts. Sous réserve des conditions d'éligibilité et dans les limites prévues par la législation applicable à vérifier auprès de votre conseil fiscal. Réduction d'impôt pour l'acquisition, par un particulier ou une société civile de placement immobilier (SCPI), d'un logement neuf ou réhabilité situé dans certaines zones géographiques fixées par arrêté, destiné à la location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné, et à des locataires sous plafonds de ressources. Location nue, de manière continue et respectant des critères de performance énergétique. Sous réserve des conditions d'éligibilité prévues à l'article 199 novovicies du code général des impôts tel que modifié par la LOI n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 dite loi de finances pour 2020. La réduction d'impôt sur le revenu est de 12% pour 6 ans de location, de18% pour 9 ans de location, et de 21% pour 12 ans de location. Cette réduction est calculée sur le prix d'acquisition du bien retenu dans la limite de 5500 € du mètre carré et d’un montant global d’investissement de 300.000 € par contribuable et pour une même année d'imposition. Le bénéfice de ces incitations entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération : risque d’écart entre la prévision et la réalité sur les recettes locatives (vacance, niveau du loyer, impayés), les charges liées à la détention du bien en vue de sa location (assurances, charges de copropriété…) et la plus-value en cas de revente à l’échéance de l’engagement de location ». Ni le promoteur, ni le commercialisateur ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent le remplissage locatif. Ni la responsabilité du promoteur ni celle du commercialisateur ne pourront être mises en cause en cas de remise en cause du bénéfice et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de non-location dans les délais prévus et de non-respect des conditions d’éligibilité au dispositif fiscal objet du présent document.