Immobilier neuf et défiscalisation : comprendre la loi Pinel le 25 mars 2016

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Réaliser un placement immobilier locatif à Lyon ou en Ile-de-France permet aux investisseurs de consolider leur patrimoine immobilier, de percevoir des revenus complémentaires ou encore de défiscaliser. Réduire ses impôts en investissant dans un logement neuf locatif, c'est justement ce que permet la loi Pinel* mise en place en 2014. Décryptage de ce dispositif pour mieux comprendre la loi Pinel* : quelles sont les conditions d'éligibilité, de quels avantages fiscaux les épargnants peuvent bénéficier en investissant dans l'immobilier neuf locatif.

Immobilier neuf et défiscalisation : comprendre la loi Pinel

Crédit photo : kotoyamagami

Les conditions pour bénéficier du dispositif d'investissement locatif Pinel*

> À QUI S'ADRESSE LA LOI PINEL* ?

La loi Pinel* s'adresse aux contribuables domiciliés fiscalement en France, souhaitant investir dans l'immobilier locatif via l'achat d'un appartement neuf ou d'un bien immobilier sur plan au sein d'un programme immobilier résidentiel (VEFA).

> QUELS LOGEMENTS SONT CONCERNÉS PAR LA LOI PINEL* ?

Le dispositif Pinel* concerne uniquement les biens immobiliers neufs achevés ou acquis en VEFA (Vente en Etat de Futur Achèvement) et dont la vente notariée aura été réalisée entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. Ces programmes résidentiels neufs doivent être labellisés BBC 2005 (Bâtiment Basse Consommation) ou respecter la réglementation thermique (RT 2012). Il s'agit en effet de garantir que ces programmes immobiliers répondent aux exigences de performances énergétiques, de durabilité́ et de maîtrise des charges.

Ces biens immobiliers neufs doivent être loués dans l'année qui suit la remise des clés.

> LE DISPOSITIF PINEL* S'APPLIQUE-T-IL À TOUTE LA FRANCE ?

Pour profiter du dispositif fiscal lié aux investissements immobiliers locatifs en loi Pinel*, le logement doit être localisé dans certaines zones géographiques. On parle alors d'un zonage qui va identifier la tension du marché immobilier local. Car l'un des objectifs de la loi Pinel* reste en effet de favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété et la construction de logements neufs sur des territoires où l'offre du marché immobilier n'est pas suffisante pour répondre à la demande (en volume ou en termes de prix).

Le territoire français comprend 5 zones :

  • Dispositif Pinel* : zone géographique A bis 
    Elle comprend Paris ainsi que 29 communes de la proche banlieue

  • Dispositif Pinel* : zone géographique A 
    La Zone A  regroupe les agglomérations de l’Ile-de-France, Montpellier, Lille, Marseille, Lyon, la Côte d’Azur et la partie française de l’agglomération de Genève

  • Dispositif Pinel* : zone géographique B1
    Elle intègre les métropoles de plus de 250.000 habitants et la grande couronne parisienne. Elle comprend également certaines villes dans lesquelles les prix de l'immobilier sont élevés comme à Annecy, Bayonne, Cluses, Chambéry, Saint-Malo ou encore les DOM et la Corse.

  • Dispositif Pinel* : zone géographique B2 
    Cette zone B2 comprend les autres communes de plus de 50 000 habitants et les franges de zone B1

  • Dispositif Pinel* : zone géographique C 
    La zone C concerne le reste du territoire.

La loi Pinel* s'applique donc dans le cadre d'un investissement immobilier locatif dans une commune classée ayant fait l’objet d’un agrément du préfet de région.

Acheter pour louer un studio neuf à Marseille, un trois-pièces en VEFA à Asnières ou encore un appartement avec balcon au sein d'un programme immobilier neuf à Cannes permet de bénéficier du dispositif Pinel*.

*Voir conditions

> LOI PINEL* : QUELLES CONDITIONS DE LOCATION RESPECTER ?

La loi Pinel* offre aux foyers à revenus intermédiaires l'opportunité de louer plus facilement des appartements neufs sur des territoires où les prix de l'immobilier sont généralement élevés.

Aussi pour bénéficier du dispositif Pinel*, le propriétaire devra louer un bien immobilier vide à des locataires qui en feront leur résidence principale et dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds.

De même, il devra respecter des plafonds de loyers calculés en fonction du territoire sur lequel se situe le bien immobilier.

Le logement neuf sera loué  en continu sur une période de 6 ans minimum. Il est également possible de prolonger le bail par tranches de 3 ans à deux reprises, soit une location maximum de 12 ans.

A noter que la durée d’engagement de location est irrévocable

Les avantages fiscaux de la loi Pinel* : jusqu'à -63 000 € de réduction d'impôt

> LOI PINEL* : QUELQUES EXEMPLES DE DÉFISCALISATION

Dispositif de défiscalisation, la loi Pinel* offre un avantage fiscal aux épargnants qui souhaitent réaliser un placement dans l'immobilier locatif. Sous réserve de respecter certaines conditions, le contribuable pourra ainsi bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 21%.

La déduction fiscale se calcule notamment selon les engagements de location. Ainsi, pour une défiscalisation de 12 % de la valeur du bien, l'engagement de location doit être de 6 ans

Pour une défiscalisation de 18 % de la valeur du bien l'engagement de location doit être de 9 ans.

Enfin, pour une défiscalisation de 21 %, le propriétaire peut renouveler son engagement initial : soit 3 années renouvelables une fois, soit 3 années non renouvelables.

Concernant le montant de l'investissement immobilier, le prix d’acquisition du logement neuf doit se trouver dans la limite d’un plafond égal à 5 500 €/m2 de surface habitable.

Par ailleurs, le  montant global d’investissement ne dépassera pas 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition. A la fin de cette période, le propriétaire du bien immobilier pourra récupérer le logement pour y habiter ou pour le revendre (à partir de la 7ème année suivant la mise en location du bien).

A noter que le dispositif de défiscalisation Pinel* s'applique également  aux porteurs de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). L'investissement pierre-papier  en SCPI fiscale Pinel* permet aux souscripteurs de bénéficier des avantages fiscaux Pinel* liés à l’investissement en immobilier d’habitation locatif neuf.

> COUP DOUBLE : ACHETER POUR LOUER À SES ENFANTS ET DÉFISCALISER

Dans le cadre du dispositif Pinel*, il est admis que le propriétaire d'un logement neuf pourra louer son bien immobilier à un ascendant ou à descendant. Il est donc possible d'acheter un studio neuf à Marseille ou en Ile-de-France, de le louer à ses enfants et de bénéficier d'une réduction d'impôts.

Les conditions d'éligibilité pour profiter de l'avantage fiscal Pinel* sont les mêmes que dans le cadre d'une location classique Pinel* avec des loyers encadrés et un niveau de ressources plafonné.

Par ailleurs, le membre de la famille, locataire du bien, ne devra plus faire partie du foyer fiscal du propriétaire et ne pourra pas bénéficier des aides type APL (Aide Personnalisée au Logement).

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