Guide d’achat en zone ANRU

Les zones ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) sont des quartiers que l’Etat souhaite dynamiser. Pour cela, l’achat immobilier dans le neuf est encouragé par le biais d’une TVA à taux réduite. Comment acheter en zone ANRU et bénéficier de la TVA à 5,5%* ? Conseils.

Qu’est-ce qu’une zone ANRU ?

Il existe des quartiers inscrits en zone ANRU dans toute la France. Concrètement, il s’agit de secteurs ayant bénéficié d’une convention de rénovation urbaine. L’objectif est de soutenir le développement de ces quartiers en facilitant l’accession à la propriété pour les ménages. Comme le précise le site de l’ANRU, « l’article 28 de la loi portant Engagement National pour le Logement du 13 juillet 2006 permet de bénéficier d’une TVA à taux réduit pour les opérations d’accession à la propriété dans les « zones ANRU ». Le taux est effectivement de 5,5% au lieu de 20%. Une différence de taille puisqu’elle peut permettre d’économiser plusieurs milliers d’Euros lors d’un achat immobilier. Un exemple : pour un logement neuf d’un montant de 200 000€, la TVA en zone ARNU s’élèvera à 11 000€ au lieu de 40 000€.

Le taux de TVA ANRU est appliqué, lors de l’acquisition d’un logement neuf dans l’un de ces quartiers, à la condition de remplir un certain nombre de conditions.

TVA ANRU : comment en bénéficier ?

Le dispositif pose tout d’abord une condition relative au bien immobilier. Il doit s’agir d’un logement neuf : appartement, maison, immeuble proposé en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement. Ce bien doit être situé en zone ANRU ou à défaut, localisé à moins de 300 mètres des limites du quartier concerné. Les terrains à bâtir sont également éligibles, de même que les biens immobiliers neufs construits depuis moins de 5 ans.

Pour acheter en zone ANRU et bénéficier de la TVA réduite, il est ensuite nécessaire de respecter les conditions de ressources établies chaque année. Cette grille prévoit un montant maximal pour Paris, l’Ile-de-France et les autres régions, prenant en compte la composition du ménage. A titre indicatif, un couple en Ile-de-France (hors Paris) devra justifier de revenus annuels de 51 770€ au maximum. Le plafond est de 40 216€ dans les autres régions françaises. Le détail des plafonds de ressources est à découvrir sur le site du Ministère de l’action et des comptes publics.  L’acquéreur doit s’engager à acheter sa résidence principale et à la conserver pendant au moins 15 ans.

Enfin, le prix de vente du bien immobilier neuf est encadré, avec une grille établie selon la situation géographique. En zone A bis, le prix maximal (hors taxes, par mètres carré de surface utile) est de 4 886€. Il s’élève à 3 702€ en zone A, 2965€ en zone B1, 2 588€ en zone B2 et 2 263€ en zone C.

Où acheter en zone ANRU ?

Des quartiers faisant l’objet de cette convention de rénovation urbaine existent, selon l’ANRU, « dans la France entière, en métropole en en outre-mer ». Si vous envisagez d’acheter dans le neuf votre résidence principale, soyez donc attentifs aux programmes immobiliers situés dans les communes concernées. Les secteurs intégrés au dispositif ont précisément vocation à être réhabilités et redynamisés grâce à l’installation de nouveaux propriétaires, dans le neuf. La majorité des conventions ANRU sont signées en Ile-de-France. A titre indicatif, les villes d’Aubervilliers, Saint-Denis, Asnières, Gennevilliers, Colombes, Noisy-le-Grand ou encore Antony voient certains de leurs quartiers situés en zone ANRU.

Dans la région Sud, on trouve également de nombreux secteurs éligibles à la TVA ANRU. C’est le cas par exemple à Saint-Raphaël, Nice, La Seyne-sur-Mer, Aix-en-Provence, Fréjus, Toulon et dans plusieurs arrondissements de Marseille. Plus au Nord, en Rhône-Alpes, Lyon, Villeurbanne, Villefranche-sur-Saône, Vaulx-en-Velin, Grenoble, Annemasse, Bourg en Bresse ou encore Aix-les-Bains comportent des quartiers inscrits dans le programme de rénovation urbaine. Quant à la région Aquitaine, elle comporte également des secteurs ANRU à Bordeaux, Bègles, Floirac, Bayonne, Mont-de-Marsan, Pau, Agen mais également Périgueux.

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Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

PINEL : Dispositif prévu à l'article 199 novovicies du Code général des Impôts. Sous réserve des conditions d'éligibilité et dans les limites prévues par la législation applicable à vérifier auprès de votre conseil fiscal. Réduction d'impôt pour l'acquisition, par un particulier ou une société civile de placement immobilier (SCPI), d'un logement neuf ou réhabilité situé dans certaines zones géographiques fixées par arrêté, destiné à la location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné, et à des locataires sous plafonds de ressources. Location nue et respectant des critères de performance énergétique. Sous réserve des conditions d'éligibilité prévues à l'article 199 novovicies du code général des impôts tel que modifié par la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 dite loi de finances pour 2015. La réduction d'impôt sur le revenu est de 12% pour 6 ans de location, de18% pour 9 ans de location, et de 21% pour 12 ans de location. Cette réduction est calculée sur le prix d'acquisition du bien retenu dans la limite de 5500 € du mètre carré et d’un montant global d’investissement de 300.000 € par contribuable et pour une même année d'imposition. Le bénéfice de ces incitations entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération : risque d’écart entre la prévision et la réalité sur les recettes locatives (vacance, niveau du loyer, impayés), les charges de copropriété et la plus-value en cas de revente à l’échéance de l’engagement de location ».Ni le promoteur ni le commercialisateur ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent le remplissage locatif .Ni la responsabilité du promoteur ni celle du commercialisateur ne pourront être mises en cause en cas de remise en cause du bénéfice et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de non-location dans les délais prévus et de non-respect des conditions d’éligibilité au dispositif fiscal objet du présent document.

TVA 5,5% : Les prix indiqués sont en TVA A TAUX RÉDUIT 5.5% : sous réserve que les conditions de l’article 278 sexies I-11° ou de l'article 278 sexiès I 11°bis du Code Général des Impôts soient remplies (notamment résidence principale de l’acquéreur – plafonds de ressources du réservataire à respecter - détails auprès de nos équipes commerciales). Valable pour les logements situés dans des quartiers faisant l’objet d’une convention avec l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine ou situés à moins de 300m de la limite de ces quartiers ou pour les logements situés, à la date de dépôt du permis de construire, dans les quartiers prioritaires de la politique de ville qui font l'objet d'un contrat de ville ou entièrement situés à la même date à une distance de moins de 300m de ces quartiers. La TVA à taux réduit s’applique, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, sous réserve du respect des plafonds de prix de vente retenus au titre du PSLA. Plafonds prix de vente 2018 : Zone A Bis : 4 656€, Zone A : 3 528€, Zone B1 : 2 826€, Zone B2 : 2 466€, Zone C : 2 157€ (Prix en euros TTC par M² de surface utile)