Financer son projet immobilier : la capacité d'emprunt

Selon une enquête Ifop réalisée fin 2018, 30 % des Français envisageraient de devenir propriétaires de leur résidence principale au cours des 5 prochaines années. L'accession à la propriété demeure ainsi l'un des premiers projets d'avenir des ménages français qui, en grande majorité, financeront cette acquisition immobilière par un prêt bancaire.
Si vous aussi, vous avez un projet immobilier dans les années à venir, voici quelques infos pratiques pour calculer votre capacité d'emprunt et découvrir les différentes aides dont peuvent bénéficier les primo-accédants.

Qu'est-ce que la capacité d'emprunt et comment se calcule-t-elle ?

Combien puis-je emprunter ? C'est l'une des premières questions que vous devez vous poser afin de définir le budget dont vous disposerez pour acheter votre futur logement.

La capacité d'emprunt permet de déterminer l'aptitude de l’emprunteur à rembourser les  mensualités d'un prêt immobilier.

Cet indicateur précieux se calcule en fonction de vos revenus (salaires, revenus financiers) et de vos charges mensuelles (crédits en cours, impôts, loyers, dépenses courantes). Il prend également en compte le montant de l’apport personnel, l’âge des emprunteurs et le type de logement concerné (achat en VEFA, appartement ancien...)

Généralement, on estime que le montant des mensualités ne doit pas dépasser 33 % des revenus annuels nets de l'acheteur.

Une fois ce calcul finalisé, vous pourrez connaître la somme qu’il vous sera possible d’emprunter et la durée de remboursement du prêt immobilier.

Pour connaître votre capacité d'emprunt, vous pouvez utiliser le simulateur BNP Paribas Immobilier.

Vous pouvez également prendre rendez-vous avec votre conseiller bancaire. Ce dernier vous conseillera sur les aides à l'accession à la propriété auxquelles vous pouvez prétendre et il vous aidera à monter le plan de financement de votre acquisition immobilière. Selon votre projet et votre profil, il saura également vous éclairer sur les différents produits et modes de financement (prêt relais, frais intercalaires, différé partiel, différé total...).

>>> Simulez votre capacité d’emprunt avec BNP Paribas Immobilier

 

Quels coups de pouces financiers pour un premier achat immobilier ?

Le prêt à taux zéro ou PTZ **

Ce dispositif est réservé aux primo-accédants. Il leur permet de financer une partie de l'achat de leur résidence principale grâce à un prêt immobilier à 0 %. Sans intérêt donc, mais également sans frais de dossier, ce crédit immobilier est attribué sous certaines conditions. L'acquéreur est notamment soumis à un plafond de ressources qui dépend de son lieu de résidence, de ses revenus et de la composition du foyer fiscal.

La durée de remboursement du prêt à taux zéro s'étend jusqu'à 25 ans. Elle est calculée selon les revenus des acquéreurs, la composition du foyer fiscal et la localisation du bien immobilier acquis.

Enfin, le PTZ** financera jusqu'à 40% du montant total de l'opération immobilière : les 60% restants seront financés par un prêt bancaire classique et/ou par l'apport personnel de l'acheteur.

>>> Simulez votre Prêt à taux zéro avec BNP Paribas Immobilier

Le prêt action logement ou PAL

Le Prêt Action Logement (anciennement 1% logement) peut également intégrer le plan de financement de l'achat d'un bien immobilier en VEFA. Il est accordé aux collaborateurs des entreprises du secteur privé de 10 salariés et plus. Pour en bénéficier, l'acquisition doit concerner un logement neuf conçu selon les normes de la RT 2012.

Le montant du prêt immobilier peut varier de 7 000 à 25 000 euros en fonction de la localisation du bien (il ne dépassera pas 30% du montant de l'opération immobilière).

Acheter en TVA Réduite (5,5%) *

On compte actuellement en France près de 1 300 quartiers prioritaires (QPV) délimités par l'Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) dans le but de soutenir la rénovation urbaine et de créer de nouveaux quartiers de vie. Pour faciliter l'accession à la propriété sur ces territoires, le taux de TVA dans l'immobilier neuf est réduit et passe ainsi à 5,5%.

Pour être éligible à un achat immobilier en TVA réduite,  les ressources de l'acquéreur ne devront pas dépasser un certain niveau. De même que le prix du logement neuf qui devra lui aussi respecter un plafond maximum calculé selon la localisation du bien.

Enfin, le logement devra être occupé au minimum 8 mois par an par ses propriétaires, au titre de résidence principale et être détenu pendant 10 ans.

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Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

*TVA A TAUX RÉDUIT 5.5% : sous réserve que les conditions de l’article 278 sexies I-11° ou de l'article 278 sexiès I 11°bis du Code Général des Impôts soient remplies (notamment résidence principale de l’acquéreur – plafonds de ressources du réservataire à respecter - détails auprès de nos équipes commerciales). Valable pour les logements situés dans des quartiers faisant l’objet d’une convention avec l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine ou situés à moins de 300m de la limite de ces quartiers ou pour les logements situés, à la date de dépôt du permis de construire, dans les quartiers prioritaires de la politique de ville qui font l'objet d'un contrat de ville ou entièrement situés à la même date à une distance de moins de 300m de ces quartiers. La TVA à taux réduit s’applique, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, sous réserve du respect des plafonds de prix de vente retenus au titre du PSLA. Plafonds prix de vente 2018 : Zone A Bis : 4 656€, Zone A : 3 528€, Zone B1 : 2 826€, Zone B2 : 2 466€, Zone C : 2 157€ (Prix en euros TTC par M² de surface utile)

**PTZ : Valable pour toutes les offres de prêt à taux zéro émises à partir du 1er janvier 2016 pour l’acquisition de sa résidence principale neuve. Sous réserve de respecter les conditions fixées notamment par la loi de finances rectificative pour 2012 n° 2012-1510 du 29 décembre 2012, l’arrêté du 30 décembre 2014 modifiant l’arrêté du 30 décembre 2010 relatif aux conditions d’application de dispositions concernant les prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo accession à la propriété et par les textes subséquents les modifiant, notamment la loi de finances pour 2016 n°2015-1785 du 29 décembre 2015 et le décret n°2015-1813 du 29 décembre 2015. Sous réserve de la localisation du logement, d’être primo-accédant et de respecter les conditions de ressources prévues par le dispositif, sous réserve d’acceptation du dossier par l’établissement bancaire. Conditions disponibles auprès de nos équipes commerciales. Nous attirons l'attention sur le fait que la revalorisation des plafonds et des conditions est reprise dans les lois de finance dont les mises à jour dans ce site peuvent s'offrir d'un décalage.