financement immobilier

Comment bien financer l'acquisition d'un logement neuf ?

Acheter un logement sur plan, c'est se porter acquéreur d'un bien immobilier qui n'est pas encore construit ou dont la construction n'est pas terminée. On parle également de Vente en l'Etat Futur d'Achèvement ou de VEFA. Investir dans le neuf permet de se constituer un patrimoine pérenne et de profiter de logements neufs, énergétiquement performants, généralement situés dans des quartiers urbains à fort potentiel de développement. Mais avant de signer votre contrat de réservation, il est important de bien préparer le financement de votre acquisition immobilière.

Acheter en VEFA : quel financement ?

Tout d'abord, faites le point sur le montant de votre apport personnel c'est-à-dire sur les liquidités dont vous disposez pour financer votre projet d'achat immobilier en VEFA. Cette somme d'argent peut provenir d'un héritage, d'une donation ou tout simplement de votre épargne (Livret, PEL…). S'il reste possible d'investir dans l'immobilier sans apport, les banques accordent cependant plus facilement leur confiance à un acquéreur dont l'apport personnel représente 10% à 20% du prix du bien immobilier visé.

Estimez votre capacité d’emprunt

Ensuite, prenez rendez-vous avec votre conseiller bancaire. En fonction de vos revenus (salaires, revenus financiers) et de vos charges mensuelles (crédits en cours, impôts, loyers, dépenses courantes), il calculera votre capacité de remboursement. On estime généralement que le montant des mensualités ne doit pas dépasser 33 % des revenus annuels nets de l'acquéreur.

Renseignez-vous également sur les dispositifs d'aide à l'accession à la propriété. Vous pouvez peut-être bénéficier d'un prêt à taux zéro (PTZ*). Sans intérêts d'emprunt, ni frais de dossier, le PTZ est attribué aux primo-accédants selon certaines conditions de ressources. Ce prêt financera une partie du montant de l'acquisition immobilière (jusqu'à 40%) et sera complété par des liquidités personnelles ou bien par un prêt immobilier classique.

Estimez le montant du Prêt à Taux Zéro

Suite au dernier remaniement de janvier 2018, le PTZ est maintenu jusqu'en 2021 pour les logements situés en zone A, A bis et B1. Les zones B2 et C ne seront cependant plus éligibles après le 31 décembre 2019.

Si vous êtes salarié du secteur privé et primo-accédant, le PAL ou prêt action logement (anciennement 1% logement) peut également participer au financement de votre projet immobilier.

Ces éléments, une fois compilés (montant de l'apport personnel, PTZ, PAL, capacité d'emprunt...), vous permettront de déterminer le montant du crédit immobilier dont vous avez besoin pour financer l'achat de votre logement neuf. Cette somme d'argent prêtée par l'établissement financier sera remboursée par l’emprunteur durant une période définie et selon les taux d'intérêt en vigueur.

Bon à savoir : pour comparer les différentes offres de prêt, le TEG (taux effectif global) reste un indicateur précieux qui représente le prix total de votre crédit.

L’achat d’un bien immobilier en zone ANRU pour sa résidence principale est soumis à des conditions de ressources selon la composition du foyer.

Achat immobilier sur plan : quelles modalités de remboursement ?

Dans le cadre de l'achat d'un logement en VEFA, le prêt immobilier est débloqué au fur et à mesure de la construction du programme résidentiel neuf.

Découvrir les nouveaux programmes immobiliers neufs en VEFA

Pour éviter que les futurs propriétaires ne cumulent les charges mensuelles (loyers, dépenses courantes) avec ces nouvelles échéances, les banques proposent un report de mensualités. L'acquéreur remboursera alors uniquement les frais intercalaires liés au déblocage progressif des fonds destinés à financer la construction de l'immeuble neuf :

  • 5% à la réservation du bien immobilier

  • 15% lors de l'ouverture du chantier

  • 25% à l'achèvement des fondations

  • 40% à l'achèvement des murs

  • 60% à la mise hors d'eau (toiture)

  • 75% à la pose des cloisons et à la mise hors d'air (pose des portes et fenêtres)

  • 95% lorsque les travaux sont achevés

Le remboursement du capital emprunté débute à partir de la remise des clés.

Dans certains cas, la banque pourra accorder un différé total d'amortissement : le remboursement du capital et des intérêts ne commencera qu'à votre entrée dans votre nouveau logement. Cependant, les intérêts non payés sont capitalisés et augmentent le coût total de votre emprunt.

Enfin, le PTZ permet  de bénéficier d'un différé de paiement et d'alléger donc le montant des mensualités sur une période donnée. Ce report est calculé selon les revenus de l'acquéreur et s'étend sur 5, 10 ou 15 ans. L'emprunteur ne commencera à rembourser le PTZ qu'au terme du différé.

*PTZ : Valable pour toutes les offres de prêt à taux zéro émises à partir du 1er janvier 2016 pour l’acquisition de sa résidence principale neuve. Sous réserve de respecter les conditions fixées notamment par la loi de finances rectificative pour 2012 n° 2012-1510 du 29 décembre 2012, l’arrêté du 30 décembre 2014 modifiant l’arrêté du 30 décembre 2010 relatif aux conditions d’application de dispositions concernant les prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo accession à la propriété et par les textes subséquents les modifiant, notamment la loi de finances pour 2016 n°2015-1785 du 29 décembre 2015 et le décret n°2015-1813 du 29 décembre 2015. Sous réserve de la localisation du logement, d’être primo-accédant et de respecter les conditions de ressources prévues par le dispositif, sous réserve d’acceptation du dossier par l’établissement bancaire. Conditions disponibles auprès de nos équipes commerciales. Nous attirons l'attention sur le fait que la revalorisation des plafonds et des conditions est reprise dans les lois de finance dont les mises à jour dans ce site peuvent s'offrir d'un décalage.