Les clés pour bien choisir son investissement immobilier neuf

23/11/2017

Investir dans l'immobilier locatif consiste à faire l'acquisition d'un logement pour le mettre en location. Pour le propriétaire bailleur, il s'agit généralement de démarrer la constitution d'un patrimoine immobilier ou de le consolider, de percevoir mensuellement des revenus complémentaires grâce aux loyers et enfin, selon certaines conditions, de réduire ses impôts (dispositif Pinel**). Mais comment s'assurer de la bonne performance d'un tel investissement immobilier ? Tour d'horizon des éléments-clés à garder en tête pour un placement locatif réussi.

Acheter pour louer : le choix de l'immobilier neuf

Si vous envisagez d'investir prochainement dans le locatif, l'immobilier neuf représente un choix judicieux offrant de nombreux avantages :

Des biens immobiliers certifiés

Les programmes immobiliers neufs sont conçus selon les dernières normes en vigueur. Les logements achetés en VEFA répondent donc à des standards exigeants concernant le choix des matériaux de construction ou la qualité des équipements. Mieux isolés, moins énergivores, les biens immobiliers neufs démontrent ainsi des performances bien supérieures à un celles d'un appartement ancien.

Immobilier neuf : quels sont les avantages du neuf ?

Des garanties dédiées à l'immobilier neuf

En choisissant d'investir dans un logement sur plan, vous profitez de garanties légales qui s'appliquent spécifiquement aux biens immobiliers neufs.

La garantie de parfait achèvement vous assure pendant 1 an (à compter de la réception des travaux) : le constructeur devra effectuer les réparations nécessaires en cas de malfaçons.
De même, la garantie de bon fonctionnement (ou garantie biennale) couvre les deux années qui suivent la réception des travaux. Elle concerne notamment les équipements sanitaires, le système de chauffage ou encore les papiers peints, carrelages et peintures (...).
Enfin la garantie décennale vous assure contre les dommages qui pourraient altérer la solidité de l'ouvrage et ce, pendant 10 ans.

Découvrir les biens immobiliers neufs disponibles

Des avantages fiscaux réservé aux logements neufs

L'immobilier locatif neuf vous permet de bénéficier de frais de notaires réduits (2 à 3% du prix d'achat contre 7 à 8% pour un logement ancien) et d'une exonération partielle de la taxe foncière pendant 2 ans sous réserve des délibérations du Conseil Municipal des villes.

Mais le bénéfice principal d'un investissement locatif neuf reste la possibilité de défiscaliser grâce à la loi Pinel**. Acheter un appartement neuf pour le mettre en location promet en effet une réduction d'impôts (selon la durée de la location du bien immobilier et selon certains critères d'éligibilité).

Placement locatif neuf : comment faire le bon choix ?

Vous êtes désormais certain de vouloir investir dans le locatif neuf ? Avant de signer le contrat de vente, il reste quelques critères importants à prendre en compte.

Le point sur votre budget

Avant même d'engager vos recherches, prenez rendez-vous avec votre conseiller bancaire. Il vous guidera dans la définition de votre budget et dans le montage financier de votre acquisition, il réalisera également des simulations afin d'évaluer les revenus potentiels des loyers et le montant de votre abattement fiscal.

L'état du marché

Pour réaliser un investissement locatif rentable et éviter la vacance locative, renseignez-vous sur les grandes tendances du marché immobilier local : comment la demande locative évolue-t-elle ? Le marché immobilier résidentiel est-il tendu ? L'offre en matière de logements neufs est-elle importante ? La demande de biens immobiliers neufs à louer est supérieure à l'offre ? Quels sont les loyers médians ?

Et après ?

Avant de vous mettre en quête d'un appartement neuf à Marseille ou à Lyon, posez-vous la question de l'après : souhaitez-vous léguer, à terme, ce bien immobilier à vos enfants ? Envisagez-vous de revendre cet appartement à l'issue de l'engagement de location (3, 6 ou 9 ans) ? Pensez-vous en faire votre future résidence principale dans les 10 années à venir ? Vous définirez ainsi plus précisément le type de bien immobilier à privilégier et la localisation du programme résidentiel neuf.

Le type d'appartement neuf adapté à la location

Un deux-pièces neuf en Seine-Saint-Denis ? Un studio en VEFA à Bordeaux ? Un appartement familial à Marseille ? Pour bien investir dans le locatif, prenez-le temps d'étudier la typologie de la demande locative. Par exemple, le choix d'un studio neuf semble adapté aux quartiers où la population estudiantine est fortement représentée. De même, un deux-pièces neuf offre de belles perspectives de rentabilité tant cette typologie de bien reste très plébiscitée par les jeunes couples d'actifs dans les grandes métropoles et en région parisienne.

La localisation du programme résidentiel

Les programmes immobiliers neufs se situent généralement sur des quartiers en devenir, idéalement desservis, dotés de toutes les commodités ou sur des secteurs qui font l'objet d'importants travaux de réhabilitation. Les professionnels de l'immobilier maîtrisent en effet parfaitement les tendances du marché et identifient les quartiers à fort potentiel où il fait bon investir pour tirer le meilleur bénéfice de votre placement immobilier. Si vous souhaitez investir dans le locatif en Ile-de-France, le département de la Seine-Saint-Denis semble par exemple très prometteur du fait des JO de Paris en 2024 et des aménagements liés au Grand Paris Express.

Le choix du promoteur

Vous avez repéré un programme résidentiel neuf qui pourrait faire l'objet d'un investissement locatif ? Renseignez-vous sur la réputation et le sérieux du promoteur immobilier. Pour cela, déplacez-vous pour rencontrer et questionner les experts immobiliers dans les bureaux de vente ou bien lors des salons immobiliers : s'agit-il d'un promoteur local ou national ? Quelles sont les précédentes réalisations immobilières ? Les programmes résidentiels sont-ils certifiés ? Quels sont les outils de suivi du chantier mis à disposition pour le futur propriétaire ? Au besoin, interrogez les propriétaires d'un appartement neuf récemment livré pour connaître leur avis sur la qualité des équipements, le respect des délais etc.

Découvrez sans tarder la sélection des programmes résidentiels neufs BNP Paribas Immobilier éligibles à la défiscalisation locative Pinel.

Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc.). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

PINEL* : Dispositif prévu à l'article 199 novovicies du Code général des Impôts. Sous réserve des conditions d'éligibilité et dans les limites prévues par la législation applicable à vérifier auprès de votre conseil fiscal. Réduction d'impôt pour l'acquisition, par un contribuable alors qu’il est domicilié en France, d'un logement neuf dans un bâtiment d’habitation collectif situé dans certaines zones géographiques fixées par arrêté, destiné à la location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné, et à des locataires sous plafonds de ressources. Location nue, de manière continue et respectant des critères de performance énergétique. Sous réserve des conditions d'éligibilité prévues à l'article 199 novovicies du code général des impôts tel que modifié par la LOI n° 2021-1900 du 31 décembre 2021 dite loi de finances pour 2022. Pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2023 , la réduction d'impôt sur le revenu est de 10,5% pour 6 ans de location, de 15% pour 9 ans de location, et de 17,5% pour 12 ans de location. Cette réduction est calculée sur le prix d'acquisition du bien retenu dans la limite de 5500 € du mètre carré et d’un montant global d’investissement de 300.000 € par contribuable et pour une même année d'imposition. Le bénéfice de ces incitations entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération : risque d’écart entre la prévision et la réalité sur les recettes locatives (vacance, niveau du loyer, impayés), les charges liées à la détention du bien en vue de sa location (assurances, charges de copropriété…) et la plus-value en cas de revente à l’échéance de l’engagement de location ». Ni le promoteur, ni le commercialisateur ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent le remplissage locatif. Ni la responsabilité du promoteur ni celle du commercialisateur ne pourront être mises en cause en cas de remise en cause du bénéfice et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de non-location dans les délais prévus et de non-respect des conditions d’éligibilité au dispositif fiscal objet du présent document.