Acheter un logement neuf sans CDI : est-ce possible ?

Si certains adhèrent à la formule « pas de cdi, pas de crédit », il semble bien que les banques ne soient pas si catégoriques lorsqu'il s'agit d'accorder un prêt immobilier à un emprunteur en CDD, travailleur indépendant ou exerçant une profession libérale. Car, oui, obtenir un crédit immobilier sans CDI, c'est possible ! Le point sur les éléments-clés pour gagner la confiance des établissements prêteurs et devenir propriétaire sans CDI.

Achat immobilier neuf : présenter un dossier solide...

Dans une grande majorité des cas, l'acquisition d'un bien immobilier est financée par la souscription d'un prêt immobilier. Pour convaincre les établissements prêteurs, l'emprunteur qui ne dispose pas d'un contrat de travail à durée indéterminée devra donc se constituer un dossier solide.

L'acquéreur devra ainsi démontrer une certaine stabilité professionnelle pour les 2 ou 3 années précédant la demande de prêt : les travailleurs en CDD pourront présenter leurs derniers contrats ou les promesses de renouvellement, les indépendants non-salariés intégreront leurs bilans au dossier de crédit. De même, travailler dans un secteur porteur, gage de votre employabilité future, peut être un réel atout pour convaincre l'établissement bancaire.

Autres points importants pour les banques : la régularité de vos revenus et la bonne gestion de votre compte. En effet, votre profil emprunteur sera d'autant plus attractif dès lors que vous gérez correctement votre budget : pas de découvert, bonne capacité d'épargne, pas d'autres crédits en cours.

Enfin, les produits d'épargne que sont le CEL (compte épargne logement) et le PEL (plan d'épargne logement) peuvent vous permettre de bénéficier de taux d'intérêt intéressants et participent à prouver votre capacité d'épargne.

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… et miser sur l'apport personnel

Pour acheter un logement sans CDI et convaincre les banques de votre capacité à rembourser un crédit immobilier, il semble primordial de justifier d'un apport personnel conséquent. S'il n'est pas obligatoire, il représente cependant un levier de négociation d'autant plus important quand l'acquéreur n'est pas salarié en CDI.

Il n'existe pas de montant minimum mais on considère généralement qu'un apport qui représente 10 à 20% du prix du logement permet de rassurer l'organisme prêteur sur la faculté d'épargne du futur propriétaire.

Vous avez également la possibilité de présenter un garant. Cette personne s'engage à rembourser vos mensualités de crédit en cas de défaillance financière. Idéalement, le garant disposera d'un CDI et d'un bon dossier bancaire pour prouver sa capacité à prendre en charge votre remboursement en cas de problème.

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Acheter sans CDI : pensez aux aides à l'accession à la propriété

Pour permettre aux foyers modestes de devenir propriétaires de leur logement, l'état a mis en place des dispositifs de prêts aidés qui permettent de gagner en pouvoir d'achat immobilier.

  • Le PTZ : le prêt à taux zéro est réservé aux primo-accédants. Il s'agit d'un prêt immobilier gratuit et sans intérêt qui finance l'acquisition d'une résidence principale. Il est accordé selon la localisation du bien et selon un plafond de ressources. Le PTZ finance jusqu'à 40 % du prix du logement.
  • La PAS : cumulable avec le PTZ, le prêt accession sociale (PAS) peut financer jusqu'à 100% du coût de l'opération immobilière. Accordé sous condition de ressources, il présente généralement un taux avantageux sur une durée de 5 à 35 ans.

Autre option : l'achat d'un logement neuf en TVA réduite. Si vous achetez un bien immobilier neuf situé en ZUS (Zone Urbaine Sensible) ou à proximité d'une zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine), vous pouvez bénéficier d'une TVA réduite à 5,5%. Ce dispositif est soumis à des critères d'éligibilité : ressources plafonnées, occupation du bien au titre de résidence principale durant 10 ans minimum.

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Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

PTZ : Valable pour toutes les offres de prêt à taux zéro émises à partir du 1er janvier 2016 pour l’acquisition de sa résidence principale neuve. Sous réserve de respecter les conditions fixées notamment par la loi de finances rectificative pour 2012 n° 2012-1510 du 29 décembre 2012, l’arrêté du 30 décembre 2014 modifiant l’arrêté du 30 décembre 2010 relatif aux conditions d’application de dispositions concernant les prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo accession à la propriété et par les textes subséquents les modifiant, notamment la loi de finances pour 2016 n°2015-1785 du 29 décembre 2015 et le décret n°2015-1813 du 29 décembre 2015. Sous réserve de la localisation du logement, d’être primo-accédant et de respecter les conditions de ressources prévues par le dispositif, sous réserve d’acceptation du dossier par l’établissement bancaire. Conditions disponibles auprès de nos équipes commerciales. Nous attirons l'attention sur le fait que la revalorisation des plafonds et des conditions est reprise dans les lois de finance dont les mises à jour dans ce site peuvent s'offrir d'un décalage. TVA A TAUX RÉDUIT 5.5% : sous réserve que les conditions de l’article 278 sexies I-11° ou de l'article 278 sexiès I 11°bis du Code Général des Impôts soient remplies (notamment résidence principale de l’acquéreur – plafonds de ressources du réservataire à respecter - détails auprès de nos équipes commerciales). Valable pour les logements situés dans des quartiers faisant l’objet d’une convention avec l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine ou situés à moins de 300m de la limite de ces quartiers ou pour les logements situés, à la date de dépôt du permis de construire, dans les quartiers prioritaires de la politique de ville qui font l'objet d'un contrat de ville ou entièrement situés à la même date à une distance de moins de 300m de ces quartiers. La TVA à taux réduit s’applique, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, sous réserve du respect des plafonds de prix de vente retenus au titre du PSLA. Plafonds prix de vente 2018 : Zone A Bis : 4 656€, Zone A : 3 528€, Zone B1 : 2 826€, Zone B2 : 2 466€, Zone C : 2 157€ (Prix en euros TTC par M² de surface utile)