Achat d’un logement neuf : les 5 étapes clés

Un achat en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) est un choix intéressant. Il permet de bénéficier d’un logement répondant aux dernières normes de confort, tout en bénéficiant de frais de notaire réduits. Avant de s’engager, il est bon cependant d’être attentif à 5 points.
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S’assurer du sérieux du promoteur

Avant de s’impliquer dans un projet d’acquisition en VEFA, prenez soin de vérifier le sérieux du promoteur immobilier chargé de la construction des logements neufs. Une rapide recherche vous permettra de savoir si les précédents programmes effectués ont été menés à terme et ce, dans de bonnes conditions. Renseignez-vous également sur la réputation du promoteur, son expérience dans le secteur. Enfin, si cela vous est possible, déplacez-vous afin de visiter une ou plusieurs résidences construites par ses soins dans votre secteur. A défaut, cherchez des informations sur Internet. Ces précautions vous rassureront sur le sérieux de votre propre projet immobilier !

Bien lire le contrat de réservation

Lors de l’achat d’un appartement sur plan, il est important de lire attentivement le contrat de réservation. Ce document doit comporter différents éléments, tous nécessaires à votre bonne compréhension du projet et de nature à vous apporter un maximum d’informations sur l’appartement neuf ou la maison. Le contrat de réservation doit ainsi contenir une description détaillée du futur logement avec la superficie, le nombre de pièces, la localisation du programme immobilier, la présence d’un parking ou d’une cave rattachés au lot. Le contrat s’accompagne aussi d’une annexe technique qui précise les matériaux utilisés ainsi que les équipements fournis avec le bien – autant d’informations permettant d’évaluer le niveau de qualité du projet. Enfin, le contrat indique la date prévisionnelle de livraison, le prix prévisionnel ainsi que la date à laquelle le contrat de vente en VEFA pourra être signé chez le notaire.

Quel dépôt de garantie ?

Dans un achat sur plan, l’acquéreur marque son engagement en signant un contrat de réservation. Cette étape implique le versement d’un dépôt de garantie qui ne sera encaissé qu’une fois le délai de rétractation de 10 jours passé.

Soyez particulièrement attentif au dépôt de garantie demandé par le promoteur. Celui-ci varie de 2 à 5% du montant du prix de vente. Il s’élève à 5% au maximum si la signature du contrat de vente est prévue dans l’année. En revanche, si la signature définitive doit intervenir sous un à deux ans, le dépôt de garantie que vous devrez verser ne pourra excéder 2%. Si plus de deux ans doivent s’écouler, aucun dépôt ne peut être exigé par le promoteur. Bon à savoir : si vous avez signé l’avant-contrat de réservation et versé la somme attendue, vous disposez de 10 jours pour vous rétracter. Vous serez alors remboursé.

Bien lire les plans

Lors d’un achat VEFA, les plans constituent les principaux moyens de se projeter dans le futur logement. C’est dire s’il est important de les étudier avec soin ! Le plan de situation vous indique l’environnement dans lequel s’inscrit le programme neuf : constructions existantes à proximité, espaces boisés, transports, etc. Votre sérénité et votre confort au quotidien seront liés à votre quartier, la vigilance est donc de mise. Le plan de masse offre quant à lui une représentation du projet dans son ensemble en vue aérienne, avec les différentes dessertes d’accès pour piétons et voitures, les aires de stationnement, les espaces verts prévus, la présence éventuelle de locaux dédiés aux vélos… Là encore, ces éléments vous donnent des précisions sur votre cadre de vie. Enfin, le plan d’aménagement intérieur est à lire en détail. Quelle est l’orientation de votre logement ? De quelle manière les pièces sont-elles distribuées ? L’emplacement des murs porteurs et cloisons correspondent-ils à vos attentes actuelles et futures ? Renseignez-vous aussi sur la localisation de votre parking.

Réception des travaux : la dernière étape

La réception des travaux est un moment clé, lors d’un achat en VEFA, car l’accord de l’acquéreur conduit au déblocage des 5% du montant restant à payer au promoteur. Avant de valider la réception, veillez donc à vérifier tous les détails. Organisez la visite en journée pour bénéficier de la lumière naturelle, faites-vous accompagner par un architecte ou un expert du bâtiment qui sera en mesure de vous donner son avis. Un achat sur plan avec un constructeur expérimenté et reconnu est une bonne opportunité pour investir en loi Pinel* ou pour acquérir sa résidence principale, il reste cependant utile d’être vigilent par principe. Vous pourrez ensuite profiter de votre bien en toute sérénité !

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Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc.). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

PINEL* : Dispositif prévu à l'article 199 novovicies du Code général des Impôts. Sous réserve des conditions d'éligibilité et dans les limites prévues par la législation applicable à vérifier auprès de votre conseil fiscal. Réduction d'impôt pour l'acquisition, par un contribuable alors qu’il est domicilié en France, d'un logement neuf dans un bâtiment d’habitation collectif situé dans certaines zones géographiques fixées par arrêté, destiné à la location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné, et à des locataires sous plafonds de ressources. Location nue, de manière continue et respectant des critères de performance énergétique. Sous réserve des conditions d'éligibilité prévues à l'article 199 novovicies du code général des impôts tel que modifié par la LOI n° 2021-1900 du 31 décembre 2021 dite loi de finances pour 2022. Pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2023 , la réduction d'impôt sur le revenu est de 10,5% pour 6 ans de location, de 15% pour 9 ans de location, et de 17,5% pour 12 ans de location. Cette réduction est calculée sur le prix d'acquisition du bien retenu dans la limite de 5500 € du mètre carré et d’un montant global d’investissement de 300.000 € par contribuable et pour une même année d'imposition. Le bénéfice de ces incitations entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération : risque d’écart entre la prévision et la réalité sur les recettes locatives (vacance, niveau du loyer, impayés), les charges liées à la détention du bien en vue de sa location (assurances, charges de copropriété…) et la plus-value en cas de revente à l’échéance de l’engagement de location ». Ni le promoteur, ni le commercialisateur ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent le remplissage locatif. Ni la responsabilité du promoteur ni celle du commercialisateur ne pourront être mises en cause en cas de remise en cause du bénéfice et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de non-location dans les délais prévus et de non-respect des conditions d’éligibilité au dispositif fiscal objet du présent document.