Les 6 idées reçues sur l’achat dans le neuf

L’achat immobilier dans le neuf est très recherché en raison du confort qu’il offre aux acquéreurs. Il souffre cependant de certains préjugés… Le point sur les principales idées reçues et leur réalité !

"L’immobilier neuf est plus cher"

Il s’agit sans doute du préjugé le plus couramment énoncé lorsqu’on distingue le marché immobilier neuf et ancien. Si les prix dans le neuf se révèlent, en moyenne, légèrement plus élevés, cela ne retire en rien l’intérêt d’investir* dans ce type de bien. De fait, plusieurs éléments viennent rééquilibrer la balance à l’avantage du neuf ! Ainsi, il existe un bénéfice réel concernant les frais de notaire. Alors qu’ils sont de l’ordre de 7 à 8% pour un achat dans l’ancien, ils oscillent seulement entre 2 à 3% pour un logement neuf. Pour un appartement neuf de 200 000€, les frais de notaire atteindront de 4 000 à 6 000€ contre 14 000 à 16 000€ pour un logement du même prix dans l’ancien. Acheter un logement neuf donne aussi droit – sous conditions – à une exonération temporaire de taxe foncière. Puis, l’achat dans le neuf à des fins locatives est rendu particulièrement intéressant grâce au dispositif Pinel** permettant une réduction fiscale de 12%, 18 ou 21% selon la durée de mise en location (6, 8 ou 12 ans). Enfin, un logement neuf offre, par définition, la garantie d’un bien en parfait état et répondant aux dernières normes des réglementations thermiques en vigueur. Finalement, de belles économies d’énergie et un confort acoustique et thermique appréciable

"La rentabilité est meilleure dans l’ancien"

La rentabilité locative d’un bien immobilier dépend de plusieurs critères : la superficie du logement, sa situation géographique et la demande locative dans le secteur. Sur ces plans, les logements anciens et neufs s’équilibrent. En revanche, acheter un appartement neuf permet de limiter au maximum les frais d’entretien et de réparation, et ce pendant plusieurs années, alors que ces dépenses sont fréquentes – et généralement inattendues - dans l’ancien (remplacement du chauffe-eau ou chaudière, rafraîchissement des peintures et revêtements de sol, etc.). Il est donc intéressant d’investir dans le neuf, tout particulièrement en Pinel, afin de louer en bénéficiant de réductions d’impôts sur le revenu.

"Acheter dans le neuf expose à des défauts de construction"

La construction neuve est sérieusement encadrée et protège l’acquéreur, bien plus que dans le parc ancien. En choisissant d’acheter en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement), vous bénéficiez de plusieurs garanties légales.  La garantie de parfait achèvement : elle couvre les 12 mois suivant la date de réception des travaux. Elle concerne la réparation des défauts de conformité signalés lors de la visite de réception du logement neuf ainsi que les éventuelles malfaçons constatées ultérieurement, mais toujours dans ce délai d’un an. La garantie biennale ; elle couvre quant à elle les équipements du logements (chauffage, climatisation, volets, revêtements, portes…). Durant deux ans, le promoteur est tenu de réparer les dysfonctionnements et appareils défectueux observés par le propriétaire. Pour acheter en toute tranquillité et éviter ces désagréments, achetez chez un promoteur expérimenté et reconnu tel que BNP Paribas Immobilier. Enfin, la garantie décennale : elle couvre tout le gros œuvre de votre logement neuf durant 10 ans : si vous constatez une malfaçon mettant en danger la solidité de votre logement ou le rendant impropre à l’habitation durant ce délai, le promoteur immobilier sera tenu de faire les réparations adéquates à ses frais.

"Il est risqué d’acheter en VEFA en étant locataire car on cumule loyer et crédit"

Cette crainte est fréquente mais infondée. Lors d’un achat en VEFA, l’acquéreur ne commence à rembourser son crédit immobilier qu’à compter de son installation dans le logement neuf. Seuls les intérêts intercalaires sont à régler à la banque, au fur et à mesure de l’avancée des travaux. L’acquéreur pourra ainsi adresser son préavis de départ et organiser son déménagement. Le paiement du crédit se substituera simplement au loyer mensuel.

 

"Les appartements neufs se ressemblent tous et sont excentrés"

Ce préjugé relatif à l’architecture des programmes neufs est erroné chez BNP Paribas Immobilier. D’une résidence à l’autre, l’architecture est différente et pensée pour une parfaite intégration dans l’environnement et un confort optimal. Architecture Art déco dans le programme « Les Essentiels » à Clamart, architecture contemporaine et aérienne à Asnières avec le programme « Open Sky »… Chaque projet possède sa propre identité. Quant à la situation en périphérie, il s’agit là encore d’une idée reçue car de nombreux programmes neufs s’inscrivent en cœur de ville à l’instar de « Via Marenda » à Antibes ou  « Le Roosevelt » à Bron.

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Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

PINEL : Dispositif prévu à l'article 199 novovicies du Code général des Impôts. Sous réserve des conditions d'éligibilité et dans les limites prévues par la législation applicable à vérifier auprès de votre conseil fiscal. Réduction d'impôt pour l'acquisition, par un particulier ou une société civile de placement immobilier (SCPI), d'un logement neuf ou réhabilité situé dans certaines zones géographiques fixées par arrêté, destiné à la location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné, et à des locataires sous plafonds de ressources. Location nue et respectant des critères de performance énergétique. Sous réserve des conditions d'éligibilité prévues à l'article 199 novovicies du code général des impôts tel que modifié par la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 dite loi de finances pour 2015. La réduction d'impôt sur le revenu est de 12% pour 6 ans de location, de18% pour 9 ans de location, et de 21% pour 12 ans de location. Cette réduction est calculée sur le prix d'acquisition du bien retenu dans la limite de 5500 € du mètre carré et d’un montant global d’investissement de 300.000 € par contribuable et pour une même année d'imposition. Le bénéfice de ces incitations entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération : risque d’écart entre la prévision et la réalité sur les recettes locatives (vacance, niveau du loyer, impayés), les charges de copropriété et la plus-value en cas de revente à l’échéance de l’engagement de location ».Ni le promoteur ni le commercialisateur ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent le remplissage locatif .Ni la responsabilité du promoteur ni celle du commercialisateur ne pourront être mises en cause en cas de remise en cause du bénéfice et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de non-location dans les délais prévus et de non-respect des conditions d’éligibilité au dispositif fiscal objet du présent document.