L'amortissement en LMNP

Le statut de loueur en meublé non professionnel s'applique au propriétaire qui met en location une habitation meublée. A ce titre, la loi Alur précise que les équipements du logement meublé doivent permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Une LMNP peut s'appliquer à un appartement indépendant, une chambre, une location saisonnière ou un logement dans une résidence de services.

Autre condition pour accéder au statut de loueur en meublé non professionnel : les revenus des loyers n'excéderont pas 23 000€ TTC (ou 50% des revenus globaux du foyer fiscal). Par ailleurs, la location ne doit pas être l’activité principale du foyer fiscal.

Le régime micro-BIC s’applique d’office lorsque les revenus locatifs sont inférieurs à 70 000€. La fiscalité d'une LMNP en micro-BIC accorde un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs c'est-à-dire que l'impôt portera uniquement sur la moitié des loyers perçus.

Le loueur en meublé non professionnel peut également opter pour le régime réel. Ce régime s'appliquera automatiquement si les revenus locatifs dépassent 70 000€.

Un amortissement LMNP permet donc d'amortir la valeur du bien immobilier, des meubles et des équipements (...) et de déduire également les charges de copropriété, les frais de notaire ou encore les intérêts liés au prêt immobilier.

Selon le profil de l'investisseur immobilier et ses objectifs de défiscalisation, le choix du régime réel dans le cadre d'un investissement locatif peut s'avérer judicieux.

Parmi les charges déductives des revenus locatifs, on compte notamment :

• Les primes d'assurances
• Les charges courantes de copropriété
• Les travaux d'entretien ou les petites réparations
• Les frais de gestion locative
• La taxe foncière
• Les intérêts liés à l'emprunt immobilier
• Les frais de dossier liés au prêt immobilier ou les frais de notaire (la première année)

Il existe également d'autres dépenses réelles déductibles des revenus locatifs et amortissables sur plusieurs années : un canapé d'une valeur de 2000€ pourra être amorti sur 5 ans en déduisant 400€ par an, une cuisine équipée d'une valeur de 10 000€ représentera une déduction de 1000€ sur 10 ans.

Le dispositif LMNP permet également d’amortir le bien immobilier en lui-même, c'est à dire de déduire la perte de valeur estimée du logement. Pour le poste immobilier, la durée de l'amortissement varie entre 20 et 40 ans en moyenne. Prenons l'exemple d'un bien immobilier acheté à Lyon pour un coût de 280 000 € et amortissable sur 25 ans, la déduction sera calculée de la manière suivante : 280 000/ 25 = 11 200 euros. Le propriétaire-bailleur d'une location meublée non professionnelle pourra donc déclarer 11 200 euros de charge annuelle.

A noter que si les charges déductibles sont supérieures aux revenus locatifs, un déficit sera constaté et les loyers ne seront pas imposées.

Pour le régime micro-BIC (micro-entreprise), le montant brut des recettes liées à une location meublée non professionnelle sera indiqué sur la déclaration de revenus.

Quant aux contribuables relevant du régime réel, il sera nécessaire de remplir une déclaration spéciale (formulaire n°2031) et de reporter ces montants sur la déclaration de revenus.

Dernier point : contrairement à certains dispositifs fiscaux liés aux investissements locatifs (Pinel⁽¹⁾ par exemple), le montant du loyer d'une location meublée non professionnelle n'est pas plafonné. Pour définir le loyer mensuel, il conviendra donc de tenir compte de la localisation du bien, de l'état du bien, du marché immobilier mais également du régime fiscal retenu. Pour cela, il peut être utile d'en discuter avec votre conseiller bancaire ou de faire appel à un comptable.