Investir à plusieurs : ce qu’il faut savoir

Le prix au m² étant en hausse, de manière plus ou moins forte, dans toutes les grandes villes et régions attractives de France, il peut-être tentant d’envisager un achat à plusieurs. C’est particulièrement vrai si votre objectif est d’acquérir une résidence secondaire pour les vacances, à partager avec un couple d’amis, vos frères et sœurs ou encore vos enfants. Chacun participe avec son apport initial et s’il est généralement nécessaire de souscrire un emprunt, le budget en achetant à trois, quatre ou cinq personnes sera logiquement plus élevé. A la clé, un logement plus spacieux et/ou mieux situé !

Ce genre de projet implique néanmoins une grande entente entre les participants, une vision commune sur le long terme et une équité dans le calendrier d’occupation du logement. Il sera généralement établi à hauteur de l’investissement de chacun.

A moins que les différents coacquéreurs disposent des fonds suffisants, il sera nécessaire de monter un dossier de crédit immobilier. Dans le cas d’un achat effectué par quatre personnes, ayant chacune des revenus réguliers, le taux d’endettement sera calculé sur l’ensemble des revenus - ce qui est plus avantageux puisque vous pourrez prétendre à un montant plus élevé.

Sachez que toutes les banques n’acceptent pas les emprunts réalisés à plusieurs. Il vous faudra donc entrer en contact avec plusieurs établissements pour présenter votre projet et comparer les propositions. Avant de s’engager, il est important d’être conscient de la solidarité des co-emprunteurs. Pour se protéger, la banque demande effectivement la mise en place d’une caution solidaire. Concrètement, cela signifie que si un ou plusieurs acquéreurs sont dans l’incapacité de verser leur part de mensualité, les autres devront assumer la somme manquante en plus de leur propre part.

A la question du financement s’ajoute celle du statut juridique. La solution la plus simple à mettre en œuvre sur le plan administratif est celle de l’indivision. Chaque coacquéreur est alors propriétaire d’une part indivise de l’appartement ou de la maison. Le bien appartient de façon égale à chacun. Attention : si l’investissement des différentes personnes est inégal, il sera nécessaire de le préciser au notaire. La quote-part attribuée sera ajustée selon le montant investi par chacun.

Le risque de l’indivision réside dans la nécessité de décisions unanimes pour les choix importants. Selon la loi (article n°815 du Code Civil), « nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision ». Si l’un des propriétaires émet le souhait de vendre, les autres ne pourront l’en empêcher. Ils bénéficieront seulement du droit de préemption pour acquérir la part vendue. En somme, l’indivision est une solution qui peut être intéressante si les personnes sont dans le souhait de conserver le bien sur la durée. Facile à mettre en place, ce régime pose bien souvent des problèmes ultérieurement lorsque se posent les questions de mise en vente ou de succession. Pour éviter les risques, il est conseillé de faire rédiger une convention d’indivision par un notaire. Ce document, publié au Service de Publicité foncière, précise la gestion de l’indivision (répartition des dépenses en cas de travaux, indemnité d’occupation si une personne occupe majoritairement le logement, etc.). Etablie pour une durée indéterminée ou de cinq années au maximum, elle permet d’éviter les blocages. Pendant la période définie, aucun des indivisaires ne peut mettre en vente sa part.

Avec la société civile immobilière (SCI), la maison de vacances appartient à la société créée. Les membres d’une famille ou amis possèdent chacun des parts sociales proportionnelles à leur investissement financier initial.

L’inconvénient de la SCI, par rapport à l’indivision, est son coût de création et sa gestion plus lourde. Pour rédiger les statuts de la société, il faudra ainsi s’acquitter des honoraires du notaire ou de l’avocat, auxquelles s’ajoutent les frais de dossier pour la création de la SCI (près d’une centaine d’euros) et la publication de l’avis de constitution au Journal Officiel dont le tarif est défini par arrêté préfectoral. Vous compterez également le budget généré par le recours à un expert-comptable, chargé de la tenue des comptes chaque année.

Cet aspect administratif étant pris en compte, la SCI a l’avantage d’être plus protectrice pour les intérêts des différents acquéreurs. Elle permet de transmettre un patrimoine immobilier à moindre coût et constitue donc une bonne option pour anticiper les conflits, si l’on a plusieurs héritiers. A noter : si vous réalisez un crédit immobilier à plusieurs et que vous choisissez le régime de la SCI, vous ne pourrez bénéficier du PTZ* (Prêt à taux zéro). Cela sera en revanche possible avec l’indivision.