Réussir sa gestion locative sur le long terme

L'appartement en VEFA dont vous avez fait l'acquisition sera livré dans quelques semaines ? C'est le bon moment pour lancer la mise en location de votre bien.

Définissez tout d'abord le montant du loyer. Pour vous aider, sachez qu'il existe des référentiels facilement accessibles en ligne qui vous permettront d'estimer le prix/m2 du bien que vous souhaitez mettre en location.

Si l'appartement se situe à Paris, n'oubliez pas que l'encadrement des loyers est de retour depuis le 1er juillet 2019 : les plafonds varient selon le quartier, le type de location (vide ou meublée), le nombre de pièces et la date de construction de l’immeuble.

Pour les investissements locatifs Pinel⁽¹⁾, le montant des loyers est lui aussi plafonné. Il est calculé selon la localisation du logement, le niveau de revenu et la composition du foyer fiscal des locataires. En cas de non-respect des plafonds de loyer Pinel⁽¹⁾, le propriétaire-bailleur perdra l'avantage fiscal lié à ce dispositif d'investissement dans le locatif neuf.

Une fois le loyer défini, vous pourrez passer votre annonce sur un site spécialisé. N'oubliez pas d'être le plus précis possible dans la description du bien à louer et d'y ajouter des photos.

Pour le propriétaire-bailleur le choix du locataire consiste essentiellement à vérifier que le futur locataire est solvable. Le dossier de candidature contient généralement les trois derniers bulletins de salaire, une attestation de l'employeur et éventuellement le dernier avis d'imposition.

S'il s'agit d'un placement immobilier Pinel⁽¹⁾ et afin de conserver l'avantage fiscal, vérifiez bien que les revenus de l'occupant respectent les plafonds de ressources Pinel⁽¹⁾.

Le bail précise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Il contient les coordonnées des deux parties, la description détaillée du logement et de ses équipements, le montant du loyer ainsi que ses modalités de paiement et de révision ou encore le montant du dépôt de garantie. Le bailleur pourra trouver des modèles de contrat de location sur service-public.

S'il s'agit d'un investissement Pinel⁽¹⁾, n'oubliez pas qu'il existe un engagement de location de 6 ans minimum.

Découvrir les programmes éligibles à la loi Pinel

En tant que propriétaire d'un appartement loué, vous devrez également prendre en charge un certain nombre de charges administratives. Elles comprennent la réception des loyers, l'expédition des quittances, la gestion des assurances, le paiement des charges de copropriété sans oublier vos déclarations fiscales.

De même, le bailleur assurera la relation avec le locataire notamment en ce qui concerne le suivi d'éventuels travaux ou les relances en cas de retard de paiement.

Assurer soi-même la gestion location d'un bien immobilier demande du temps et notamment si vous résidez, par exemple, à Paris et que votre investissement Pinel⁽¹⁾ se trouve à Lyon, à Bordeaux ou à Antibes. Elle nécessite également de bonnes connaissances juridiques, fiscales et financières. Si cela vous semble trop fastidieux, vous pouvez confier la gestion locative à un professionnel. Selon le niveau de prestation, il prendra en charge les annonces immobilières, la gestion des visites, l'état des lieux d’entrée (et de sortie), la sélection du locataire et la vérification de son éligibilité Pinel⁽¹⁾ (plafond de revenus). Il pourra également gérer l'envoi des quittances, le suivi des réparations éventuelles, les régularisations de charges ou encore la gestion des impayés.

Enfin, le professionnel assurera au mieux la rotation des locataires afin d’éviter la vacance locative.

Bien sûr, la gestion locative déléguée a un coût mais elle permet aussi aux propriétaires-bailleurs d'investir dans le locatif en toute sérénité.