Préparer sa retraite : à quel moment est-il judicieux d’investir dans l’immobilier ?

L’espérance de vie en France ne cesse d’augmenter. Selon les derniers chiffres de l’INED pour 2019, l’espérance de vie à la naissance est de 79,8 ans pour les hommes et 85,7 ans pour les femmes. A 65 ans, elle est de près de 20 ans (19,6) pour les hommes et 23,5 pour les femmes. D’où l’importance de préparer sa retraite, afin de profiter de cette période en toute sérénité.

Dans cette perspective, l’investissement⁽¹⁾ immobilier dans le neuf constitue une solution sérieuse à envisager. Selon l’INSEE, 57,7% des Français sont propriétaires de leur résidence principale (chiffres 2017). Une moyenne nettement plus élevée chez les retraités puisque plus de 71% des personnes de 60 à 69 ans sont propriétaires de leur résidence principale. Dans cette tranche d’âge, près de 20% possèdent un autre logement par ailleurs. Pour sécuriser sa situation financière, il est préférable de se libérer des contraintes d’un loyer ou d’un remboursement de crédit en investissant au plus tôt.

Selon une étude Meilleurtaux.com sur le profil de l’emprunteur 2018, l’âge moyen était alors de 36 ans. On notera que 69% étaient des primo-accédants, parmi lesquels 23% avaient moins de 30 ans et 43%, moins de 35 ans. La fourchette entre 30 et 35 ans se révèle donc importante pour effectuer un premier achat immobilier en devenant propriétaire de sa résidence principale. Investir dans l’immobilier neuf au plus tôt est la solution la plus souhaitable car elle permet, si besoin, d’étaler la durée de remboursement de son crédit et de s’en trouver libéré à la cinquantaine. Installé dans sa vie active, il est plus aisé de dégager une épargne régulière afin de financer les frais de notaire et préparer au mieux son achat. En outre, investir jeune permet de bénéficier d’une assurance emprunteur moins coûteuse.

Cette première acquisition permettra souvent de réaliser une plus-value à la revente. Son montant variera selon la ville et le quartier où se situe le bien. Dans certains secteurs tendus, le bénéfice peut être notable : il pourra être utiliser pour financer un autre projet immobilier. Ainsi, de nombreux jeunes actifs investissent dans un appartement et font ensuite le choix d’acheter un logement de plus grande superficie à l’arrivée du premier enfant. A noter : la vente de sa résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value.

Après un premier achat, il peut être opportun de solidifier sa situation financière en vue de la retraite en effectuant un investissement locatif dans le neuf⁽¹⁾, quelques années plus tard. C’est alors la rentabilité locative qui devra être étudiée afin d’optimiser votre projet.

Le plus pertinent, pour préparer votre retraite tout en réduisant votre impôt sur le revenu, est d’acheter un appartement neuf en loi Pinel⁽¹⁾. Ce dispositif permet de bénéficier d'une réduction d'impôt à la condition de louer le bien immobilier neuf et vide pour une durée minimale de six ans. Cette réduction est calculée sur le prix de revient du bien dans la limite d’un plafond égal à 5.500 €/m² de surface habitable sans toutefois pouvoir dépasser le montant global d’investissement de 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition. Pour bénéficier de cet avantage, vous devez louer cet appartement « nu », à usage d’habitation principale de manière continue et pendant une durée minimale fixée sur option du contribuable de 6 ou 9 ans. Le montant de la réduction d'impôt sur le revenu se calcule en fonction des engagements de location et de la date d'acquisition du bien : Le taux de réduction est de 10,5 % du prix de revient du logement pour un engagement de location de 6 ans, de 15 % pour 9 ans de location et de 17,5 % pour 12 ans pour les acquisitions réalisées en 2023. Pour les acquisitions réalisées en 2024, les taux diminuent et s'élèvent à 9% pour 6 ans d'engagement de location, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans. Il est cependant possible de bénéficier de la réduction d'impôt à taux plein (12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans de location) pour les acquisitions réalisées en 2023 et 2024 dans deux cas (c'est le Pinel +⁽¹⁾) : pour les logements situés en QPV (quartier prioritaire de la politique de la ville) ou ceux répondant aux critères de qualité d’usage et de confort et de performance énergétique et environnementale tels qu'ils ont été définis dans le décret n°2022-384 du 17 mars 2022. Avantages de cet investissement dans le neuf ? Le montant des loyers permet de couvrir tout ou partie du crédit immobilier et à l’échéance, le bien pourra être vendu ou loué si vous préférez conserver le revenu locatif.

S’il est conseillé d’investir tôt, un achat immobilier dans le neuf reste envisageable pour préparer sa retraite et ce, même à la cinquantaine. Si vous disposez d’une épargne suffisante, il vous sera possible de négocier un crédit. Au besoin, le prêt pourra s’effectuer sur une plus longue période afin de réduire le montant des remboursements mensuels au cours des dernières années.

Une fois le logement pleinement acquis, vous aurez la liberté de le conserver ou de vendre cette résidence principale en viager occupé. Vous recevrez alors une rente viagère constituant un complément de retraite. Cette solution se révèle particulièrement attractive en l’absence d’héritiers directs ou de pension de retraite réduite.