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La copropriété dans le neuf

En faisant l'acquisition d'un appartement neuf au sein d'un immeuble résidentiel vous devenez également copropriétaire. Si vous êtes primo accédants, il s'agit d'un tout nouveau statut et vous vous posez probablement de nombreuses questions sur vos droits et devoirs. Si vous êtes déjà propriétaire dans l'ancien et que vous effectuez, par exemple, un investissement locatif en VEFA, vous connaissez probablement les rouages de la copropriété. Pour autant, savez-vous quelles sont les particularités du neuf ? Zoom sur les spécificités de la copropriété d'un immeuble résidentiel neuf.

La copropriété : de quoi s'agit-il ?

Selon la loi 65-557 du 10 juillet 1965, une copropriété désigne tout immeuble bâti (ou groupe d'immeubles bâtis s'il s'agit d'un ensemble immobilier comprenant plusieurs résidences) dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

Si vous venez par exemple d'acheter un 3 pièces au sein d'un programme neuf à Rueil-Malmaison, la partie privative concerne donc votre appartement neuf et, si vous en avez fait l'acquisition, une cave, un parking ou encore un box. Les parties communes désignent de manière générale ce qui est utilisé par les copropriétaires : les cours, les jardins, les voies d'accès, les coffres, les gaines, têtes de cheminées, les toitures, les murs, les couloirs, les escaliers…).

Il existe parfois quelques subtilités. En effet, si vous achetez un appartement en rez-de-chaussée et que celui-ci donne sur un jardinet considéré commun, il se peut que la copropriété désigne cet espace comme une partie commune à usage exclusif. Vous serez donc le seul à utiliser cet espace mais vous n'en serez pas le propriétaire.

Achat en VEFA : à quel moment la copropriété est-elle créée ?

Au moment où vous signez l'achat de votre futur appartement neuf, la copropriété n'existe pas encore. Dans le cas d'une vente immobilière en l'état futur d'achèvement (VEFA ou achat immobilier sur plan), le régime de copropriété ne s'applique qu'une fois l'immeuble achevé et donc lorsqu'il est habitable. Vous êtes donc redevable des charges de copropriété à compter de la date d'achèvement du programme immobilier neuf.

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Il existe cependant des cas particuliers. Ainsi, si vous achetez par exemple un appartement en VEFA à Marseille dans le cadre d'un ensemble résidentiel livré par tranches, il se peut que certains immeubles du programme soient déjà achevés alors le vôtre est toujours en cours de construction. Vous achetez alors un lot dit transitoire qui fait de vous un copropriétaire. Vous êtes redevable des charges et serez convoqué aux assemblées générales (généralement annuelles). 

Copropriété dans le neuf : qui sélectionne le syndic ?

Le syndic de copropriété est chargé d'administrer la copropriété. Il en assure la gestion administrative, comptable et financière.

Si la désignation du syndic de copropriété fait l'objet d'un vote en assemblée générale, que ce passe-t-il alors dans le cadre d'un programme résidentiel neuf ? Une fois l'immeuble neuf considéré comme achevé et donc habitable, c'est le promoteur qui mandatera un syndic provisoire. C'est ce dernier qui convoquera la première assemblée générale lors de laquelle il fera ratifier son mandat.

Désormais, la loi ALUR (loi pour Accès au Logement et un Urbanise Rénové) impose la mise en concurrence du syndic provisoire : lors de la première assemblée générale des copropriétaires, le syndic provisoire proposera donc au moins un autre contrat de syndic. A noter que les copropriétaires pourront eux aussi proposer d'autres contrats de syndics.

VEFA : qui rédige le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est un document obligatoire qui définit les règles de fonctionnement d'un immeuble et qui précise les droits et les devoirs des copropriétaires.

On y trouvera notamment les règles d'usages des parties communes, des informations sur les parties privatives (horaires et jours de travaux autorisés par exemple) ainsi que l'organisation de la copropriété sur le plan juridique.

Dans le cas de l'achat d'un appartement au sein d'un programme résidentiel neuf, c'est le promoteur qui aura la charge de rédiger le règlement de copropriété. 

Si vous estimez que certaines clauses doivent être modifiées, cette demande devra être mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale et soumise au vote des copropriétaires.

Copropriété : quel degré d'implication ?

En tant que propriétaire d'un appartement neuf au sein d'un bel immeuble résidentiel, vous avez peut-être envie de vous impliquer davantage dans cette nouvelle copropriété. Outre votre présence aux assemblées générales, vous pouvez également devenir membre du conseil syndical.

Si le syndicat des copropriétaires désigne collectivement l'ensemble des propriétaires, le conseil syndical regroupe des membres élus lors de l'assemblée générale. En tant que membre du conseil syndical, votre rôle consistera à assurer la relation entre le syndic et les copropriétaires, à assister le syndic et à contrôler ses actions.

Quel que soit votre degré d'implication au sein de la copropriété, il reste important d'assister aux assemblées générales ou, tout au moins, de se faire représenter pour prendre part aux décisions : en choisissant d'acheter dans le neuf, vous vous constituez un patrimoine immobilier dont il convient de préserver la valeur.

Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.